随着房企们2018年报的发布,房地产企业去年的经营情况逐渐浮出水面,虽然去年很多房企都纷纷高喊着 “寒冬”,但根据年报来看,有的在“寒冬”中越挫越勇,而有的却差点夭折,高负债果真是房地产行业的通病?未来的中国房地产市场负债又是怎样的走向,《道哥财经》为你一一分析。
资产负债率的“榜上有名”
资产负债率是评价公司负债水平和反映企业风险程度的重要指标。计算公式:资产负债率=负债总额/资产总额*100%。根据2018年和2017年房地产龙头企业和中小型房企的资产负债率对比,可以窥得企业经营能力和行业发展情况。
榜单显示,鲁商置业、北大资源、中南建设、银城国际控股、建业地产、融创中国、绿地控股、中交地产、碧桂园和泰禾集团等共16家企业资产负债率超过85%,超过70%资产负债率的房企高达86家。其中,鲁商置业、北大资源、中南建设、银城国际控股和鑫苑置业的资产负债率均超过90%,高居榜单前五名。
2018年12月12日国家发展和改革委员会发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。在参考标准中对于房地产企业的要求为,资产总额大于1500亿元,营业收入大于300亿元,不超过所在行业资产负债率重点监管线;未明确重点监管线的,原则上资产负债率不得超过85%。
排名前十的房企中,中南建设资产负债率为91.69%位居资产负债率第一,远远超过国家规定的资产负债率监管线。对此,中南建设董事会秘书梁洁回应称,去年负债率小幅上升,很大程度上是房地产行业对负债的归并口径有关。由于相当一部分未结转的收入也被计入负债中,细分来看,中南建设有息负债数量其实并不大。
“我们希望能将负债水平降低,回落到85%以内。降低负债率的方式,可能不是简单的降低有息负债,而是通过更快结算利润,使净资产能快速增长。为此我们制定了利润增长计划,根据公司期权激励计划的业绩考核目标,今年公司需要实现约40亿元净利润,明年净利润要达到70亿。
公司希望在三年实现11.6倍利润增长,做大分母来降低负债率。此外,对各区域相关人员的考核体系中,也加强了对结算净利润等指标的考核,各地能实现的净利润越多,获得的奖励也会增加。”中南建设方面如是回应。
房地产的高负债“顽疾”
在我国,房地产企业的生意一般是这样进行的:房企先从银行获得贷款,用贷款去购买土地,把房子建好卖出去进而获得利润,然后拿这些利润偿还银行贷款和继续购买土地。房企在建房的过程中,还可以用在建项目向银行贷款,用这些贷款继续购买土地、开发新的项目。
所以,房地产开发的关键是如何获得资金。房企的老板们为了企业能够高速运转,来不及等待房子销售的利润回收,就会抵押在建项目或已有项目以获得贷款。
由于行业的特殊性,资产高负债率于房企来说如影随形。2005年一季度以来,房地产行业的资产负债率一直走高。根据榜单数据推算,百家上市房企资产负债率平均值再次走高,从2017年的77.72%增长到了2018年的78.90%,资产负债率平均增长约1.2个百分点。
2018年国内融资环境的恶化,不少房企转向境外发债,也推高了债务成本,有息负债中的应付债券也大大提高。
此外,随着近年来很多房企多元化转型的推进,占用企业部分资金,如产业小镇、商业地产、长租公寓等业态,前期需要沉淀大量的资金,且资金周转速度偏慢,发展初期易形成负债压力。
对此有业内分析师表示,龙头房企负债规模已经逼近万亿元,部分中小型房企为了规模扩张,杠杆率增幅也很明显。从榜单中可以看出,首创钜大、光大嘉宝、美好置业、宝龙地产、远洋集团、滨江集团、花样年控股、华远地产、中国奥园、华夏幸福和鑫苑置业资产负债率小幅攀升,涨幅均超过5个百分点;其中,首创钜大和光大嘉宝增幅最高,均超过12个百分点。
通过榜单可以看出,资产负债率超过85%的大部分是小规模房企。在行业集中度提升、国家的周期性政策调控的背景下,市场竞争更加激烈,此类房企对加速扩张、规模的诉求尤为强烈,从2019年第一季度的房企拿地就可以看出,房地产市场面临“小阳春”,但同时中小型房企融资能力较差,也没有太多冲规模的动力,资产负债率居高不下。
而大规模房企在玩转高杠杆的同时,还有部分现金流入,净负债率普遍不会高的太离谱。
房地产的风究竟往哪吹
在过去的这一年,由于市场环境的变化,一些激进的房企在调控与融资的重压下,很多房企面临净负债率的居高不下和净利润率下滑的噩耗,因此不得不通过不断发行债券、引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。折射出房地产行业当下的发展趋势。
2019年,很多房企开始把资金安全放置于首位,在抓紧回款、促进销售等方面狠下功夫,将“现金为王”当作第一信条。对于房地产这个资金密集型的行业来说,现金流的重要性不言而喻,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此。
当下,行业整体的负债率已经涨至高位。Wind数据显示,A股131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。
另一个方面,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调。据中原地产研究中心数据,76家已经发布2018年年报的房企中,A股房企净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。
负债率高企而利润率走低,诸多房企采取了相应的措施,比如,更加强调“现金为王”。早在2017年初,恒大就率先启动提质增效的战略转型,表示要从“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变,并且向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转变。
在保持规模的适度增长的前提下,更加注重提高增长的质量,在此战略之下,其净负债率调整到行业较低水平,成效显然可见。根据上述榜单来看,2018年恒大的资产负债率为83.58%,较去年下降2.21%。
万科首席财务官孙嘉指出,万科的运营模式是现金为王、现金流为基础的管理模式。一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向。
从2019年第一季度房企的经营融资情况来看,目前是房企发债的一个窗口期,尤其是在大量短债即将到期的情况下,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”,趁市场氛围还可以的时候继续发债。
但是在楼市企稳的背景下,如果其他的经营指标没有进行合格的管控,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕。同时房地产上市公司应该坚持实施多元化战略,实现转型升级,这样才能够顺应当下房地产行业发展的潮流,如此一来,才能够在动荡的房地产市场中巍然屹立于不倒。
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.