裁判者说 | 不动产抵押权是否能善意取得

案件提要

冒名顶替人为借款将不动产办理了抵押登记手续。事后证实，所有权人在办理抵押登记手续期间并不在国内，并非本人所办理。抵押权人是否能够依法享有优先受偿权。抵押权是否能够适用善意取得制度？

争议焦点

冒名顶替的无权处分行为人将不动产办理了抵押登记手续，抵押权人能否依法取得抵押权并依据该抵押权享有优先受偿权。

基本案情

林某与陈某是朋友关系，吴某与陈某是母子关系。甲公司是小额贷款公司。2013年7月1日，林某、陈某以及“吴某”到甲公司处办理借款手续。陈某向林某以及甲公司的工作人员介绍，“吴某”是其母亲吴某。林某、“吴某”、陈某陆续与甲公司签订《借款合同》、《抵押合同》及《保证合同》。林某与甲公司签订《借款合同》约定林某向甲公司借款人民币700000元。同日，“吴某”与甲公司签订《抵押合同》，约定吴某以其位于恩平市某处的283平方米的国有土地使用权为林某的700000元借款作担保，并于当天到国土资源局办理他项权登记。2013年7月4日，恩平市国土局出具《他项权登记证》给甲公司，载明吴某将登记在其名下的位于恩平市某处的283平方米的国有土地使用权抵押给甲公司。后林某、吴某、陈某因不能按原规定期限归还借款，向甲公司申请贷款展期。2014年1月10日，甲公司与林某（借款人）、“吴某”（抵押人）、陈某（担保人）签订《借款展期协议书》。

后三人未能依时还款，甲公司遂提起诉讼，要求林某还款、陈某承担连带责任、抵押合同有效及对抵押物享有优先受偿权。吴某辩称，涉案合同签订期间其不在国内，其与甲公司不存在抵押关系，抵押合同无效。

法院经向出入境部门查询，吴某于2013年3月24日出境前往澳大利亚后一直未归。

裁判结果

江门恩平市人民法院审查认为，根据出入境的记录，吴某在办理相关抵押手续的时间段内，并无入境记录，故陈某带一名自称其即为“吴某”的妇女办理相关的抵押手续，应为无权处分的行为。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，本案中，陈某在办理相关的抵押手续时，不仅其自称到场的妇女即为吴某本人，同时提供了吴某的真实身份证件、户口本以及《国有土地使用权证》。而且经恩平市国土局对办理抵押的人员的身份以及其提交的相关资料进行了审查后，出具《他项权登记证》，明确吴某将登记在其名下的位于恩平市某处的283平方米的国有土地使用权抵押给甲公司。甲公司对涉案国有土地使用权的取得，属于抵押物权的善意取得，遂判决甲公司对抵押物的价款享有优先受偿权。吴某不服，提起上诉。

江门市中级人民法院经审理认为，甲公司并不具备辨识他人的身份专门的专业技能，其在相关人员到场的情况下，认真审查了对方提交的身份证明资料，且已经经过办理他项权的国家机关予以确认，足以使甲公司相信与其签订抵押合同的就是吴某本人。甲公司已经尽到谨慎审查的义务。吴某并无证据证明陈某等人在办理相关手续时所持有的吴某的身份证明资料为伪造的，对其身份证件以及《国有土地使用权证》由他人持有也没有提供合理的说明，在本案诉讼中也没有申请对“吴某”的签名申请司法鉴定。综上，吴某未能提供证据证明甲公司在办理相关的抵押手续时明知或者应当知道该人非吴某本人，或者存在其他与他人恶意串通的情形，且甲公司取得该抵押权已经付出相应的对价，并经相关部门办理了抵押登记，故一审法院认定甲公司取得抵押权的行为属善意取得的并无不当，予以维持。一审法院根据《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决甲公司对抵押物的处理价款享有优先受偿权并无不当。吴某的上诉理由不成立，不予支持。

典型意义

本案为典型的不动产抵押权善意取得的情形，其争议焦点是冒名顶替的无权处分行为人将不动产办理了抵押登记手续，抵押权人能否依法取得抵押权并依据该抵押权享有优先受偿权。本案中，虽无权处分人冒名顶替吴某办理了抵押登记，但甲公司在取得抵押权过程中，并无过错，若认定其不能取得该抵押权，不利于社会经济的稳定发展，也不利于保护当事人的合法权益。现行法律对不动产抵押权能否善意取得并未有明确的规定，但《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产所有权善意取得制度。甲公司已经尽到谨慎审查的义务，取得该抵押权已经付出相应的对价，也不存在恶意行为，并经相关部门办理了抵押登记，应认定甲公司取得抵押权的行为属善意取得，应当适用该规定。

对

话

法

官

小编：对于不动产抵押权善意取得的认定应注意哪些问题？

陈婷婷：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了动产、不动产及其他物权统一的善意取得制度，为不动产抵押权善意取得的适用提供了基本的法律依据。不动产善意取得不仅应符合交易行为合法、有偿的特质，而且应从构成要件上进行综合评判。第三人已办理登记、第三人善意且无过失的是善意取得的一般构成要件；主合同合法有效、无异议登记存在、登记错误为善意取得的特殊构成要件。

法官简介

陈婷婷

广东省恩平市人民法院二级法官，法学学士，从事民事审判工作。撰写的《律师代理涉诉信访案件工作机制相关问题探讨》获2017年法律职业共同体建设研讨会三等奖。

法律信条：

原则与良知是法律的守航者。

来源：广东省高级人民法院