苏州楼市迎来史上最严新政，苏大强买房难了？

文 | 张心梦

江浙沪最近流行一个故事：谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海 。

2016年的楼市高潮中，诞生了“房价四小龙”：厦门、合肥、南京、苏州。

时隔一年，就传出楼市四小龙房价骤降10%，人民日报甚至对此发文称，“不用救市”。

苏州房价，是四小龙中最早上涨，也是最早下跌的。

2017年，在当地房价开始出现下跌苗头的时候，开发商依旧疯狂拿地，当时有人质疑这些“高价地”是否会成为“烫手的山芋”。不过，如今看来，这些开发商大概率会大赚一笔，至少不会把这些地砸手里。

房价疯狂之后，苏州新政的靴子终于落下。

限购、限售、限价

全方位围追堵截

5月11日晚，苏州正式发布限售令，升级楼市调控政策。“限售、限购、限价”，一系列雷霆手段之下，苏州新政严苛程度直逼一线城市。

其中，重点内容有：

1.对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路）新房3年内限售，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。
2.对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。
3.调整土地出让报价规则，竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。
此前，苏州的限购政策是，非本市户籍购买第一套房，需提供2年社保或个人所得税证明，同时，本市户籍3套及以上家庭不得再购买新房和二手房。

加上此次“限售、限价”政策的出台，苏州的房地产新政堪称全方位“围追堵截”。

克而瑞数据显示，2019年4月苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为21884元/㎡，环比上涨6.51%。其中主城区商品住宅成交均价为25055/㎡，此次新政的重点“区域”工业园区均价甚至高达35491元/㎡。

伴随苏州房价上涨受到各界关注，新政出台的声音就一直不绝于耳。

“新房有限价，而且出货量特别少，一般人买不到。二手房，尤其是带学区的特别抢手”，一位当地开发商向地产壹线表示。

苏州，这座以往被视作“沪漂备胎”的城市，如今却让上海人惊呼“买不起”，依照“房价决定城市地位论”，甚至有人预计“苏州将超杭州，成为一线城市”。

“工业园区+学区”双驱动

江苏第一大移民城市

在“哑火”过一阵后，苏州房价为何会突然疯狂？

“苏州是典型藏富于民的城市，加上园区产业的发展，至少支撑本地购买力不成问题”，一位扎根当地多年的房企土拓人士表示。

前段时间热播剧《都挺好》中，苏大强要儿子给自己买房，最终用5百万买下一套房子。

后来经当地业内人士分析，该住宅位于苏州玲珑湾，靠近苏州金鸡湖畔，根据目前市场价，单价需要将近七万。这意味着如今苏大强要想买下这套房子大概需要1300万。价格翻了一倍不止，甚至有人调侃，如今看来你还觉得苏大强是无理取闹要买房吗，人家才是最后赢家。

“苏大强”故事并非只存在于影视剧中，由于紧邻上海，许多在上海工作的“沪漂”在没有购房资格或者没有攒够首付之前都会先在苏州买套房，类似北京周边的燕郊的功能。相比房价，往返的高铁票根本算不了什么。

不过如今，那些在苏州买房的“沪漂”们要偷着笑了，尤其是在苏州园区买了房的人，卖掉苏州的房基本都够上海的上车刚需房全款了。

买房与否产生的个体命运差别背后是当地疯狂上涨的房价。

2019年一季度，苏州市区二手房共成交18275套，单月和季度都创下了近三年同期苏州二手房成交的高峰。数据显示，从2018年2月到2019年1月，苏州园区房价大部分涨幅达到30%左右。

4月25日，易居研究院发布的一季度《中国百城房价报告》中也指出，包含苏州在内的11个城市步入了“超高房价”的行列，即新建商品住宅成交均价区间大于2万元/平方米。

在成交量上涨的刺激下，苏州二手房挂牌价也呈现明显上涨。诸葛找房数据显示，4月二手房挂牌参考均价为27324元/平方米，较3月份涨了695元/平方米，环比上涨2.61%。

自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大。工业园区与高新区的二手住宅挂牌价在苏州各区域处于领先，工业园区4月二手住宅挂牌价35908元/㎡，高新区25176元/㎡，这也是限售政策在这两个区域实施的重要原因。

无论是在当地居住的人还是开发商提到此次房价上涨的背后动因时，都不约而同的提到了两个要素，“园区产业”和“学区”。

一位当地房企营销人士向地产壹线介绍，苏州中心城区受限于历史风貌保护，城市格局是向东建设工业园区，向西建设高新科技园区。经过多年开发建设，园区已经成为苏州城建最完善、产业最发达、高档楼盘最集中、房价最高的板块。

翻看过去几次苏州房价上涨期，几乎都是由园区房价领涨开始。在央视的一档纪录片中，这样记载苏州工业园区的发展历史，“1994年，中国与新加坡两国联合创办苏州工业园，作为对外开放和引进先进管理经验的试验田。二十四年的时间，苏州工业园已从当年的一片洼地，跻身世界一流高科技园区行列。”

除了承载产业的工业园区，影响苏州房价的另一大因素是学区。一位当地房企人士介绍，“此次上涨最迅猛的是带学区的二手房，苏州入学采取严格的积分户籍政策，简单说就是买房。”

由于不是省会城市，苏州的教育资源相对不是十分充足，加上经济的发展吸引了大批外来务工人员，这些人为了子女的教育就必须要买房。

苏州公安局曾发布“苏州流动人口概况”称，2018年苏州1000多万常住人口中，外来人口为831.8万，以63.6%的外来人口占比，继续稳坐江苏省第一大移民城市。同时数据显示，70%的在苏外来人口从事制造业。

年轻人的增长在报告中也有所体现，来苏的35岁以下年轻人占比超过55%，而且其中外省人的比例正在快速上升。

疯狂的土拍

5月9日，北京政府第一次举办了土地推介会，向开发商介绍年内即将推出的土地情况。

与北京土地“愁卖”景象不同的是，苏州土拍则是地王不断。

4月24日，苏州出让5宗涉宅地块，吸引了金地、招商、碧桂园等多家房企参与竞拍，最终揽金134.53亿元。其中，有4宗地块的溢价率超过30%。

2月22日，苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地，总成交价为98.25亿元，接近100亿元。

诸葛找房数据研究中心数据显示，4月份苏州土地成交17宗，揽金193亿元，位列同级城市第三位。2019年1-4月，苏州住宅用地出让金622亿，同比上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少了9.34%；2019年多宗高单价、高溢价率土地成交，多个板块的“地王”纪录被刷新。

为了抑制“地王”，苏州政府可谓煞费苦心。

早在市场最火爆的2016年，苏州就颁布了土地“限价令”即房企出价超过最高限定价格土地就会被宣告流拍。

按照此前，苏州土拍规则，叫价超过市场指导价时需封顶销售，超过市场指导价10%以上时则要现房销售，因此，许多开发商现场报价经常一开始就会报出所谓“现房前一手价”，也就是距离现房销售还差一轮报价。

此次调整后，土地竞价超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式，有利于减少土地竞价次数，避免多次举牌抬高土地价格。

在苏州的“大地主”榜单上，万科、旭辉、苏州高新、恒大、金茂都轮流坐过庄。

土拍大数据统计显示，2018年1-12月苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让66宗，成交面积304.80万㎡，总成交金额715.76亿元。其中2018年共有50余家房企在苏州市区成功拿地。

克而瑞数据显示，从拿地金额榜来看，2018年苏州市区房企权益投资金额前三甲分别为苏高新、九龙仓、平安。TOP20房企入门槛近13亿元。苏高新以117.06亿的较大优势遥遥领先，也是2018年苏州市区房企拿地金额唯一超过百亿的房企。

“市场不好的时候稳着卖，土地市场热的时候抢着卖。当地房价上涨主要是由于改善型需求带动的，而此次新政对于这类需求影响不大，对于投资需求持有成本就要提高了”，一位当地房企投资人士说到。