上海楼市金三银四如约而至,二季度市场热度可期!

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  二手住宅市场分析

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  房价概况

  基于世联评估和世联EVS的房价数据,我们对上海市2019年4月份二手房房价及走势进行市场监测,4月上海存量住宅均价为5.09万元/㎡,环比下滑0.42%;16个行政区里,11降4升1平,挂牌价格小幅下调

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  图片来源:世联评估

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  成交分析

  4月二手住宅成交量25,546套,环比下滑2.7%,同比上升85.4%,成交面积环比微跌0.1%,成交金额环比上涨3.0%。本月上海二手住宅交易市场成交意愿积极,延续上月热销趋势,另一方面我们可以关注到本月置换型客户需求加剧,大户型成交占比有上浮迹象,本月房价虽然下探趋势持续,但整体价格波动幅度有限,金三银四如约而至,二季度市场热度可期。

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  结构占比

  本月70平米以下的刚需小户型物业(一房或是小两房)套数市占率下滑1.6%,为46.9%,70-90平米户型套数占比下滑0.7%,为25.7%,90-120平米户型上浮0.7%,刚改类型物业本月结构调整相对明显,大户型如150-200平米、200平米以上户型本月占比略有回调。

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  环间结构分析

  纵向来看,除个别环线外,70平米以下、90-120平米物业本月占比下滑明显,刚改及改善型物业成交占比集体发力上浮;横向来看,刚需物业中除了内中环间、郊环以外的70-90平物业占比上升,其余环线同类型物业均处于下滑通道;另外内中环间70平以下成交占比最重,为63.9%。(绿色标注表示环比下跌,红色标注表示环比上升,黑色标注表示环比持平。)

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  区域统计

  据数据显示,本月上海16个行政区中,涨幅前三分别为黄浦区(涨幅9.34%)、杨浦区(涨幅5.40%)、虹口区(涨幅3.37%),全市波动平均幅度为-2.06%。

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  板块统计

  从套数top10板块的成交数据来看,整体环比全线下挫,三林取代浦江板块排名第一,周康取代浦东世博板块登陆第三;从金额top10板块的成交数据来看,整体排名格局无重大变化,三林继续蝉联第一位置。

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  金额单位:亿元图片来源:世联评估

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  楼盘统计

  从套数top10楼盘的成交数据来看,刚需改善型物业占据大部分成交,新凯家园、崧泽华城佳福雅苑蝉联榜单前2,和家欣苑D区套数环比激增,成交82套;金额top10楼盘的成交数据来看,全线楼盘成交金额过亿,其中前四楼盘成交金额均超过2亿。

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  存量商办市场

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  概述

  写字楼市场4月成交量环比下滑3.7%成交套数720套;商铺成交套数324套,环比上涨6.9%,一季度写字楼市场表现低迷,进入二季度,金三银四开局抢眼,交易频次活跃,预计短期内成交趋势稳定。

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  成交结构比

  办公楼成交套数占比以外郊环间为主,占有率达到48.45%,其次是内环以内与中外环间,分别为17.66%和15.54%;商铺成交绝大部分分布在外郊环间,占比为47.94%,其次是郊环以外与中外环间,占比分别为25.08%和17.78%,内中环间占比最少,仅为2.86%。

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  行政区业态分布

  办公楼成交套数排名前三分别为嘉定区(成交138套)、浦东新区(成交96套)、闵行区(成交77套);商铺成交套数排名前三分别为宝山区(成交56套)、嘉定区(成交51套)、金山区(成交50套)。

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  板块方面,本月南桥新城板块取代金桥板块登陆第一位置,且套数环比涨幅最高,为145.5%;金额前五排名中中山公园板块环比涨幅最高,为767.9%;楼盘方面上海城开国际商业中心在套数及金额前五中均有排名,绿地大场科技中心金额环比激增1,477.0%排名第四位置。

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  金额单位:万元图片来源:世联评估

  商业市场套数top5中,淞南高境、青浦新城、亭林三大板块占据前三位置,且淞南高境板块和青浦新城板块在金额前五中亦有占位;楼盘方面新城盛世佳苑和长江国际商贸中心套数、金额前五均有排名,宝山万达广场金额环比涨幅最高,为4,263.0%。

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