解局 朗诗“剥离”朗诗

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  观点地产网 对房企而言,长租公寓或许就像块外表靓丽却并不健康的蛋糕,看起来发展潜力大,备受政策和资本宠爱,但现实的盈利难题却令房企承受着不赚钱甚至亏损的残酷后果。

  5月14日,朗诗绿色集团有限公司公告称,公司旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团。

  根据公告,此次剥离后,上市公司所得款项净额估计约为人民币9.81亿元,录得除税前总收益约人民币6180万元,所得款项净额用作投资于公司主要地产业务及作为一般营运资金。

  与此同时,朗诗表示,通过将处于亏损阶段的长租公寓业务、物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务进行剥离,将有助于提高公司的盈利能力,使其成为业务清晰的专业化绿色地产公司,提升股东价值。

  事实上,在借壳登陆香港资本市场6年后,朗诗的股价一直如其公司规模一样变动缓慢,据观点地产新媒体了解,截止5月14日收盘,朗诗报收每股0.92港元。

  朗诗董事长田明曾表示,希望通过剥离非地产业务,降低与资本市场的沟通成本。上市六年,田明试图改变朗诗低估值的局面。

  被剥离的“朗诗”

  公告显示,朗诗此次的剥离动作共涉及长租公寓、物业管理、设计咨询、生活服务和园林设计等五项业务的五份交易协议。

  近10亿的出售交易中,长租公寓业务所占的比例最大。

  根据公告,朗诗集团将以共计约8.99亿元的代价购买上海朗毓、南京朗铭及上海朗诗投资,代价包括2.71亿元的股份代价,以及上限约6.28亿元的债务。

  上述公司主要负责处理朗诗长租公寓品牌朗诗寓,而出售后,上市公司将获得2712万元的除税前收益。

  此外,朗诗集团还将分别以2677万元、4254万元、573万元和669万元的代价买入建筑设计、物业管理、生活服务及园林设计业务公司。

  事实上,剥离非地产业务在朗诗内部早有预兆,2018年年报中,公司就曾明确表示正拟制定一项剥离处于投入期的非地产创新业务的计划,并将分期实施。

  朗诗解释称,处于孵化期的创新业务压低了集团的年度利润额,一定程度上影响了公司的股价。剥离这些非地产业务,公司的利润率、总资产收益率、净资产收益率,预计同比将会有进一步的提升,并有助市场充分认识公司的盈利能力。

  据观点地产新媒体了解,自2016年底启动长租公寓业务以来,朗诗寓的规模发展并不算慢,但亏损也在逐年扩大。

  数据显示,2017年朗诗获得了1.5万间房源,分布在国内主要一线二线城市;2018年达到了4万多间,而两年间该业务合计为上市公司带来亏损2.34亿元。

  其中,2017年长租公寓产生亏损4417万元,而到2018年,亏损进一步扩大至1.9亿元,同比增长330%。田明预计,2019、2020年长租公寓还将产生亏损,亏损额会随着规模扩大而逐年加大。

  可以对比的是,2018年朗诗实现收入75.6亿元,净利润为14.4亿元,若剔除长租公寓的亏损,其净利润可达16.3亿元,净利率提高2.5个百分点到21.5%。

  因此,剥离亏损业务对上市公司报表的优化作用显而易见。

  剥离出上市平台并不影响田明对长租公寓的持续看好。据朗诗内部人员表示,长租公寓等业务由朗诗控股集团进一步培育发展,有持续的资本开支。

  不过,在竞争日趋激烈的长租公寓市场,朗诗寓未来的发展,仍充满不确定性。

  转型与市值难题

  值得一提的是,就在一年前,朗诗才刚刚宣布更名,加入地产多元化大军。

  2018年1月16日,朗诗绿色地产宣布正式更改为朗诗绿色集团有限公司。彼时田明还表示,单一的“地产”已经装不下朗诗纵向多元化的业务了,我们现在发展了包括长租公寓、养老服务、地产金融等在内的多元化业务。

  在房企转型、发展多元业务的浪潮中,朗诗的多元业务如火如荼,却因尚未找到盈利模式,反而成为企业的负累。

  2018年,地产行业面临来自融资、政策等诸多挑战,万科提出“收敛聚焦”,多元化逐渐被证明并非适合所有房企。前不久举行的城市观点论坛上海圆桌会议中,阳光城执行总裁吴建斌也认为,大公司有余力做新业务,小公司还是要聚焦规模。

  与此同时,随着近几年房企对规模的强烈追逐,主打轻资产、小股操盘模式的朗诗却略显保守,在规模上慢慢落后。

  数据显示,2015年-2018年,朗诗分别完成销售141亿元、283亿元、320.53亿元和381.49亿元,其中2018年朗诗的合约销售权益比例大概为30%。

  不过,与此同时2018朗诗净负债率水平39.8%也大大低于大多数内房企,同比下降4.3%。

  尽管有一定的杠杆空间,但不愿冒险的田明依旧没有透露出过多的拿地意愿,“只有在市场相对低迷的时候,朗诗才会有更多机会获取便宜的项目,通过合作、并购等方式拿地。”

  规模增长有限,没有大量的土地储备可供持续发展,加上多元业务的影响,资本市场对朗诗一直没有过多关注,上市近六年,朗诗的股价长期未得到提振。

  朗诗在2018年报中也提及这种困惑——

  “多年来,本集团的市值并未得到资本市场的认同。朗诗不仅有差异化的产品,有开发服务收益,有美国地产业务,而且还有物业管理、长租、养老、设计等具有价值的纵向多元的创新业务。然而,过於复杂的多元化业务,也导致资本市场对本集团的理解困难,沟通成本过高。”

  在公开场合,田明还曾一再强调朗诗的盈利模式和一般内房股不一样,在他看来资本市场对朗诗存在误解,朗诗的价值一直被低估。

  据观点地产新媒体不完全统计,去年4月-12月,田明也先后多次增持公司股票,累积增持341.2万股,持股比例由61.75%增至71.3%,但对股价几乎没有影响。

  因此,无论是为提高收益,还是厘清公司的业务模式,朗诗都希望借剥离业务在资本市场赢得更多认可。

  只不过,在房地产市场的红海中,“绿色”的朗诗始终显得有些格格不入,偏好重资产的资本市场能否给予朗诗更高的价值,或许还是需要更多的努力。

  解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

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