千亿地产黑马正荣地产 高成长背后的低利润隐忧

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细数地产界“兄弟连”,除了执掌旭辉控股的林氏家族,福建欧氏家族三兄弟的创业经历更加令人折服。


老大创办的欧氏集团多元投资风生水起,老二欧宗荣创办的正荣地产(06158.HK)和老三欧宗洪创立的融信集团(03301.HK)双双跻身地产销售千亿行列。


今年刚满20周岁的正荣地产首次进入千亿房企行列。根据正荣地产2018年财报显示,其合同销售额1080.17亿,同比增长54.0%;实现营业收入264.53亿元,同比增长32.3%;归母净利润21.21亿元,同比大增50.53%。


值得注意的是,仅在一年时间内,正荣地产将其183.2%的净负债率下降109个百分点至74%。财务优化的速度让业内为之侧目,在整个房地产行业去杠杆的大浪潮中尤为亮眼。


但这背后,正荣却面临着成长的烦恼。


盈利能力堪忧


高速成长的过程中,正荣地产的盈利能力却令人堪忧。


根据Wind金融数据显示,2018年正荣地产销售净利率仅为8.44%,在和雅居乐、金科、融信、蓝光销售规模相近的企业对比中,排名垫底。与此同时,其销售毛利率,以及归母净利润规模也同样排在末位。


中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,共有76家房企发布2018年报,A股房企平均利润上涨23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。


和行业比较来看,正荣地产的净利率尚不及行业平均水平。


仔细分析,正荣地产盈利能力较弱的原因在于,融资成本上升;销售价格下降以及拿地成本增长等因素所至。


首先,融资成本不降反增。年报显示,2018年,正荣地产的融资成本由7.4%上升0.4个百分点至7.8%。尽管2018年正荣地产成功登陆港交所,自称净负债率大幅降至74%;但若将永续债计入负债范围,期净负债率在2018年末应为98%,不过相较2017年的274%,这一数字已经大幅改善。


上市后,正荣的融资渠道得到了拓宽。先后发行了ABS、美元优先票据等,加上IPO募资,全年融资约140亿元。


此外,持有现金人民币283.69亿元,现金对短期借贷比率改善至约1.19倍,长短债比为0.95,已经所有改善,但仍旧不够合理,仍需进一步优化。


公司副总裁兼财务总监陈伟健在业绩发布会上表示,为改善盈利水平,“相信2019年的融资成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。”


其次,地价成本较高。根据财报显示,2018年正荣地产拿地均价从2017年的4557元/平米增长至4829元/平米。


而根据中指研究院数据显示,2018年,销售金额Top50房企拿地均价4409元/平方米。正荣地产拿地成本高于Top50房企的平均值。比较来看,雅居乐相关楼面平均地价仅为2825元/平米。


拿地成本上涨的同时,销售均价却在下滑。2018年,正荣地产平均售价为16762元/平方米,而2017年同期为18484元/平方米。售价下滑的原因在于一线城市销售占比下降。


融资成本和拿地价格都在上涨,而销售价格却在下滑,一增一减,压缩了正荣地产的利润空间。


权益占比过低


通过“小股操盘”,迅速扩大规模,抢占高地,再提高内生增长动力,似乎成为了新晋房企快速发展的一条路径。


在正荣地产举办的2018年业绩发布会上,公司行政总裁王本龙坦言,“去年正荣在项目合作上的比例大概是52%左右,今年估计同样维持在52%左右。”


他同时强调,“正荣从今年开始要提高拿地的权益比例,但是具体的数据可能要在2020年甚至以后的销售数据里面才会体现出来。”


由此可见,公司已经预料到要提高权益销售占比的重要性,但目前阶段仍旧以合作开发扩大规模为主要目标。


根据数据显示,2018年末正荣总土地储备面积为2456万平方米,但权益比例从79%降至53%;其中归属于合营及联营公司的项目面积为1158万平方米,占比达到47%,同比增长了18个百分点。


去年,正荣地产虽然号称新增土地储备57幅,新进13城,拿地面积为1114万平方米,但其权益面积只有389.25万平米,占比仅为35%,进一步下滑,合作开发成为拿地的主要方式。


横向比较来看,新晋千亿房企中,2018年雅居乐集团(03383.HK)新增权益土地面积为909万平米,这一数字是正荣的2倍之多。同期,金科新增土地权益建面1316万平方米,是正荣的3.3倍。



根据观点研究院发布的最新数据显示,2019年1-3月中国房企销售金额排名中,正荣集团销售金额为264.6亿元,排名23位;但权益销售金额为154.1亿元,排名31位。权益销售占比为58.24%。


不过,随着融资成本进一步高企,楼面价格的进一步上涨,合作拿地已经成为一种趋势。


中指研究院数据显示,2018年,20家代表房企拿地权益比例均值为82.1%,较去年同期降低了2.1个百分点。其中阳光城(000671.SH)、绿城中国(03900.HK)、正荣地产合作意愿强烈,权益比例较去年下降近20个百分点,权益比例低于70%;融创、万科、华夏幸福(600340.SH)等企业也纷纷加强合作拿地力度,权益比例较去年均有所下降。


2019年,正荣地产将销售目标定位1300亿元,目标增长20%。这一增长目标相较过往已经大幅下滑,在房地产走过黄金时代的背景下,正荣也开始主动调速度。


不过,2019年行将过半,正荣的成长烦恼仍然存在。


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