“神操作”来了!三年限售期未满 二手房也能卖?

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  本文码字工:希仁

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  2017年5月14日,南京发布了楼市限售新政,其核心内容就是新购住宅三年内不得转让。然而最近有买房人爆料,在南京河西南二手房市场,提前挂网出售的房源越来越多,有些中介甚至明确表示“都可操作”。

  

  购房“变”抵押

  带你绕开三年限售

  近日,我们接到买房人王先生(化名)爆料称,南京河西南板块出现大量“未到期”二手房挂网抛售。而这“未到期”的房源其实就是买到手不足三年的新房或二手房,其按新政规定是不得上市买卖的。

  

  既然按规定不能出售,那他们是怎么操作的呢?我们带着疑问,联系了一家声称可以操作的房产中介。

  据中介透露,目前这类房源要想买卖都需要“特别操作”。具体来说,就是买卖双方不仅要签订购房合同,还要签房屋抵押合同。

  所谓房屋抵押合同,其实就是将该房屋抵押给买房人,买房人再把房款打给房主,然后双方再去房产主管部门办理房屋他项权证。

  通过该合同,双方约定在原房主购房满三年后,再去房管部门办理过户手续。

  然而,大多数情况下,房主都会要求买房人全款付清,随后由原房主提前还清银行按揭贷款(若有),解压后即可办理全权房屋他项权证。

  这样一来,虽然买房人的资金压力较大,但不用担心卖方会出现“一房多押”的道德风险,同时卖房也可以减少贷款利息支出,提高投资收益。

  

  不想全款买房

  按揭贷款也可操作

  如果买房人无法全款买房,那中介也有“套路”帮着解决。该套路主要有两点:

  其一,由买卖双方约定一个合理的价钱做保证金(类似首付款),而后将房屋部分他项权证转给买房人,待该房屋可以上市交易后,再进行银行按揭贷款。不过这样一来,就降低了原房主的投资收益,毕竟资金是有时间成本的。

  其二,由中介为买房人提供部分资金全款付给卖方,而后中介与买房人共同享有该房屋他项权证。待到期后,由买房人申请银行贷款,按合同约定,支付相应资金成本,办理房屋过户。

  

  中介表示风险上可控

  律师表示法律上可行

  至于中介为何乐意接这类“生意”,原因很简单,中介可通过此类操作获取“独家房源”。同时,其还能增加相关服务费或资金拆借利息。

  据该中介业务员小张(化名)表示,在目前二手房服务竞争激烈的环境下,要想多赚钱,就得走“野路子”,否则同质化服务,只会让中介费越拼越低。

  而对于此类“特别操作”是否合法,我们也咨询了法律界人士。

  据江苏昊信律师事务所主任蒋德军分析称,房屋限售不是法律规定的,属于地方行政政策,不具备法律效力。这也就意思着,法院不能仅以违反限售政策,而认定合同无效,那也就是说此类合同是有效的。但由于不动产登记部门是政府部门,他们只会按政府文件办事。因此在限售期内,他们不给办理登记过户手续,就会出现法院认定的合同有效与政府部门的不予办理,形成执行冲突。不过,若此类合同附加过户期限,而此期限又在政府限售期外,那这种操作原则上是合法的。

  虽然此类操作在法律上可行,但也不是毫无风险,关键就在于怎么控制风险,毕竟真正的产权转移还是要到拿证之后才算数,期间存在的不确定因素,还需谨慎对待。

  对此,中介表示,风险不大,完全可控。

  由于此类交易属于房屋远期交易,类似大宗商品期货,因此就会出现价格波动,有波动就有违约风险。

  为了防范因远期价格波动导致的买卖双方违约,即其中一方放弃交割。房屋中介在合同里会明确双方违约责任及违约金。

  据悉,目前该类交易违约金为5%至20%的房款不等,具体由买卖双方协定。事实上,只要在约定期限内,房价波动在违约金范围内,则双方违约概率就不高。若波动超过违约金,那就算违约,对双方来说也都有所补偿。

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