“销售型”+“运营型”管家完美配搭,长租公寓想不100%满租都难?

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  长租公寓管家对于现在的公寓企业运营来讲,必不可少,在招人这件事情上,每个公司也有自己的一套思路和想法。

  在长租领域,管家分为销售型和运营型,销售型管家主要以房源招租为主,而运营型管家主要负责公寓的日常管理。对于中小体量的公寓来说,通常不会分的这么清楚,往往是一人担当数职,既负责招租销售,又负责日常的租客管理,活动运营,收发快递等等。

  而这种模式往往没有规范化的流程,管理效率也不高,一旦人员流失,则需要重新培养,花费的时间成本、经济成本自然会增多。

  今天,想通过几个案例分享来和大家探讨一下长租公寓管家究竟都是怎么招?怎么管理?怎么培养?管房是专人专事好?还是一人身兼数职好?

  1 分散式公寓,纯“销售为王”?

  上海普陀区一家分散式公寓,旗下房源量3000间,据老板介绍,目前没有专职的运营管家,人员主要集中在出房上。

  因为涉及到日常的带看,所以,员工的工作时间并不十分固定,不打卡,灵活变通。据了解,该公寓员工每天下午2点左右开始上班,不要求坐班,为了方便日常租客带看,下班时间通常在晚上10点左右,周六周日员工则需要正常上班,周一周二休息。

  调整成这样的作息时间,主要是因为对于大部分上班族来讲,找房时间主要集中在周末以及工作日下班之后,从下午14:00-22:00正是很多上班族找房子的时间,也是有机会成交的黄金时间。

  因为是分散式公寓,日常交租、水电费、退租等行为都可以在手机端完成;其次,因为合作了双周保洁人员和维修服务公司,可以实现24小时维修,所以在日常的公寓运营管理上并不需要专职管家来管理。

  

  当然,一些大的品牌公寓会定期举办线下租客活动,带动租客活跃度,提升租客租住体验,而这些活动有一部分是公司市场部来操作,也有一些会让出房销售来配合完成,包括宣导和邀约。除此之外,还有一些公寓并不能摆脱掉“运营型”管家,因为很多日常管理工作需要工作人员现场解决。

  运营型公寓管家,工作时间都花在哪里?

  数据显示,公寓管理中,尤其是很多分散式公寓不使用系统来管理公寓,也不走线上支付,那么就要加大人力投入,管家的很大一部分工作都花在了费用收缴上,加上报修和保洁(管家联系)以及日常租客关系维护,所以也会花费管家一部分工作时间。

  1、管家第一大工作——水电煤费用收缴

  针对管家日常工作,水电煤费用收缴占据了最大的时间和精力,根据调查数据进行核算和统计,管家38%的时间和精力被水电煤费用收缴所占据。另一方面,分散式长租公寓由于业主多、分间计量、合并缴费、催缴困难等原因,数字进一步提高到43%,考虑到不少管家尚未将分间计费、欠费催缴、线损分摊等因素考虑在内,实际工作中的数字可能会进一步提高。由此可见,围绕水电煤费用的施工、抄表、分摊、收取、缴纳等工作,已经成为公寓运营、尤其是分散式公寓运营第一大工作内容。使用系统进行管房,以及走线上支付的公寓公司另当别论,效率会远远提高。

  2、管家其他工作

  根据调查,按照工作量排序,管家工作其他依次是:维修、关系协调(包括租客间、邻居间等)、巡房和交通,个别管家工作中罗列了大量与水电费有关的拖欠、催缴、报销、参加会议等,需要留意的是,有些管家提出了交通时间过长的因素,也间接说明,分散式长租公寓在选址布局上,应尽可能的集中,实现“相对集中”。

  2 集中式:前期销售为主,后期运营为主

  和分散式公寓管家职责不同的是,集中式公寓项目多会打配合战,灵活调动。

  一幢公寓项目开业初期,往往会配备一名店长,管家(含实习管家3-5人),另外包括保安及保洁等后勤人员。前期以销售型管家为主,主要负责招租、签合同,后期以运营型管家为主,负责管理销售、运营服务,收发快递等。

  销售工作完成之后,可以把这些销售型员工转移到其它门店去招租。动态变化的员工管理可以有效控制公寓人员成本。之后1名店长,2名管家基本上可以保证一个项目的日常运营,既能快速高效完成工作,每个人做自己擅长的事情,又不至于产生冗员,造成资金浪费。

  

  万科长租公寓泊寓厦门一名管家

  长租公寓的管家到底需要招一个什么样的人?

  是需要1个全能人才,既能高效出房,又能在运营稳定的时候做好日常租客管理;还是可以分阶段招人,招租和运营业务分开,项目开业前期,引入大量销售型管家快速出房,等项目出租率维持在80%-90%之后,交给运营型管家,把销售型管家调到新开的其它物业上,继续完成新项目招租业务。

  事实上,公寓管家需要几个人,主要负责哪些事情,还是取决于公寓体量以及企业的发展规划,毕竟招进去的每一个人都是成本。

  另外,对于人才的培养计划也同样决定是否能够吸引人才,留住人才。

  3 管家培养案例:自如+安歆公寓

  长租公寓留不住人,除了留不住“租客”,有时候也留不住“员工”,一方面是钱没给到位,另一方面就是心委屈了,员工看不到公司给自己制定的职业发展方向,一味劳作,却感觉不到成长和提高,凡是一成不变的岗位其实就是在消耗员工自身的竞争力。

  所以,对于员工来说,进入一家企业,除了看工资,还会看未来,是不是有完善的员工“培养”计划,给员工足够的“升值”空间。

  目前一些成熟的公寓企业在人才培养和员工晋升上已经有一套比较成熟的管理体系,并且为员工制定出职业生涯规划,至少在招聘初期,可以让员工看到自己的成长路径。

  自如公寓管家服务内容

  销售部分

  1、通过自如app、官网及自主开发的渠道获取客户资源;

  2、跟客户线上线下沟通、推荐自如产品、APP签约、续约;

  服务部分

  1、签约后的服务:处理租务工单、结算生活费用、租约变更;

  2、打造自如社区:成为自如客之间的重要纽带,要组织自如客活动,要维系社区关系。

  服务管家任职3个月后,可根据能力及意向,担任收房管家

  1、通过自如网、链家店面等中介及其他多元化渠道获取房源;

  2、与业主洽谈房屋代理业务,实勘房屋并议价,进行合同的谈判与签约;

  3、产品化:对房源进行标准化的装修配置,制定装修配置方案,打造高品质租房产品;

  4、区域库存管理:管理所辖区域房源库存,维护房屋品质,维持库存房源收出平衡。

  以上信息源自自如在拉勾网上发布的管家岗位服务内容。从自如的工作内容设置上来看,员工入职之后需要承担“销售+服务”两部分工作内容,服务管家任职3个月后,可根据能力及意向,担任收房管家,对于员工来说,有机会尝试更多工作内容,迎接新的挑战,并且根据工作表现可以在职位和收入上得到改善

  其次,自如也建立了内部员工培训机制,帮助员工实现从入职到正式工作的快速过渡。

  自如大学开设全系列课程培训,贯穿职业生涯

  1、师徒制:入职赠送师傅一枚,带你迅速了解工作和岗位,终身质保;

  2、轮岗制:入职2周内,品质监察部、配置部、客户体验部的轮岗,用客户思维理解产品;

  3、通用能力培训:入职2周内,参加新人培训,让你全面了解行业二和公司;

  4、专业能力培训:开设金牌公开课,提升技能;

  5、高阶领导力训:优秀员工可进入橙长加油站,参加拓展研讨活动及课程,培养管理力;

  6、碎片式学习:管理层每月一书、内部干货分享。

  除了自如,此前公寓达摩院邀请了安歆公寓创始人徐总,她也曾分享过《蓝领公寓人才流失率低于30%的秘诀》,从安歆公寓人才管理上,深刻解读如何兼顾素质与绩效搞定95后员工?标准化人才培养体系怎么搭建?运营人才如何有序阶梯晋升?

  
(安歆公寓运营阶梯晋升训练)

  对于长租企业来讲,想要快速发展,除了要扩展房源量之外,还要有得力的人才来站好每一班岗,既要会选人,会用人,又要合理控制成本,还要做好员工规划,能够把真正的人才留住。最后,分享给大家一句话:把最合适的钱和人摆在最适合的位置上,才能实现最优的管理结果

  最后,想问一下大家,你家公寓管家是专人专事还是一人身兼数职?欢迎在留言区探讨,分享管理经验!

  来源:公寓次世代

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