房管局：摇号不可转让，一手不可更名！价外加价进私账，有何风险

近期，在福州12345平台上，出现数个楼盘的购房者遭遇“价外加价”进入私人账户的投诉。

如一位陈先生称“省体小时代加价私下售卖、妄图逃避监管”。5月8日，福州市房管局回复：根据福州市中院（2019）闽01执保81号执行裁定书，该楼盘商品住房已被查封。鉴于此，该楼盘暂停公开摇号和销售，待相关法律程序到位，将根据执行情况确定摇号和销售事宜。

还有网友“郭安”投诉小时代楼盘未在相关报纸上公布摇号信息，采用销售私下联系的方式，告知购房者不能直接和开发商签订购房合同，而是需要同工程方签订购房合同。销售单价达到3.2万以上，比备案单价（2.2万）上涨45%左右，并且想采用阴阳合同规避检查。

私账收款 可能遇到什么风险？

众所周知，福州市商品房销售实行备案价。在上市前，开发商就必须向政府申报“一房一价”，政府审批后，就意味着双方都认同此价格，那么，每一套房都必须按它的备案价销售。

在公开的购房合同上，开发商无法不按备案价写入，“价外加价”就通过私下收取，而非进入政府要求开发商设立的监管专用账户。这样便存在一种风险：这笔款如果是进入置业顾问的私人腰包，购房权利就将缺少保障依据。

本网曾咨询上海邦信阳中建中汇律师事务所的竺律师。律师表示，如果这笔钱最终不是归开发商，而是被置业顾问取得，或许可定性为以下两种：

• 其一，利用职务之便私自收取客户资金，将本属于公司的财产私吞，其行为涉嫌职务侵占；

• 其二，利用其身份便利，从而使购房客户产生错误认识，进而交付钱财，属于一般诈骗行为，涉嫌诈骗。

摇号有人转让 一手可以更名？

这种私账收取加价的现象，近期在“摇号转让更名”的楼盘更为突出。

本网在《福州房管局紧急提醒！别再这么买房了！小心钱房两空！》中就报道过，福州购房者小李说，参加一楼盘的认筹和摇号，没有中签。但是马上，一个自称选到小李所中意户型和楼层的人打来电话，称只要和他签订一个“购买协议”和“房屋代持协议”，并收取一定费用后，就可以办理网签和不动产权证更名手续。

对此，福州市房管局相关负责人表示，摇到的购房指标是不可以转让的。

该负责人说，《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见(试行)》明确规定，公开选房后经公证机构确认的《公开选房名册》和购房人名单不得调整、变更，福州市不动产登记和交易中心以此作为商品房合同实名网签的依据。

“根本没有办法更名。”该人士表示，商品房合同实名网签的名字，中签是谁就是谁，不能变更。小李想要取得不动产权证，只能在原购房人取得不动产权证后，通过办理二手房转让手续获得。

福建融城律师事务所张步振律师认为，通过所谓签订“房屋购买协议”和“房屋代持协议”购买房屋，暗藏巨大法律风险。首当其冲的，是存在转让方因房价波动而毁约的风险。根据《物权法》第九条、第十条等规定，房屋所有权的设立、变更以登记为要件，未经登记不发生物权设立、变更的效力。现实中，从商品住宅公证摇号选房到办理房屋产权证，可能长达数年时间。其间，转让一方当事人极有可能因房价上涨而毁约，此时因房屋权属已登记至转让方名下，若其又将房屋直接转让并过户到其他人名下，受让一方当事人即便占有使用房屋，也可能无法取得房屋产权，最终导致购房落空。

张律师说，可预期利益也可能无法得到保障。很多受让方认为只要把产权过户登记的违约金定高一些，就可以保证自己可以登记受让房屋产权，或者确保自己的权益不受损。但根据《合同法》相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

业内警示

交了任何钱款，都要及时索要有效票据。

签订合同时，对自己认为应当写入合同的内容，应充分与对方协商，达成一致意见后再写入合同。

合同中有空白条款或内容，应予以划去或填上内容，不要轻信口头承诺。

交易最好在售楼部或者开发商指定的地方进行，切记不要私下交易。

转出的钱财要看清楚交易收款账户是不是开发商认可的账户。

出品人：陈川

来源：海峡网、海峡都市报