前段时间我们谈及有关老破小的问题,所引发的碰撞超出了想象。而细看回复的评论,就很玩味,老破小拥趸们投资的执念,都很整齐的落在学区。
而昨天深夜,我把粉丝累积的投资问题都回复后,哪怕不用统计,全凭印象,词频中最高的那个,学区房。
看来大家对投资学区房这件事,很执念啊。
这在楼市投资上,从任何角度,都显得很政治正确,就像我们去任何一个售楼处买房,开口询问的权重,排序上差不多都是学区,地铁(看城市能级),生活配套三个递次立面,而如果有一个好学区的光环,那么成交基本就算完成了九成九。
其实这样一个很魔性的话题,模棱两可才是安全的,但直接点,在我眼中,投资没必要执念学区房。
01
先和大家分享一次我对学区房的投资经历,是失败的那种。
本质上这没什么避讳,所有对楼市投资最成熟的认知,必有一面是来自你深刻的学费,这点上,犯过错误的人比那些完美无缺的,会更有价值。
早年在一个能级还不错的城市寻找标的,城市正处于急速扩张期,所以最好的标的板块,一定是这个城市全力投资的新城区。
初始基本面上,大家都差不多一穷二白,选筹没那么纠结,水位差也很平衡。而市政府的迁来,把这个板块切成两块,西面名牌商业,地铁上盖,东方,只能说“生态良好”。
我不知道各位会怎么选择,想必也有读者猜到,为了平衡新区布局,紧张的优质学区资源,确实配给东面。所以,站队西面的我,在这些年,收益率上完美跑输东面了。
没错,这个错误不是买了学区房怎么惨烈,而是没买学区房跑输了走势。
也许我的孤例比较偏颇,但抛开肉身的感知,来自腾讯财经的数据统计,学区房和非学区房在涨幅上差异,达到27%,并且随着时间轴的拉长,趋势是扩大的。
说起来,是不是还挺打脸的,尤其是用事实打脸,还真没脾气。
02
我记得圣经说过,左脸被打了,请把右脸伸过来,学区房除了房价跑的快,还在楼市的熊市中非常抗跌。
去年的上海楼市由于调控介入最深,在全国的大池子中,水温是最寒的那块。但拿出这段艰难时刻,最真实的上海二手房价格的恒星指数,以学区为切割,分化的就很有意思。
这段时间上海楼市开启了回调,是市场公认的事实,二手学区房却有点倔强,站位到上涨那边。
好,我们再拉长一点,再真实一点,一房一万帮我们统计了,从2017年5月到2019年2月的上海楼市二手房态势,整体下降了13.3%,而与之对应的学区房的跌幅仅为6.0%,也就是说,在抗跌这件事上,有学区的至少更具有稳定性。
图片来源:一房一万
坦白讲,除了那次失败的学区投资外,我本身也是个学区房的受益者,所居住的苏州工业园区,现在是全国楼市只涨不跌的“妖股”。但很少有人知道,园区由于调控比较早,回调盘整甚至还早于上海。
那段日子,大家日子不好过的时候,但我发现我家涨了。
后来,为了这个事,我还和周边好几个中介聊了下,理由也简单,我们板块的学校虽然新,但起点还算高,头两年考试排名还挺靠前,这样市场就认可了。加上,当时园区房价态势很平坦,换过来压力不算大,这样平静的水池找到缺口,纷纷这边涌。
说白了,楼市的熊市本质上就是盘整市,上学的需求是一直存在,和周期不重叠的,既然优质的学区现在能够的上,那干嘛不够一够,上更好呢?这样子,优质学区的二手房换手频率就会很高,不断有活水注入,水位反而会抬升。
好了,左脸和右脸都打红了,涨的快,耐得操,如此的投资品简直完美,那还有什么不满意呢?
03
越完美的投资品,往往命门越致命,不过在聊聊学区房的命门前,我想和各位分享最近一件投资趣事。
这个五一,我应邀去拜会一位私募大佬,够筹交错间,这位大佬很是惆怅。理由听着有点无厘头,就是当他发现八百多清仓茅台股票后,市场上很难找到同样确定性的替换标的,局面就很尴尬了。
实际上,这也是之前资本市场的真实业态,从北上资金入局开始,如今大量优质蓝筹筹码被牢牢掌握在机构手中,还不轻易吐出来,这样能在散户手中流通的筹码就越来越少。反过来,又把这些蓝筹价格和估值越推越贵。
那么不是好事吗?但从历史复盘看,每一次这样现象出现,下面剧本就是蓝筹泡沫膨胀,然后破灭。
其实就是投资中最底层的逻辑,首先,你投资的标的价值,估值是否合理。
从这个视角,我们来看学区房,买学区房就是买教育资源和成长圈层,房子的本身才是附属品,这样的认知某种意义上,已经深入骨髓的固化了。
因此,当你在上海的市中心看到即使一街之隔,这样的老破小300万卖家还要让价。
但对面好学区加持的老破小,500万买家争着接盘。
先不说这样的学区房,在我市调过的很多城市中,大量真实的存在,也不谈父母为了孩子在生活上付出了什么,这样的学票溢价,市场是真实买账的,这点上,有大把愿意接盘的人,估值也称不上不合理。
更重要的,就像讨论蓝筹,对于学区房,市场的共识是非常单向的。在投资界有个极其的经典的术语,叫“戴维斯双击”。
什么意思?简单说,当时以低估值买入潜力股时,随着股价提升,估值也水涨船高,市场也更加认可,这样收益是倍乘效应,就是名利双收。
这样子,市场对学区房的预期是稳定,理解这个模型,就能明白学区房价格被不停助推的的底层逻辑。
可市场往往有分歧才是好事,最怕的,就是预期太过一致,而越一致,风险越大。
以上为正文,来自三鱼
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