涨价潮过境,贵安楼市终于从迷雾中惊醒!

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  房地产市场,从无到有的艰难起步阶段,这里不可避免的经历过了。

  直管区,贵安新区的核心地带,也是区域楼市含金量最高的区域。早期进驻的房企屈指可数,等到第一批商品房交付,才打破存量为零的局面。

  而今国家级新区赋能依旧强韧,发展房地产市场的态度,也终于穿透层层迷雾。

  可谁也不曾预料到,那场席卷楼市的涨价潮,始料未及地在此掠过。

  01 涨价背后

  “2018年的那个时候,全贵州都在涨”。

  至今记忆犹新的那波房价上涨潮中,省会城市周边的区域,受到的辐射更为明显。

  一些购房者仍会惊讶,“贵安新区的房价,居然都有过破万的了?”。但是,终归不能一概而论,这里的价格有你想的那么高,也有你想不到的那么低

  这还是来自于贵安新区直管区,与非直管区的差异。

  《贵安新区总体方案》2014年获得批复,作为第八个国家级新区,地处贵州省贵阳、安顺两市之间,区域范围涉及贵阳市花溪区、清镇市和安顺市平坝县、西秀区的 20 个乡镇。规划控制面积 1795 平方公里,当时有人口 73 万人,近期现状人口约100万人。

  

  贵安新区直管区区域示意图

  直管区,就是这里的核心地带。所辖范围为三镇一乡七村(居),即花溪区党武镇、湖潮乡,清镇市红枫湖镇7个村(居),安顺市平坝县马场镇、高峰镇。

  面积约470平方公里,近期人口已经超过约32万人。

  

  贵安新区直管区地图

  管委会的直接管辖,也让这里成为贵安楼市含金量最高的区域。

  官方的房产备案系统里,至今可查询的项目屈指可数。而在此之外的,都可以算作是“非直管区盘”,其中不乏前几年举着名号,吆喝着卖的低价楼盘。

  蹒跚起步4年过后,直管区的房地产市场初步成型。既有早期的开荒元勋碧桂园、中国铁建,贵安平台所属房企,还有产城老将泰豪、群升,新晋跨界的恒大,以及相对低调的贵澳、力天等。

  贵安新区直管区近期建设规划(2016-2020)中,明确将会引导三大片区集约紧凑布局布展,促进贵安生态新城、马场科技新城、花溪大学城三大片区组团化布局。

  

  贵安新区直管区近期建设规划

  规划中将会形成“一核引领、两城集聚、三片辉映”的空间结构。

  “一核”即为贵安生态新城,是核心职能集聚区的中心区。“两城”即为马场科技新城和花溪大学城。

  目前直管区楼市的核心板块,也恰好是在这三大城区:

  贵安生态新城(湖潮) 生态核心区,原临时行政中心驻地,贵安高铁站的所在地,北师大附属学校,知名合办医院等产城配套的汇聚地。近期目标,建设高铁站、投放公共服务设施,重点以站前地区为核心,沿百马大道南北集聚建设;建设高端装备产业园(北区),推动片区向东跨越式拓展。

  区域楼盘:

  

  中国铁建山语城,精装洋房约9000元/㎡起,公寓约8500元/㎡等。

  

  碧桂园贵安一号,住宅售罄,公寓待开约8800元/㎡等。

  

  贵安置投·置悦城贵安馨苑(综合体三),住宅均价约6500元/㎡等。

  花溪大学城(党武) 教育核心区,现临时行政中心驻地,联动贵阳花溪,15万大学生常住地区。近期目标,以高校集聚区为基础,圈层拓展,扩大中部集聚规模。

  区域楼盘:

  

  碧桂园学府一号,已经售罄。

  

  群升大智汇,少量住宅均价9200元/㎡,公寓约8500元/㎡等。

  此外,贵澳时代广场,公寓均价约9000元/㎡等,力天·优胜美地,商业项目,暂未预售。

  马场科技新城(马场) 科技核心区,华为、苹果、三大运营商数据中心,富士康科技园,综保区等产业汇聚。近期目标,以电子信息产业园、高端装备产业园(南区)、生物科技城、综合保税区及湖潮物流园的建设为重点,逐步向片区中心集聚发展。

  区域楼盘:

  

  泰豪e时代,公寓约7800元/㎡左右。

  

  贵安云谷为代表的平台系等,住宅售罄,另有商业等。

  今年新区临时行政中心驻地,由贵安生态新城(湖潮)转向大学城(党武)。

  “一城一带”(以大学城为中心的产业新城、黔中大道产业带)全新战略定位,加速楼市多极化的发展,然而,始料未及涨价潮背后,同时激起新的变局。

  02 楼市生态

  贵安新区和金阳新区(现观山湖区)的房地产市场,都曾经经历由缓慢起步,到市场体系健全的历史进程。

  所不同的是,贵安新区起步3年后,仅仅用了1年多的时间,有一样就曾在高位试图不断接近过苦心发展10多年的金阳。这就是,房价。

  规划先行的引导下,这里都是名地有主。三大商住地块都冠以“综合体”的名头。

  分别是碧桂园贵安1号(综合体一)、中铁建山语城(综合体二)、贵安置投·置悦城贵安馨苑(综合体三)。

  

  直管区主要项目分区域示意图

  他们不仅包场了这几年间的商品房销售,也构成市场的基本盘面。

  那场涨价潮退去,市场持续修复的过程中,直管区楼市的量价体系,也就形成了自身的特点,这在贵安生态新城中表现最为明显:

  1市场定价缺乏有效参照:

  第一批“直管区概念盘”,在贵安新区光环的照耀下,基本上开盘就去化约七成。也正因为如此,数的住宅项目早早步入销售尾声,刚好躲过上轮房价上涨

  同时,前期的商业也快速去化,几乎与住宅也有得一拼。尽管容得下些许的竞争,但在市场体系有待健全的初期,供需的调节未形成制约,这种情况下,一两个盘的销售,就足以左右市场的量价走势。

  

  典型楼盘近年价格变化参考表 备案价格未区分高层与洋房,含有装修的房源或低于市场标价

  2一二手房联动成型缓慢:

  早期入驻直管区的项目有限,相继进入开发的后期。目前在售的住宅产品不多,部分还存在购买门槛,可供选择产品面很窄。新房甚至可以说是卖一套,就少一套。此外,已有早期项目办理不动产权证,二手房市场打破存量为零的局面,但是总的体量仍然稀缺,交易有待激活。

  3本地住房购买转化不足:

  目前市场贷款首付和利率政策,基本上和贵阳持平,购房层面没有更多的优惠政策。而在新区城镇化建设进程中,农民则有安置房入住。棚改开出货币化安置条件,但是综合来看直接转化不足。

  公开数据显示,2017年区域内全年销售商品房9292套,非本地居民的购买达到91.06%,这也表明对于外来客源购买依赖度极高

  

  2017年直管区域楼市客源构成参考表

  4楼市配套政策逐步完善:

  新区成立后配套政策空白逐渐填补,陆续出台本地化的预售资金管理办法,物业管理办法等细则,推动市场监管体系的完善。近期首批商品房业主入住,在物业服务和后续的购物消费、教育、医疗配套等方面已经步入实际的验收阶段。

  类似的情况,如果放在花溪大学城又有所不同。由于背靠庞大的师生人群,整体的人气更足,消费能力的转化也更为直接,而临近花溪的优势也能对贵阳市场有更为直接的吸引。

  马场产业新城区域,目前有泰豪e时代的商业为代表,以及贵安平台系的住宅、商住项目,得以分享区域内的商业极点。如何有效承接产业人群的消费需求,也将是未来市场的重要看点。

  贵安楼市现有发展的基础上,有望在产业的融合带动下,相互聚拢实现“一核两城”的连片成型。

  近期的规划发展方向上,直管区确定3类建设控制分区引导近期建设安排,即优先建设区、弹性拓展区、优化提升区。

  

  近期直管区建设控制分区规划

  其中,近期优先保障集中建设,包括贵安生态新城的核心区、高端装备产业园北区,马场科技新城的电子信息产业园、高端装备产业园南区、生物科技城以及花溪大学城的思雅配套服务区、高校拓展区。

  优先建设区发展成熟后,引导城市建设向弹性拓展区集中,形成规模效应、提升城市能级。

  终于,这里步过了楼市起步的阶段,国家级新区的赋能依旧强韧,而市场也迎来真正的转机。

  03 拨开迷雾

  2019年,“推动房地产市场加快健康发展”第一次出现在新区工作报告。

  并且定下全年“完成商品房销售100万平方米”的目标。

  回顾近年的报告内容,“房地产”一词仅在2016年出现过一次。当时提出“大力发展房地产业”,并且要完成商品房销售面积20万平方米以上,销售额实现9亿元以上。

  公开数据显示,2017年新区商品房销售总额曾达到76.61亿元,销售面积为113.21万㎡,这也是建区以来的最高水平。

  

  2015年到2017年直管区楼市交易参考表

  结合2019年初官方定下的销售目标,但在第一季度区域新增商品房销售面积仅约9.15万㎡,其中,住宅销售面积约7.04万㎡,共491套。

  即便是剔除春节因素和行情普遍降温的影响,也意味着未来3个季度,这里还将面对约90万㎡销售压力。

  不过,提出这样的目标背后,已有多个举措表明,房地产业的健康快速发展,正在系统的推进。

  以“短中长”的角度来看,金融、土地、人口,都在释放预期。产业布局因势先导,城市发展稳步推进,重新定位这片土地的楼市价值。

  2018年年初,《贵安新区直管区房地产市场研究报告编制》由业界知名的机构仲量联行中标。

  该研究报告要求明确未来5年房地产业的发展计划,深入研判发展的背景、基础、机遇与挑战,并提出重点的任务,路径措施等。

  研究范围的核心职能聚集区包含,贵安生态新城、马场科技新城、天河潭新城、花溪大学城、清镇职教城五个区域。

  

  具体的开发时序上,则要求提拟1万亩(约666万方)土地的出让计划表。同时,将目光锁定国内重点开发商(50强),并了解进驻新区的意愿度等。

  2019年贵安新区明确提出,要创新土地开发模式。建立规划征收到开发供应的统一机制,科学编制土地储备三年滚动计划和年度计划,加快土地前期开发,高效运作土地资产。

  直管区的土地价值,近期也迎来更新。

  

  

  直管区用地级别与基准地价图

  2019年1月公布的土地级别调整和及基准地价。以商业和住宅的层面来看,1级的核心区位,还是在贵安生态新城高铁站前的核心区,而马场科技新城以及花溪大学城的板块,主要分布二级和三级地块。

  而在金融投资的拉动方面,房地产还是发挥了积极的作用。

  2018年直管区经济指标中,群升大智汇、恒大童世界、东盟小镇、中铁建山语城、碧桂园贵安1号等项目加快推进,民间投资完成99.9亿元,同比增长373.9%,对投资增长贡献率达455.9%,逐渐成为拉动新区投资增长的重要支撑。

  从长期的人口的层面而言,大学城的潜力将是绝对的王牌。

  公开数据显示,2017年末直管区常住人口30.62万人,其中城镇人口16.31万人,常住人口城镇化率53.3%。

  而在同一年,大学城所处的党武镇区域,入驻的10多万师生中,有部分纳入常住人口统计。当时直管区户籍人口比常住人口少约15.43万人。

  

  2017年贵安新区直管区分乡镇人口情况

  今年新区将全面放宽落户政策,优化落户流程,完善促进大学生落户激励政策措施,加速人气聚集,城镇化率提升到68%。

  目前,新区购房且实际交房入住的,可迁移落户新区,配偶、子女和父母可随迁。此外,大学城的教职工购房也有相应的补贴政策。

  钱、地、人都齐活了,但是这里到底需要多少商品住房?

  

  直管区近期用地建设规划

  按照直管区近期建设规划来看,2020年直管区常住人口规模为40~50万人,城镇人口为35~45万人,农村人口5~10万人。

  至2020年,居住人口35-45万人,人均住房建筑面积达35平方米。多元住房体系中,除开商品房以外,还会有安置房、公租房的补充,其中公租房实现产业园区全覆盖。

  目标的市场体量,土地的出让规模,广阔的区域未来,也成为价值潜力与回报周期的贵安楼市相对论。

  04 瞭望后市

  “一城一带”的最新发展定位,照亮楼市的重点发展方向。整体的配套建设,有望大幅提升区域的宜居水平,并且主动的融入大贵阳都市圈。

  今年大学城区域将全面推进教育、医疗、文体、商住等综合配套设施建设,建成贵州师范大学附属初高中、东盟小镇一期、碧桂园学府1号。

  此外,积极推进群升大智汇、恒大童世界(注:部分地块)等项目,大力支持贵州医科大学大学城医院提级改造,新增商业、住宅面积120万平方米以上,加快打造“宜居、宜学、宜创、宜游”的城市空间。

  沿线符合“土规”和“城规”的土地,按照应收尽收原则加快储备,并且加大土地资源盘活力度,综合治理低效用地。

  轨道交通S4号线建设的前期工作,也是再次出现在视野。从初步规划来看,这条线路在贵安新区的沿东西的走向,从大学城延伸至马场的区域。

  

  花溪大学城S4号线局部走向

  同时启动前期工作的还有观潭大道、贵红大道等项目,并且增加大学城至花溪区常规公交线网密度。

  与“一城一带”建设相呼应,前期重金打造的贵安生态新城架构初步成型,伴随贵安高铁站的建设,生态宜居、海绵城市正在将秉持的发展理念转入实际。

  但是,以去年直管区的用地出让来看,全年成交数量较少。其中的商住用地并没有新进房企拿地。

  尽管,近期有消息显示,有大型房企蠢蠢欲动,但是,目前来看,还将延续自主开发的路线。

  近日,贵安置投建设综合体四项目进入前期的建设阶段。总建筑面积1310375.73㎡(约131万方),其中住宅827275.2㎡(约82万方)。

  整体的区域供给的体量已然不小,并且有望在秋季入市,有可能成为市场增量的有效补充。

  

  贵安综合体四的卫星示意图

  真正意义上的同城化发展,贵安新区正是黔中城市群中,不可或缺的关键一极。

  2019年3月,《渝黔合作先行示范区建设实施方案》。其中的“极点”为重庆市两江新区、贵州省贵安新区为依托。

  站的足够高的话,两大极点中的产业驱动,牵引渝南黔北承外接内,成为辐射全国的重要战略区域。

  近期消息显示,马场科技新城有望在数据中心的布局而外,承接华为手机的制造可观产能,这也蕴藏有巨大的产城空间。

  道至中途,机遇与挑战并存,也有待于破题的深意。回望新区直管区楼市的历程,未来发展也有可以参照的脉络:

  产业新城发展融合。前期道路为代表的基建投入,以及高铁站投运的预期,早期产业的布局等,都有推动城区步入高速发展快车道的底力,也奠定更大的市场机会。

  低密高端住区打造目前市场发展环境稳步得到改善,值得更多的品牌房企投以目光。区域生态环境优越,遍布城市的公园成为优势。这不仅是在核心板块产业聚集的地域,而且在具备高端住宅潜质的旅游业态规划区域。

  大盘运营改良模式。立竿见影解决住宅供应的途径,但是亲兄弟遭过的罪也要引以为戒。由于目前区域楼市体量有限,值得先行一步的还是,推动相关配套政策因地制宜的共享,以及房产备案信息管理的技术互通,实现大数据的优先同城化。

  而对于普通的购房者来说,放心大胆地买,还是有些说不出口。

  目前住宅货源稀缺,价格合适不一定好买,价格高位的虽然物有所值,但多少有点心欠。

  相比之下,相对充裕公寓等商业,也就更考验投资的眼力和耐心。

  

  不同人的眼中,这里既有展现价值的光鲜一面,也有实际发展的愿景一面,还有内外难题的应对一面。

  但可以肯定的是,国家级新区承载的是,寻求新的发展理念,新型城镇化建设,生态文明愿景等创新的贵州实践。

  于此而言,其实多数的人未曾动摇过这份信心,只是更为迫切的需要坚定、再坚定。

  “建城市,聚人气”摆在今年新区建设目标的首位,而“广招商,招大商”的声音,不仅强调内生的力量,更要扩大投资的带动作用,落实高质量发展要求,持续扩大高水平开放的力度。

  每念及此也是常思,改革,自当不唯上,不唯书,只唯实;开放,定须聚心、聚气、聚力。

  拨开重重的迷雾,贵安楼市的能见度打开视野,其发展路径注定会具有自身鲜明的特色,因为这将有别于过往的历史经验,并且还须必要的时间去蜕变。

  而今迈步从头越,面对眼前重来的机遇,谁又甘愿后知后觉?

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