重磅!2019年最严调控惊动全国,房价会跌吗?

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  最近,房产市场出了件大事:苏州调控加码,限售5年!

  4月19日,中央时隔8个月重提“房住不炒”。直接原因就是因为3月份房产市场过热,其中呼和浩特、贵阳、丹东三个城市涨幅超过20%,被央视直接点名。

  中央就好像班主任,既然要“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,对房价涨幅过高的要点名批评,也要树立模范榜样。

  于是,苏州就成了这个榜样:

  5月11日苏州调控加码政策落地,5月12日《央视财经评论》就播出了专题讨论。

  

  我们先来看看,这次调控都有哪些内容:

  

  划重点:

  第一条进一步限制地价炒高;

  第二条新房3年限售;

  第三条二手房5年限售。

  
为什么是苏州?

  过去两年,苏州在全国房地产市场中,似乎不太引人注目。

  但其实,苏州在2016年就出台过调控政策,2017年,苏州房价表现的比较平稳,没有出现大涨或者大跌。及早的调控让苏州的房价刹车也很早,然而刹车早,后续补涨的的空间就很大,因此调控效果也就持续了一年多,2018年房价再次暴涨,涨幅10%。

  

  

  2019年,苏州房价愈发疯狂了。

  给大家找了一张图,这张图显示的是“房价月环比”上涨幅度的城市排名,苏州的涨幅排名第一,远远超过第二名,基本上是一骑绝尘。

  

  苏州的房价疯到什么程度呢?

  有网友宣称苏州的房子已经买不起了,要去附近的上海买房了,哪怕每天要花两个小时的通勤时间也没关系。

  为什么出现这种情况呢?

  首先,苏州的经济实力不容小觑,去年苏州的GDP达到1.85万亿,人均14万,排在北上广深,杭州,成都之后,全国第七位,妥妥的强二线城市。人口上也有很强的优势,目前苏州的常住人口有1075万,其中有300多万都是外来人口。这些都是苏州房价上涨的内在因素。

  其次,过去苏州并不在我国设定的房价调控70个城市之内,因此限购等政策比较宽松,比如拥有户籍的家庭可以购房3套,这在一线二线城市里是极其少见的,即便是没有户籍的家庭,只要有累计一年的社保或者纳税证明,就能够买第1套房子,并且张家港以及常熟地区没有限购要求。

  有钱,人多,政策宽松,房价不涨才奇了怪了。

  
苏州调控会有效吗

  这次调控看上去阵仗不小,但其实细分析起来,力度并没有表面上那么重。

  这次调控的重点措施就是限售:新房限售三年,二手房限售五年,新房如果想要卖出,加上领取房产证的时间,起码要五年之久,这就让很多炒房客和投资客望而却步,想要通过短期炒房而牟利的人少了很多。

  因为炒房和投资客不敢入手二手房,导致二手房成交量下降,价格也就有了下降的空间。

  但是,这次限售仅限于工业园区。

  如果放在其他城市,限制一个涨价最凶的中心区域,等于直接抑制了全市的房价热点。

  可是苏州不同,这个城市有一个反常识的特点:没有市中心。

  大部分城市都是以市中心为原点,向四周环状散射发展,比如北京就是以二环内的东城西城为中心,向四周铺开,基本上凭环数就能大致判断房价。

  而苏州则是一核四城,每个区都有自己的中心

  

  限售仅限于工业园区,对其他城市中心来说,其实没有什么本质的影响。

  而这次对园区下手,也是因为园区的二手房市场实在太热了,新房被限价压死了,但是二手房价格已经飙到每平米31796元了。

  

  图片数据来源:房天下

  严重违背了房住不炒的大原则。

  但是再看其他区,其实并没有这种情况发生,虽然房价普遍有所上涨,但是和苏州的经济、人口是相匹配的。所以说,只对园区下手,也就没什么好奇怪的。

  
其他城市会不会跟上?

  苏州这次调控政策不愧为央视树立起来的模范,非常符合如今调控政策的定调,没有矫枉过正地一刀切,而是采用打补丁的方式,精细化调控。

  央视高调点名,就是告诉其他城市:看好了,学着点!

  所以其他城市如果跟进,也是跟进这种打补丁式的调控风格,真正落实“一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”

  从数据来看,四月份以来很多房产成交量明显出现了下降,4月份一线城市累计成交面积环比下跌约12%,二线城市环比上涨约5%,三城市环比下跌约10%。一季度的小阳春逐渐消退,能够做到触底反弹城市很少。

  所以,整体来说,其他城市跟进收紧调控的可能性不大。

  但也有个别城市房价出现了继续升高的局面。

  最近易居研究院发布了一季度百城房价报告,指出有23城一季度房价同比涨幅超过20%,迈入“房价过热”区间。

  

  这23个城市包括:

  中山、广州、南通、镇江、呼和浩特、太原、上海、烟台、无锡、江阴、武汉、长沙、西安、湛江、佛山、日照、成都、贵阳、西宁、东莞、大连、北海、威海。

  不过这些城市中很多都算是基本面良好,人口也有净流入,是否会跟进收紧调控,要看当地政府的自我判断了。

  
给刚需的一点小建议

  可以看出,国家对于“房住不炒”大原则的决心是非常坚定的,各城市政府也都正在主体责任的长效调控机制上慢慢步入正轨。

  而中国楼市又是政策市场,政策对于市场风格起决定作用,所以从长期来看,房价不会再有太大的波动,那么对于刚需来说,再去过分关注房价涨跌的意义也就不大了。

  我的建议是,在现阶段,刚需想上车,可以多关注一下房贷利率

  上周末开始,深圳中行暂停了房贷。中行是国有四大行之一,不太可能是房贷额度紧张,我大胆揣测一下,大概率是政府的微调行为。

  深圳从去年7月开始,就不断在调整房贷利率,7月房贷利率从上浮10%上调到15%,12月份又调回到10%,今年3月份又下调到5%,调整节奏非常快。

  除了深圳,最近还有其他几个城市也在调整房贷:合肥房贷首套房贷款利率上浮25%,青岛首套房贷上浮15%,长沙首套房贷上浮5%。

  但是热门城市武汉倒是一枝独秀,房贷利率不仅没有上浮,反而还回落了,多数银行首套房贷利率上浮比例由去年12月的30%降至20%,二套房的上浮比例则由40%降至25—30%。

  所以我预测,未来房贷利率的上下调整应该会频率很高。因而对刚需来说,最好的机会不再是苦苦等着房价回调,而是更多的是看准房贷利率回调的时机,抓紧上车。

  

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