地产人都该知道的中国房地产多元化十大变迁

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  文 | 克而瑞地新引力 · 房企多元化研究团队

  延续着 2018 年发展趋势,2019 年房地产市场不断分化,前路尚不明晰,多家房企纷纷探索新的发展道路,尝试多样化的发展方式,以适应市场这个大环境。

  知变化,预未来。当下的房地产多元化发生了哪些变化,从这些变化中又可研判出怎样的发展趋势?一直致力于研究这种发展与变化的克而瑞地新引力房企多元化研究团队对此做了整理,总结了中国房地产多元化的十大变化,与大家一起探讨。

  也欢迎大家在评论区发表高见,我们将为点赞最多的读者奉上一本价值 399 元的《中国地产多元化战略投资发展白皮书》。

  中国房地产多元化投资的十大变化

  这些变化几乎分布于各个热门的多元化领域,且每个所呈现的特点也各有不同,可谓是中国房地产多元化的一幅变迁图景。

  一、新业务输血受阻,房企回归主业,提升品质
一方面,在地产行政政策不断趋严的情况下,房企回款压力增加,不少房企加速推盘,加大营销力度,但整体回款率情况仍不理想。

  公开数据显示,2018 年万科的滚动回款率为 93% ,比起历年 95% 以上的数据稍有回落,回款总额比起郁亮的 6300 亿完成还不到一半,而根据中报显示,碧桂园 2016 、2017 的销售回款率分别为 92% 、90% ,2018 上半年碧桂园的回款率约为 81.5% ,同比下降明显。保利的情况也不乐观,上半年累计实现销售回笼 1698 亿,回款率仅 78.9% 。

  另一方面,行业融资渠道受到严厉调控,资金普遍紧张。克而瑞监测的 85 家典型房企融资规模从 2017 年的 13407 亿元下降到 11920 亿元,融资成本也从 2018 年初的 4.97% 升到年末的 8.54% 。

  再看多元化业务,以万科为例,从 2013 年实行「城市配套服务商战略」至今,地产营收仍占据绝对地位,而其他业务营业收入合计占比仍未超过 5% 。不止万科,绝大多数实行多元化战略的房企非主营业务占比均未超过 5% 。

  主业回款情况不够良好的情况下,依靠地产输血培育的新业务处境更不乐观,房企开始收敛新业务发展。

  去年 9 月份郁亮在万科南方区域的例会上喊出「活下去」引发行业热议,其提到的业务收敛聚焦、产出与投入不平衡的业务要作调整、放弃三年内依然需要内部资源投入的业务等观点,释放的却是整个行业资金链紧张,暂缓多元化转型的信号。

  在这种形势下,有的房企从丰富完善产品服务体系出发,提升产品附加值,推出满足改善型需求的高端产品系;有的房企通过强化绿色、科技、健康等产品战略,实现差异化定位与产品的创新和迭代,以顺应当前客户从对于住宅的基本功能需求过渡到以居住为场景的多元化需求的转变,提升产品竞争力。服务升级、品质升级已成为众多房企不约而同的选择。

  二、特色小镇大洗牌,产业运营亟待规范

  自 2016 年出台的《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》已近两年,意见指出要到 2020 年共打造 1000 座特色小镇,2016 与 2017 年特色小镇发展如火如荼。由于政策惯性和省际竞争,2018 年 10 月前,各省特色小镇「数量指标」仍层出不穷。年末特色小镇政策基调为「回调」,明确不再提数量指标。就全年而言,特色小镇的热度呈下降趋势。

  特色小镇热度变化

  

  企业主导特色小镇利润现状

  

   企业主导小镇项目仍多以地产为主要利润来源

  目前来看,一方面,有一批小镇经过稳步发展,为特色小镇发展树立了示范和信心。另一方面,部分项目偏离了特色小镇「非镇非区的创新创业平台」的原意,更有一些企业以「骗局」形式获取项目,导致大量项目停摆,特色小镇亟待规范和调整。

  从房企来看,小镇项目扩张计划受阻,推进、运营不及预期。多数项目仍多以地产销售为主要利润来源,「过度地产化」并非正确路径,未来产业如何导入、如何运营是房企发展小镇亟待解决的问题。

  三、物业成资本市场最大风口,BAT 大举进入

  随着房地产市场进入存量时代,物业管理蛋糕也在不断变大。在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业服务未来价值的高预期使其成为房企占领服务高地的新风口。以 2014 年彩生活在港上市为标志,申请上市的物业企业不断增加。

  据克而瑞地新引力统计,截止 2018 年底,累计有 74 家物业服务企业(含已摘牌企业)登陆新三板,12 家物企赴主板上市。

  目前,以万科、绿城、金地为代表的房企旗下物业企业,管理面积均超过 1 亿㎡ 。同时,大型物企也开启规模竞速,除了市场化拓展,亦开启收并购。2018 年上市物业服务企业募集资金均 5 成以上用于规模扩张。

  

  此外,以 BAT 为代表的互联网企业也在大举进入物业管理行业。比如阿里、腾讯一方面分别依托阿里钉钉、腾讯海纳面向 B 端,搭建连接平台;另一方面入局新零售、投资生活服务等 To C 业务。巨头的加入是源于看好行业增长潜力,也一定程度上会推动行业更快的发展。

  四、长租公寓行业面临调整,背靠大树利发展

  从 2017 年开始,在租售并举政策的东风下,住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期,各路资本抢滩长租市场。

  目前,市场上主要的长租公寓运营商有四类:以万科、龙湖和旭辉为代表的房企系,以自如为代表的中介系,以魔方、蛋壳和湾流国际为代表的创业系,以如家为代表的酒店系。

  房企作为经济实力较强的主体,持续引领整个市场发展。据克而瑞地新引力统计,截止 2018 年年底,TOP 30 房企中超过 80% 已经发布长租公寓发展计划。

  但是到 2018 年,推高租金、甲醛超标,租金贷等问题暴露、长租公寓爆仓等行业乱象频发,好租好住、爱家爱公寓等 7 家长租公寓品牌倒闭,暴漏了整个长租公寓行业无序扩张、资金链紧张、盈利难的问题。

  随着长租公寓发展逐渐进入深水区,行业洗牌将进一步加剧,具备资源、资金优势的房企或可以获得更加长久的发展,而监管的介入恰好证明了行业亟需规范化的现状。

  五、资产管理或助力房企角逐存量市场新蓝海

  伴随存量时代的到来,租赁地块持续推出,开发商的经营模式从产销模式向资管模式转变,从买地建房到盘活存量转变。

  不同于金融领域的资产管理,商业地产大资管从运营管理的角度来发现、挖掘并改善和提升资产价值。在此基础上,再运用资产管理这一金融工具和手段来提升商业地产的资产流动性,进而提升投资的可进入性与退出的便利性,从而改善和提升商业地产的金融价值。也即是我们经常提到的「投、融、管、退」四大板块。

  在增量市场向存量市场逐渐过渡的大环境下,如何更好地拓展存量资产业务,寻求新的利润增长点;如何对存量资产进行内容再造与价值升级,有效盘活与提高闲置物业的使用率,提高现金流,成为房企角逐资管市场的新一轮挑战。

  六、智慧科技助力房企产品+服务升级

  基于物联网、移动互联网等新兴技术不断发展,「智能+生活」成为社会发展必然趋势,据悉,2018 年中国智能家居市场规模约达 1800 亿元,2020 年有望突破万亿规模。

  

  而在国家层面,从《中国制造 2025 》的发布、到工业 4.0 ,无不预示着大联接时代的来临,国家已经把智慧行业放在工作的重点。房地产行业进入智能化领域,已成为发展的主流趋势。

  房企探索智慧人居,不仅能够为自身产品找到新的价值增长点,提升产品溢价,更能满足客户对居住需求的更高要求。当前,众多房企已进入智能化领域探索智慧人居。

  随着物联网、移动互联网等新兴技术的深入普及,「智慧+生活」的潮流已成未来时代趋势,且不可逆,「地产+智慧」的结合是必然趋势。

  七、产业地产将向「运营服务为王」转型,重归区域深耕和精品化的路线

  自 2015 年开始,诸如华夏幸福、上海临港、亿达中国等一批产城发展企业逐渐为人所熟知。碧桂园、绿地、恒大等传统房地产商也纷纷拓展产城业务。一时间,产城风头无二,「空谈误国、实业兴邦」之声不绝于耳。

  然而进入 2018 年,热度则逐渐冷却。首先,自然是受到了宏观环境影响,无论是整体经济的呈「L」型稳中趋缓,亦或是金融紧缩之后对于企业造成的压力,还是因特朗普政府奉行的「美国优先」政策造成的外部经济环境困难,都对产城发展最终的目标客群——实体企业造成了不小的影响。「皮之不存,毛将焉附」;其次,受到住宅调控、限购的影响,房地产大环境预冷,作为拿地手段的产业地产也因此逐渐冷却。最后,政府与产业地产开发商之间的博弈愈发强势,供地方面对于开发商的考核要求越来越多,也越来越高,造成拿地难度和风险提升。

  应该说,产城发展的概念其实从未远离。大到五年为一周期的国民经济和社会发展纲要,小到个人的就业、缴税,产城始终是贯穿整个国民生活的重要一环。唯一的差别是,过去产城主要是由政府负责自上而下统一管控,而现在,更多的是由产城发展商来介入,在获取相应政策效益、增值效益、社会效益的同时,也理所当然需要付出相应的成本和代价。

  2019 年,产业地产将向「运营服务为王」方向转型,重新回归区域深耕和精品化项目的路线上。

  八、灵活办公高光与阴影并存,房企脚步放缓

  一方面,行业内融资不断。ATLAS 寰图于今年 10 月完成了数亿元人民币的 A2 轮融资;优客工场于今年 11 月 14 日宣布完成 2 亿美元的 D 轮融资;今年 6 月,纳什空间完成近 5 亿元 B+ 轮融资……

  

  灵活办公企业的规模亦在不断扩张。今年 10 月,优客工场发起了对方糖小镇的收购,完成了今年以来的第 6 起并购。此外,借助并购华南灵活办公空间运营商 Wedo 加速抢滩粤港澳大湾区之余,优客工场亦开始加快布局美国、新加坡等海外市场。纳什空间于 11 月宣布其运营面积即将突破 100 万平方米。行业内上一次像这样的「勃勃生机」要追溯到被称为「灵活办公」元年的 2015 年。

  另一方面,裁员、倒闭、价格战、融资膝斩轮番上演,36 氪被爆正在裁员,其中氪空间裁员比例 20% ,大约涉及百人。深圳 ibase 原点空间被爆单方面解约,租户被「扫地出门」,空间被高价转让给 WeWork ,而母公司金地集团将砍掉灵活办公这块业务。1 月 8 日同天,软银资本原本计划投向 WeWork 的 160 亿美元突然下调至 20 亿美元。媒体用了一个非常形象的词描述本次交易——膝斩。

  从房企看,除金地被传裁撤灵活办公业务之外,龙湖、新城、首开等布局灵活办公业务的房企今年并未有大步调的业务扩张,整体布局呈放缓趋势。

  九、棚改空间有限,城市更新大有可为

  经过 2015 、2016 、2017 三年的快速推进,棚户区改造工作胜利在望。同时,货币化安置的另一大目的——消化商品住宅库存,也已基本实现。中央明确要求,到 2020 年底,全国基本完成棚户区改造工作。也就是说,棚改已经有了明确的完结时间点。专注棚改将是一个不可持续的生意。

  随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场,逐步转向以存量房交易为主的时代。与此同时,城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态,城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上,城市更新成为城市发展的新增长点。

  从开发商角度来看,基于新的城市发展阶段,单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备,此外,在当前政策环境下,城市更新项目往往能够享受政府给予的优惠政策,可规避政策风险,城市更新成为房企新的增长点。

  由于实施棚改的核心能力与城市更新有相似,棚改积累的经验和能力在城市更新时代将发挥重要作用。

  十、轻资产是房企转型的重要战略模式

  不论是多元化尝试,还是跨领域资源整合,由「重」变「轻」始终是房企转型的核心诉求。轻资产近两年被房企频繁提及,到现在,这种模式已经不再是一个概念。

  对于地产行业而言,在其从高速到平稳增长的过程中,投资与开发功能逐渐分离,行业价值分配向金融和服务转移。信息革命和产业革命推动房地产行业从产品时代进入平台时代,房地产企业从单纯的开发商向服务商靠拢,从重资产发展模式转向轻资产经营。

  总体来说,「轻资产」模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益,包括代工代建、品牌输出、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

  

  其中,代建作为房企轻资产的重要方式,伴随开发进程逐步深入,加上一线和核心二线城市地价的上涨,更有利于房企实现轻资产扩张。特别是对于品牌力较强的房企,纷纷在藉由此模式降低运营风险,实现企业转型。

  小结

  可以预见的是,中国房地产多元化的变化还会继续,而且,随着市场由增量向存量的转变,这一变化也将是剧烈的。率先布局多元化业务的房企,也将在存量时代率先取得收获;而那些尚未适应这种变化的房企将失去这些变化中所蕴藏的机遇。克而瑞地新引力也将保持对此的持续研究,与众多房企一起记录众多房地产的创新时刻与变迁。

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