星辰大海，想挣扎，无法自拔

谁不曾年少轻狂，如歌词一般的气吞山河，豪情万丈，“我曾经跨过山和大海，也穿过人山人海”

热血澎湃成过往，最终还是跪倒在现实面前。“易碎的，骄傲着，那也曾是我的模样。”

2019年5月10日，风风火火，叱咤风云的乐视网走到了生命尽头，或许是故事未完待续，但已经不重要了，因为辉煌总是一时，平凡之路才是更多人的人生。

互联网＋视频的风口就这样的吹过了，留下泡沫也好，唏嘘也罢，时代的年轮下，总是此起彼伏，此消彼长。

剪不断

文旅的风吹来了，夹杂着地产，被诸多房企视作蓝海，抢占的最好方式，就是重金布局，逻辑大概是谁先拿地就占先，赢得概率就更大。

2018年算不算文旅元年，但却是文旅扎堆启动的一大时间节点。保利设立海南旅游发展公司 ，碧桂园成立了文商旅集团，融创成立融创文化旅游发展公司。就连富力也悄然在海南成立了文旅公司。

然而“玩赚”文旅有经验的不多，华侨城和万达算懂行的，其他后来者规模上还需要跟上来，但融创文旅应该算是走了捷径。

文旅行业，虽然在排名上相对复杂，特别是加入了地产元素之后，文旅地产谈不上大哥和小弟，只是道行深浅不一而已。

文旅地产行业“接盘”其实并不意外，因为涉及到运营、资金等诸多层面要求。所以，融创接手万达部分文旅是存在即是合理。至少是双方认可的交易，这其中就包含价格、估值和未来空间，一拍即合之下，还算是个双赢的局面。

但并非意味着所有的文旅都有下家愿意接盘，云南城投就遭遇了最痛的领悟：砸手里了。

接下来就案例一下，到底发生了什么。

2019年5月7日公告，云南城投收到云交所出具的《挂牌结果通知书》，截止2019年 5月6日延牌期满，仍未征集到意向受让方，现将天堂岛置业90%股权转让项目做撤牌处理。

消息一出，引发文旅地产行业关注。

回顾一下此前公告或许能揭开迷雾，2018年8月2日，公司拟采取公开挂牌或协议转让的方式转让公司下属全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司90%股权。天堂岛置业经评估的资产总额为278,770.37万元，净资产值为40,428.70万元。净资产值较账面值增加30,417.22万元，增值率为303.82%，增值原因主要是存货评估增值所致。

通过本次股权转让，公司可获取投资收益，同时可按90%的比例收回投入天堂岛置业的债权资金(已投债权总额23.75亿元)，实现资金回笼，增加公司的现金流动性。

2019年3月15 日，公司取得《国有资产评估项目备案表》，天堂岛置业经国资监管机构备案的评估净资产值为40428.2万元，标的股权对应评估值为36385.38万元。

2019年3月29日，公司在云南产权交易所公开挂牌转让标的股权，转让底价为36388万元，受让方须代天堂岛置业偿还欠公司的股东借款本息合计的90%；

公告披露，截至基准日2018年3月31日，天堂岛置业经审计的资产总额约24.84亿元，净资产超过1亿元；截至2018年3月末，天堂岛置业营收为0，净亏损2.19亿元。

其实，对于这次挂牌转让，云南城投抱有不小的期望值。

天堂岛置业，这是多么美好的一个适合文旅的名字，只不过云南城投或许并不这么认为，卖掉才是希望的结果。

“挂牌期满，如只征集到一个符合条件的意向受让方，则该意向受让方被确定为受让方，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，则采取网络竞价的交易方式确定受让方。”

然而，不仅没有出现网络竞价的局面，连一个受让方都没等来。

在当下文旅热火朝天的行情下，天堂岛无人问津略显尴尬。

时间回到4年前的2015年，云南城投以1亿元注册资本设立全资控股子公司云南城投天堂岛置业有限公司，用于参与KCC2014-31、32、33、34、35、36、37号地块的竞买，并于竞买成功后对上述地块进行后续开发。

最终，天堂岛置业以18.25亿元的价格斩获了云南省昆明呈贡区斗南街道西部7宗共608亩的土地，也就是天堂岛项目所在地块。

竞买后，云南城投还是非常看好该地块的文旅前景，“面积具备规模开发条件，能体现规模效应，且项目紧邻滇池东岸，直面西山国家级风景名胜区，周边环境优美，景观视廊开阔。同时，该项目处于昆明主城一小时生活圈，因此具备一定商业旅游地产开发条件。”

据悉，608亩土地容积率小于等于1，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于40%，建筑限高12米，主要用于住宿、餐饮、批发、零售、商务金融等用途。

超大面积，有想象空间的容积率……然而这注定不是房地产的饕殄盛宴，据文旅小镇观察了解，地块中并未提及住宅，这为以后的转让留下了伏笔。

也有一种观点认为，天堂岛置业估值增长了3倍相当于地价的升值，因此减少了吸引力，同时难开发、难运营，成为没有人参与的另外一个原因。

对于这次失利，云南城投并未对外多说，“本次标的股权转让撤牌不会对公司生产经营活动产生不利影响，预计的股权转让收益不能实现。”公告里的这段话五味杂陈。

理还乱

文旅地产没有焦虑，但更多的是困惑，叫好不叫座的现象普遍存在，哪怕是对于行业如此的看好。

丽江东巴谷生态文化旅游股份有限公司简称：丽江文旅（新三板代码：835156）在2018年年报中表示，公司所处行业为文化旅游业，随着社会的发展，文旅产业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。文旅产业是中国经济发展的支柱性产业之一。

随着全面建成小康社会，在供需双向互动作用下，我国文化旅游产业前景良好。然而，丽江文旅的困就是2018年营收只是微涨，但净利润也是下降的。

可以看出丽江文旅的发展对玉龙雪山、丽江古城等丽江旅游资源存在较大的依赖性。丽江东巴谷景区位于丽江两个5A级景区“丽江古城”和“玉龙雪山”之间的旅游线路上，距世界文化遗产丽江古城15公里，距国家级风景名胜区玉龙雪山10公里，主要服务对象为来玉龙雪山旅游观光或到丽江古城休闲度假的游客。

此外，受政策影响较大也随之凸显。

2017年3月24日，云南省人民政府印发了《关于云南省旅游市场秩序整治工作措施》云政发﹝2017﹞19号文件，对云南旅游业的旅游购物管理、旅行社经营、导游管理、景区景点监管、综合监管、行业协会改革、属地管理责任等进行了梳理和整治，文件于2017年4月15日开始执行。文件贯彻执行后，云南旅游市场得到较好的整顿，强制购物等现象得到了较好的规范整治，旅游市场秩序不断改善，游客满意度稳步提高。

但随着该政策的落实，旅游行业监管加强，对整个云南的旅游市场发展都带来了一定的冲击，短期对行有较大的影响，短期内对公司的影响集中体现为：游客接待量较上年同期有所下降，由于“大玉龙”景区接待人数下降，直接导致东巴谷景区游客及收入相应下降。该政策实施初期对整个云南的旅游产业会有一定的影响，对东巴谷景区经营亦有所冲击。

当然，文旅地产违规现象也呈现“暴雷”。5月10日，据河北新闻网报道，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于石家庄市鹿泉区和保定市部分县（区）项目违法建设、违规收储土地问题的通报》。

2019年2月，媒体对我省石家庄市鹿泉区“削山造地”和保定市徐水区“20天征地万亩”、满城区“削山造地建别墅群”、涞水县“一个项目独享2000亩生态大湖”4个问题进行了报道。

其中几大文旅大盘和小镇被重点点名和查实违规，保定市徐水区“20天征地万亩”有关问题，经核查认定，徐水区违反土地管理法、土地储备管理办法实施土地收储，违反土地承包法实施土地流转。

保定市满城区“削山造地建别墅群”，涉及项目“秀兰文化小镇”位于满城区和顺平县交界处，满城区境内项目位于石井乡。经核查认定，“秀兰文化小镇”项目存在违法占地、未批先建、违法审批等问题。

保定市涞水县“一项目独享2000亩生态大湖”有关问题基本情况为：该项目为“华银天鹅湖”，位于涞水县城西北20公里的宋各庄水库周边，实际占地1419.55亩，2008年开工建设。经核查认定，该项目是在不符合土地利用总体规划、没有城乡总体规划和控制性详细规划的情况下实施的违法违规项目，主要存在违法违规供地、违法占地、超规划建设、违规审批等问题。

目前，石家庄市鹿泉区“西美金山湖”项目违法圈占集体土地上的27栋3.47万平方米建筑已拆除并清理完毕，占用生态保护红线区域林地14.75亩已全部退出，对违法违规出让的300亩土地和地上建筑物已依法收回和没收到位。

保定市徐水区已对发布的土地收储公告、实施方案、“征地协议”予以作废，片区周边房地产项目违规建设、违规销售问题已依法处罚整改到位；保定市满城区“秀兰文化小镇”项目115套木屋和1栋超规划范围建筑已拆除，78栋6.8万平方米建筑物已收归国有。

涞水县“华银天鹅湖”项目部分违法占用农用地的8栋商品楼违法部分已收归国有，未取得预售许可的325套商品房已退房193套，影响防洪安全的接待中心等建筑已拆除。

然而，文旅地产频现违规，可谓“剪不断，理还乱。”

2018年11月，著名的文旅项目长城脚下饮马川也遭遇了尴尬。

据《新京报》报道，长城脚下饮马川项目140多套房面临被拆。其中包括：对侵占潮河河道管理范围的70栋建筑，12月10日前拆除到位；对违法违规建设的39套别墅，12月31日前拆除到位；对联合调查组近期排查新发现的19栋（其中1栋独栋建筑）37套在建的建筑，11月25日前拆除到位。

盲目扩张？

复华文旅2018年被爆大裁员60%以上，有说法更是表示，要解散。不过，怎样这都是步子迈达了，而现金流无法平衡风险的结果。

同样的情况也发生在云南城投身上，其实对于文旅地产，云南城投一直是看好的。根据云南城投“十三五”战略规划显示，加强向大健康、大休闲产业的战略转型要求，协同集团大健康、大休闲资源优势向康养、文旅产业转型。

然而，重新梳理文旅地产的工作则一直在进行，“根据公司的战略部署对部分成熟项目进行认真盘点，通过多种方式有效盘活资产，全年完成大理满江项目、古滇项目的资产处置，及时回收资金。”

其年报也显示，各地区经营情况有较大差异，成都地区的毛利率最高为56%，大本营云南地区的毛利率垫底，仅为27.19%。

或许，这就不难理解，天堂岛为何要被出售的原因了。“2019年，公司全年计划实现收入110亿元，计划投资173亿元。”

“我没有想赢，我只是不想输。”用一句经典台词来形容做文旅地产的内心写照，似乎很恰当。

哪怕，目标像星辰大海。

文旅的故事很精彩，如同青春不会散场一样，只是未完待续