首付97万临铁上车盘丨低总价、好户型、高得房率能否兼得?

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  房山又添了一个限竞房,华发·中央公园,小众的开发商,没有记忆点的项目名。

  关于开发商华发股份,在北京市场上的知名度确实有限。事实上,直到2016年,华发才通过一级开发首次进入北京朝阳区拿地,彼时的华发认为北京土地价格较高,希望可以“先做一级开发,后续再寻求拿地机会。”

  不过,严肃君查阅资料时发现,华发于2006年前后,在朝阳北苑开发了商品房华发颐园项目。由于时间久远,网上信息极为有限,无法得知这个项目的来龙去脉。

  如今看来,华发把进入二级市场的机会选定在房山。这个选择直接让华发的进京之路开启“hard”模式。

  房山的成交并不出彩,过去四年里成绩更是肉眼可见的下滑。以至于在2018年的区域成交报告中,严肃君提出质疑:从榜首到倒数,洼地过久易成坑?

  不过,也有观点认为,只有不好的市场,没有不好的项目。房山为数不多的项目里还是有可圈可点的楼盘:

  万科·七橡墅,开盘1分多钟洋房全部售罄;中海京西里,住宅部分基本售罄。这两个相差15公里的项目,最突出的共性就是“邻铁”。

  当下房山第三个邻铁限竞房——华发·中央公园,5月1日售楼处已正式开放。这个源起珠海、常年盘踞在南方的开发商,首次来京能重振房山楼市吗?

  地铁不是打开销量的“万能钥匙”

  李嘉诚关于决定房地产的价值因素说过一句话,被奉为楼市“铁律”——“地段!地段!还是地段!”。

  好地段楼盘有天然的资源优势,但所承受的资金压力也不小。放开“地段”情结,可与之PK的也只有“地铁”了,无论这条线打头的是“S”(市郊铁路)、“M”(地铁)还是“L”(轻轨)。

  五四青年节期间,严肃君联合贝壳找房,在调研「90后买房样本」中发现,84.81%的北京90后把交通条件作为选房的必要因素,高于“地段”的77.22%,可见地铁的重要性。

  △房山邻铁限竞房分布图

  戳图可放大

  说回华发·中央公园,地段上比万科·七橡墅、中海京西里,更靠近西五环

  地铁方面,项目所邻的良乡大学城站,往北7站与9号线的郭公庄站同台换乘;往北10站地接驳10号线的首经贸站(预计2020年12月开通);往北11站地接驳16号线的丰益桥南站(预计2021年开通);按照最新规划,S6线(预计2023年开通)也将会在良乡大学城站的下一站良乡大学城北(连接首都机场、北京城市副中心、环球主题公园和北京新机场)设置换乘。

  

  
但放眼北京楼市,地铁并不是打开销量的“万能钥匙”,没有地段加持的楼盘,产品也不能“任性而为”。

  比如大兴线义和庄站和亦庄线次渠南站各有一个限竞房项目,bug有很多,高低配社区,配套设施欠缺,产品硬伤等等,截至目前网签率不足20%。

  

  △售楼处区域配套展示图,戳图可放大

  华发·中央公园是纯高层社区,不存在高低配的问题,周边邻近的配套也不错。那产品本身会有让购房者却步的方面吗?

  从南搬到北的社区模式

  华发这块地由三部分组成:住宅社区,5万㎡建面的商业,4800㎡的幼儿园,我们一个个来说。

  

  △华发·中央公园沙盘图

  南方开发商一向重视园林建设,即使到了北方也没放弃这种执着,比如龙湖、金地。

  华发也在这方面下了不少功夫,住宅社区的绿化率难得一见的做到了40%,景观是东南亚风格,中间一片开阔的水景。

  整个社区园林设计,总结起来就是“一轴、一环、三进院、四景观”:“一轴”指的是从南门而进的中轴线;“一环”指640米的慢跑道;“三进院”即小区大门(60米宽,6米挑高)→小亭→俩会所(一为老年人棋牌区,一为儿童活动、阅览区);“四景观”则是楼间所植树木分属四季。

  在北方做园林,还是限竞房项目,挑战确实不小,希望这个南派房企能多调研,尽快克服“水土不服”。

  

  △华发·中央公园商业部分,商业在北侧

  华发·中央公园自持商业建面5万㎡,对于商业匮乏的大学城来说,无疑是个好消息。商业上下共8层,地下1层建4500㎡的超市,地上1-3层做购物中心,4-6层是商业街区模式,7层为高端商业会所带空中游泳池和健身房。另外,3-5层建电影院,目前已确定会有一个巨幕厅。

  从沙盘上看,商业楼距离住宅区很近,案场人员称,这里离着最近的3#楼大概会有16米,商业楼全封闭,车辆直入地下车库。小区和商业是分开的,中间隔条马路,两边绿植,小区也设有围墙,噪音方面不用担心

  另外,商业楼在北侧,不会产生挡光的问题。

  

  △华发·中央公园幼儿园部分

  华发·中央公园西侧将建成12班的公立幼儿园,而中小学则可以参考紧挨的首创·紫悦台。最新出炉的2019直属中小学最新划片信息显示,紫悦台业主子女,小学入学于北京理工大学附属实验学校,初中暂入学于北京十二中朗悦学校。

  

  △售楼处企业介绍展板

  从商业部分往南看整片社区,还真的有点儿像珠海华发商都的感觉。难道户型也会有这种“南方”气质吗?

  好坏都很明显的户型

  现代建筑尤其是高层,无论南北方都差不了多少,当然北方有地暖这一点还是很令南方业主羡慕的。

  细观华发·中央公园主推户型,发现三个特别突出的特点:户型全明、窗户多,空间设计很讲究,就是得房率不算太高。据案场人员介绍,三居的得房率只有76%,四居还高一些。

  严肃君拿到的户型图里暂无标尺,宣传单页中列出了很多价值点,严肃君主要说一下存在的问题。

  

  △戳图可放大

  85㎡三居两厅一卫为中间户,全南向,严格意义上讲不能算全明,毕竟卫生间无窗。户型北侧次卧采光不足,主卧到卫生间动线稍长。

  销售称,客厅面宽应该是3.3米,这个宽度在限竞房中比较中规中矩。

  

  89㎡三居两厅一卫为边户,乍一看户型很不“正常”,但除了不太方正,进门过道较长外,其他部分还算可以。

  比起全明户型,像A1这样做成南北通透的,住起来会更舒适一些。

  

  139㎡四居两厅两卫,图中没有提到的一个优点就是客厅、餐厅均设阳台。该户型最大的问题就是餐厅的空间利用率偏低。

  另外,即使没标尺也能看出北次卧和书房面积不算大,不过两个卧室之间为非承重墙,能打通。

  其实,76%的得房率在限竞房算是大众水平,上述户型,满分五颗星的话严肃君可以给到三星半。

  注:部分限竞房得房率,可点击「即使“以套内面积交易”,你也未必会那么开心」查看~

  上面的楼座分布图有些小,我们看张大的↓↓

  

  项目将于2021年11月30日全装修交付。社区11栋楼错落分布,1116户楼间距在60-65米之间。

  东西两侧各三栋,20层高,两梯四户,每栋楼分布的户型为85㎡、89㎡;中间5栋楼,12层高,一梯两户,主要分布着139㎡的户型。

  还有两点,一是中间5栋楼门口朝南,其余6栋楼门口朝北;二是,由于每楼栋设有挑高6米的大厅,因此一二层的户型被挤压,两侧的六栋楼有部分65㎡两居

  最后,再看一下项目价格↓↓

  

  此价格在区域内还算合理。北侧的首创·紫悦台(2015年建成),二手房均价4万左右;东侧的万年广阳郡九号,新房对外报价6万/㎡,现主推166-189㎡户型。

  综上来看,华发·中央公园要想完成重振房山楼市的任务,户型最有可能成为绊脚石。

  不过,户型是排在预算、地段、产品、物业之后才要考虑的了。

  当下限竞房市场比较饱和,很多购房者拿着房票全北京的看,华发·中央公园的竞争对手可不少。再加上体量大,即使首期先售一半,也需要仔细筹划怎么蓄客。

  离开售楼处之前,销售人员告诉严肃君,再有十来天样板间就会正式开放。这个华南房企面临的市场考验,才刚刚开始。

  互动时刻:

  你觉得房山楼市再次崛起所缺少的要素是什么?地铁地段你最在意哪一个?

  华发·中央公园哪些特点让你心动,又有哪些槽点很让你介意?欢迎在评论区留言互动哦~

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信fangyouxiaoyi3

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