“破译”中南建设:“防火墙”和“101、303”

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈


如何铸就百年基业?一定要做到行胜于言,质胜于华。


从2008年上市到2018年,中南建设走过上市十年。2018年年报长达275页,足以说明这十年的积淀。


通读下来,信息量很大,有成长秘籍、安全生存法则,甚至“隐藏”着未来的中南。


低调提速


2018年房地产行业更加的复杂多变,多达400余次的调控令市场承压。


冲击规模之路,如同逆流而上,一定是不进则退。


中南建设成立于1988年2月,现有员工16000余人。业务涵盖房地产开发、工程总承包、市政工程、安装等领域,业务遍及全国20多个省、100多个城市


中南建设作为以房地产(主体中南置地)和建筑(主体中南建筑)为双主业的企业,在2018年实现了历史性的跨越,稳稳地站在了千亿销售规模之上。


在房地产业务方面,中南建设2018年实现合同销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比分别上升32%和52%,稳步迈入千亿新征程。


在建筑业务方面,中南建设2018年新承接(中标)项目预计合同总金额366.5亿元,比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个,在新增合同额中占比58%。


一定会有人惊叹中南的增长速度,中南的千亿是怎么炼成的?核心在于一方面有着建筑行业的稳健基因,另外一方面有着房地产快速周转,形成了一稳一快的独特发展节奏。纵观整个行业,建筑与房地产双主业的企业并不多,比如北京城建也是走得很稳的企业之一。


中南建设2018年建筑新增合同额367亿元,同比上升24%。


再来看一下中南建设房地产主业的千亿是如何实现的,其实认真查阅中南建设2017年以及2016年年报就懂了。


2016年,中南建设计划签约金额240亿元,实际完成签约认筹金额达到了500亿元,指标完成率208.3%。


2017年,中南建设计划签约金额500亿元,实际签约销售金额963亿元,指标完成率192.6%。


2018年中南选择了“低调”前行,并未提及销售目标。2018年上半年中南建设实现合同销售金额652.5亿元,同比上升44%。当时,中南建设董事、副总经理辛琦表示,“投资既是个技术活,也是纪律活,我们这个时候可能会更强调纪律。”在当时外部调控下,中南建设在项目投资方面,更加严格地进行城市的研判和投资的测算。


中南建设后半程发力冲击1000亿目标,最终实现了销售金额1466.1亿元。


保质保量


当然,中南的速度背后是要求“有量”、“有质”,比如说净利润和每股盈利均实现2倍的增长。


年报显示,2018年公司实现营业收入401.1亿元,同比增长31%,实现归属于上市公司股东的净利润21.9亿元,同比增长219%。


扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响,公司归属于上市公司股东的净利润20.9亿元,同比增长246%。公司实现每股基本盈利0.59 元,同比增长219%。


此外,中南建设盈利能力明显改善。2018年公司的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,提高3.03个百分点。


2018年公司新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平方米。公司新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市,业务布局更加完善。


房企规模上想要提速,一定离不开高速的周转。行业中万科和碧桂园深谙高周转之道。


碧桂园的高周转被业内成为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。


万科对于高周转,则是5986原则,拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。


中南建设管理团队认为,高周转的呈现是一个结果,是从投资的逻辑传导到运营的逻辑,再传导到营销能力和执行力的问题,这是一个过程。


为此中南建设走出了不同的快速周转之路,“项目获取到销售平均周期保持在 7~8 个月,保证业务持续快速增长。”


最终,中南建设2018年实现合同销售金额1466 亿元,同比增长52%,合同销售面积1144 万方,同比增长32%,继续保持全国房地产开发企业20强。


人尽其才


企业用人之道,一定是人尽其才。


对于快速周转,规模化发展的企业而言,更是离不开人才。


为此,中南引入了一批知名职业经理人,变“要我干”为“我要干”。此外在薪酬体系、评价与激励进一步科学合理,搭建了“引得进、留得住、用得好、调得动”的人才发展平台。


2018年,中南建设设立了启动了股票期权激励计划。据了解,本次股票期权激励计划授予的股票期权,激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。


对于公司业绩,行权将对分年度进行绩效考核,考核年度为 2018 年、2019 年和 2020 年,对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对 2017 年的增长幅度分别不低于 240%、560%和1060%。


激励对象只有在上一年绩效考核满足条件的前提下,才能行使当期权益,具体比例依据激励对象个人年度绩效考核结果确定。


加固防火墙


电脑不设防火墙,就会遭遇病毒入侵。一家企业要是没有了防火墙,那自然是没有任何安全保障的。


在中南看来,唯有控制风险与开拓融资渠道两手抓,才能构筑起安全“防火墙”。


“道路千万条,安全第一条”,说到安全一定跟负债率有关,由于房地产业务的特点,从房屋产品销售到收入确认之间有较长的时间间隔,在销售的产品没有竣工确认收入前,销售产品收到的款项都会被视为负债。这也最终会导致任何一家高速发展的房企都伴随着高负债率,有些甚至是超高的。


资产负债率是不少企业避而远之的话题,近期金地董事长凌克就直言,“地产公司要控制好资金负债率,压死骆驼的最后一根稻草,就是那笔不算大的应付款你付不出来。”


中南年报中没有回避这一敏感话题,而且在年报中对于资产负债表给出了非常细致的解释:


公司资产负债表中反映这些负债的预收账款就由2017年底的684.3亿元,上升到2018年末的1101.2亿元,增长61%。同时为了保持未来持续的增长,2018年公司继续增加投资,全年公司房地产业务新增项目规划建筑面积1595万平方米,是销售面积的1.4倍。


这些因素影响公司的总负债率由2017年末的89.81%,提高到2018年末的91.69%,上升1.87个百分点。


但反映公司真实负债状况的有息负债公司2018年末仅579.4亿元,相对2017年末的529.8亿元仅增加49.6亿元。


中南的有息负债在同样级别销售金额的房地产企业中处于最低的行列。


此外,中南全年经营性现金流入971.4亿元,是全部有息负债的1.7倍。同时公司有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元,在全部有息负债中仅占比31.09%。而实际上2018年由于公司销售回款情况良好,公司持有的货币资金年末达204.2亿元,相对2017年末增加43%。


中南的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债,偿债能力强,实际经营风险低。


如果将中南全部负债中剔除主要来自购房客户的现金、没有经营风险的的预收账款计算负债率,公司2018年末为44.97%,相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点,在行业中也处于低位。


“考虑到房地产行业的特殊性,剔除预收账款后的资产负债率更能准确反映企业的财务状况稳健程度,这一数据的良好表现也充分体现了公司的抗风险能力。”


在2018年末公司有息负债中,银行借款占比约52.1%,债券等债务融资工具占比约18.5%,其他借款占比约29.4%。


在有效控制风险的同时,中南建设也积极通过开拓融资渠道的方式进一步保障资金链安全,因此赢得了众多资本战略合作伙伴的高度认可。


报告期内,公司共获得银行授信额度1182.53亿元,其中已使用授信额度为348.6亿元,剩余授信额度为833.93亿元。除了充裕的银行授信外,公司还灵活使用债券、资管、信托及ABS等渠道进行融资。


未来中南还将积极开拓海外债、尾款ABN、保理ABS等项目进一步拓宽融资渠道。


对此,中南表示要坚持战略方向,实现快速周转,保证良好回款;尽快结算收入,增加资产实力,优化资产负债表,提升融资能力;加强各种形式的合作,借助合作伙伴的力量,与合作伙伴共同成长。


冲击规模阶段,往往容易忽视风险意识,项目跟投机制会有一定的效果。2018年中南共有新81个项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 2.36 亿元,占跟投项目资金峰值的 2.59%。


2018 年,中南建设销售金额最高的5个员工跟投项目情况:截止 2018 年底,公司董事、高级管理人员未有退出跟投项目计划。


中南建设正通过这样的方式,不断巩固构建企业安全平稳发展的“防火墙”。



明天的明天


如果未来都是清晰可见,那还需要什么以变迎变呢?


企业都会对未来有思考,只有看得越远,才会走的更远。因为战略布局决定了未来的格局。正所谓,大处着眼,小处下手。


细节处蕴藏着的一定是企业的未来,比如中南年报里的一些数字:400毫米降水线、101个城市,303个项目……?


先说400毫米降水线,地理知识不好的人一定不懂400毫米降水线的意义。


400毫米等降水量线,是我国一条重要的地理分界线,它大致经过:大兴安岭—张家口—兰州—拉萨—喜马拉雅山脉东部。主要是半湿润与半干旱区分界线。沿大兴安岭—张家口—兰州—拉萨—喜马拉雅山东南端一线,它同时也是我国的半湿润和半干旱区的分界线。是森林植被与草原植被的分界线。


有趣的是,长城的线路走向,几乎与400毫米等降水线重合。这恰恰说明,由400毫米等降水线划出的农耕文明“生命线”。


这何尝不是中南遵循的城市布局生命线,“覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份。”


年报显示,中南房地产业务目前已进入内地 101 个城市,覆盖全国 400 毫米等降水线以东多数人口密集省份,开发项目主要集中在长三角区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东,在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。


中南建设坚持房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。


截止到2018年底,中南共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米,未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。


101个城市、303个项目,若是按照均数来算,那就是一个城市至少是3个项目,实际情况很多城市要超过3个项目,就意味着中南可以实现多盘联动。


如此多的城市背后一定是个更大的布局,年报显示,在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。


可以看出中南在一二线与三四线城市的比例大概是4:6,不同于重一二线的万科以及重三四线的碧桂园。中南布局背后的逻辑不言而喻就是:都市圈。


在都市圈上升到国家战略之后,有企业甚至喊出,“得都市圈者,得未来。”


中南表示,2019 年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市,现有项目计划开工建筑面积约 1061 万平方米,竣工面积约 998 万平方米。


未来积极推进快速周转战略,不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,培养长周期发展能力,提升组织能力、运营能力、产品能力等基础能力。


产品方面以健康住宅理念为核心,建设TED社区,提倡有品质的简约、有节制的丰盛,以现代手法演绎在地文化,打造适销对路的产品。


或许,这就是中南建设的未来,也可能只是冰山一角。无论怎样,中南建设一定还会冲击规模,毕竟第一梯队就在那里,不近不远。


特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 3
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

房企观察

行业的角度观察房企

头像

房企观察

行业的角度观察房企

17

篇文章

29

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码