西宁南川400多亩土地将挂牌，最高楼面价将给南川带来什么？

在西宁城市发展的不断推进之下，南川和北川都得到了极大的发展空间。同时对于南川和北川来说更像是在进行一场关于发展的竞速赛一样，不断的有大型房企入住，不断的有规划道路建成，不断的有公共配套完善，也不断的有新进地块放出。那么继前几日北川放出500亩土地挂牌之后，南川也不甘落后放出了400多亩土地。并且此次南川将要挂牌的3块土地可以与北川的进行对标，都是冲着片区的商业区去的。那么此次南川片区将要挂牌的土地具体情况如何，将会有什么样的发展前景呢？下面老J就来说一说，聊一聊。

地块基本情况

此次3号土地出让公告一共有四块土地出让，南川片区占了3块。但是南川片区的1号地确实非常大，一共分为5块。总占地面积193453.90平方米。包含了住宅商服用地4块和商服用地一块。因为1号地的规划指标要求很详细，所以无法计算具体的初始楼面价，老J综合估算该地块的初始楼面价不会高于4130元/平米，如果每个小地块中的商业面积较大的话，那么这个初始楼面价会大幅降低。2号地和3号地都是中规中矩的商住项目的用地，总体规划指标要求不是很详细，开发商自住空间较大。同时这两块的初始楼面价为4080元/平米。

从3块地的楼面价来看，当前南川地块的土地价值已经上涨了不少，相比之下北川将挂牌的几块地也只相当于去年万科拿地时候的楼面价。南川的土地价格上涨也是说明南川确实是当前城市发展的重点区域，今后也可能成为西宁房价的一个新高点。

地块位置分布

上图是老J现做的一张地块分布图。从上图可以看到，此次南川出让的几个地块都是围绕在了市民中心的附近。由此可以判断，市民中心附近的区域就是此次南川发展的第一站。

从南川片区入口开始红星地块时代大道东侧的地块将要出让，就此南川一时代大道为主线的南川片区入口就此形成。今后将与香格里拉无缝对接，保持区域转换上的连贯性。从上图我们也可也看出时代大道与南绕城高速形成的十字路口也是南川片区的第一个住宅商业生活十字路口，不过这个路口天然存在一个缺陷就是桥下的位置多少带有一些隔离的属性。

各地块情况简析

2019NC-1：该地块面积很大分布的很长，可以形成一条连续的居住带和商业带。对于5个地块的分布而言今后的开发一定不是统一开建，而是有序推进。这就是说4块含有住宅的地块会分期建设，这就意味着一期更比一期高的价格。3块带有住宅的地块都有具体的商业容积率指标，从这样的要求来看这四块地的建设很可能会形成类似新华联和盛达国际这样的楼盘。小区外围有独立的商业楼，而不是建成统一的底商楼。这也说明了今后这四块地很可能会是冲着特色商业街的方向发展的，并且恰好是与红星地块相对呼应。这3块地在保证居住的同时，更著重的是商业性的发展。1号地中的地块4就是普通的生态居住小区发展路子，中规中矩并非突出商业性。

在1号地当中最值得说的就是地块5，该地块4.6万平方米的占地面积，容积率为2.0，建筑密度为55%。这与之前北川的商业地块相差很大，北川地块占地近5万平米，容积率为3.0，建筑密度为70%。上次老J说过北川地块大概率是商业综合体，那么相比之下南川的商业地块就不适合建设商业综合体，而是适合建设商业步行街。因为55%的建筑面积搞大型综合体会显得非常小，所以就需要灵活的商业步行街来布置格局，这样就可以在兼顾建筑密度的情况上也兼顾绿化率。因此，我们从1号地的总体规划指标要求可以看出，这块地的打造计划就是要将市民中心周边打造成一条连续性的商业街，为市民中心提供基础服务之外的商业行，让市民中心可以真正“活”起来。

2019NC-2：该地块非常有意思，就在高速匝道旁边，也在目前已经建成多年的公租房小区和安置小区旁边。并且备注还有特殊要求就是三种高度的楼分配要刚好控制在1/3，也就是说该小区的楼栋要有明显的层次性。预计是为了旁边小区的采光才会特地限定楼的高度与比例。

2019NC-3：该地块位于万科样房地块的南侧，规划没有过多的要求，基本判断是比较中规中矩的小区项目。但是周边目前的空地确实有不少，同时与已经出让和开发的地块相隔稍有些远，所以独立的一个地块也不排除今后走万科洋房低密社区的可能，也许会是南川片区的第二个洋房项目。

总结

此次南川准备出让的3个地仅有块当中仅有1号地是处在南川片区的当前核心位置。并且被寄予厚望，从1号地的总体发展和当前周边的建设和发展前景来说，南川片区的核心区域就确定在了市民中心旁边。同时南川片区的总体发展也要依托时代大道的衔接作用来实现带动区域发展的促进作用。随着此次土地的挂牌，南川片区第一阶段的空地已经所剩不多了。集中的规划发展模式也将提速南川片区的整体发展进程。不得不说，南川的发展确实具有前瞻性，道路、商业都是先期就规划好了。这也让南川片区的发展前景更加清晰。近期，西宁的土地出让非常频繁，这也将给西宁带来大量的商品房供给，解渴楼市需求。