回暖没戏?苏州二手楼爆出限售5年!成交大涨后的深圳会跟进吗?

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  文/端木

   周末爆出苏州楼市新政:二手房限售五年,在房地产圈还没发酵之前,深感有必要进行深度剖析的重要性。新房的限售,说白了就是为了降低资金的流动性,以及房价过频的大幅波动;而苏州二手房的限售,等同于在降低资金流动性的同时,再次增加了一枚同样作用的减速器。因为深圳与苏州经济同样发达,民间资金同样雄厚,所以苏州限售二手房的政策之后,很难说深圳不会跟进。


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  二手房限售,驱逐热钱的意图明显

  刚刚过去的四月深圳楼市,二手房成交刚刚刷新高成交超过八千套,有自媒体报道说深圳楼市跨入了牛市的区域。反观新房的成交,仅仅只有二手房的一半当量。可以说二手房的市场,更大范围影响着深圳楼市的走向。正是因为深圳楼市的坚挺,给了市场更多的投资信心,二手房的兴旺,反过来又促进了一手房的热销场面。

  在深圳限售期为三年为例,拿房产证2年时间,之后再三年限售,实际投资周期为五年,按照4.9%利率上浮5%为5.4%,按照固定利率不变,五年利息总共为27%左右,外加物业管理费,维修基金,契税之类,总共持有成本预计在30%以上。如果此时再加上二手房限售,那么购买新房后,五年出售新房的几率也将降低,毕竟出于投资需求的资金,买入二手房就意味着再次经历一个五年套牢,除非暴涨,否则很难有获利的机会。

  

  根据西南财大2018年的报告显示:从2018年三季度全国城镇家庭新购房的目的来看,投资性需求占了58.2%,改善型需求26.7%,而首次购房的真刚需仅仅占到15.1%。放到深圳,相信首次置业的真正刚需不到10%。可以得出,目前买房的真正目的都是为了投资、理财。二手房的限售,直接影响的是楼市投资获利的预期。首先,在持有年限上的延长,加重了持有成本的增加;其次,影响到了二手房的出售预期;最后,二手房市场的变化会进一步影响到新房市场,最终导致的是投资性需求的消失或者大幅减少。

  只有像深圳、北京、上海、广州几个一线城市,土地越来越稀少的城市,有限售二手房的可能,这些城市中大多数都已经进入了存量房时代,新房远远低于二手房的买卖。

  2

  限售影响成交量,价格难大幅涨跌

  如果深圳二手房限售,会不会对深圳楼市产生影响?影响是肯定的,但首先受冲击的必定是成交量的急速下滑。但二手房成交量的下滑,不会很大程度上冲击新房的价格和成交量。因为,深圳市场每年的市场供应量本来就十分有限,2018年仅仅成交了3万套左右,2000多万的人口,一年成交300万平米,如此当量,二手房一定幅度的变化,很难影响到新房市场,或者说影响十分有限。

  二次房改后,深圳推行四成商品房,六成社会保障房的供应后,市场更倾向于香港化,二手房是一个市场,新房又是一个市场。二手房市场的政策变化,会一定程度影响到新房市场,但影响力不会太大。

  

  上文分析了限售二手房,带来的持有成本增加,预期减低等因素,这是从住房买卖的层面来解读的。其实,楼市还有一个内在的金融融资属性。譬如:购买一套1000万的二手房,首付四成400万,贷款600万,虽然城市推行了限售政策,当购买后第四年需要资金周转,在相关金融机构做资产评估后,资产如果增值到了1500万,剩余贷款还有500万,再次申请贷款,又能从金融机构贷款近700万出来应急。所以,仅仅限售二手房,只是抑制了住房的部分功能,但不影响住房的其他功能。

  在深圳,缺的不是购买力。2000多万人口的大都市,300万平米的供应量,仅仅需要3万户家庭的购买,就可消化新房市场,唯一影响的可能是销售的预期、销售的速度,以及资金的周转率问题。即使只有10%的刚需支撑,也能轻易消化掉这300万平米的供给,可能真正影响的是高端市场,毕竟改善需求、投资需求大多数瞄准的都是高端市场,二手楼的限售,在一定心理上影响着楼市预期,而刚需产品根本不是问题。

  3

  曾经下“金蛋”的老母鸡还能下“金蛋”吗?

  深圳楼市从2004年到2019年,大部分楼盘的涨幅在十倍以上,低于十倍都是不成功的投资,把过去15年的中国楼市比喻成会下“金蛋”的老母鸡,一定也不为过。那么,那个曾经下“金蛋”的老母鸡,还能下“金蛋”?

  虽然经常有人把深圳与香港、新加坡类比,说与以上两大城市还有一定的房价差别,深圳楼市的增长空间还很大,房产大象以为:长期看政策走向,中期依然看政策走向,短期还是得看政策走向。有政策的配合,一切都有可能,没有政策的配合,一切都是枉然。深圳从一个小渔村发展至今,已经创造了历史,会不会继续创造奇迹,得看中央的政策如何给深圳定位。如果深圳肩负更多的历史使命,房产大象认为,深圳房价再下一个“金蛋”也是未尝不可的。

  

  目前,深圳在粤港澳大湾区规划中,占据的就是引擎的作用。作为拥有8000万人口的粤港澳大湾区而言,深圳的历史使命才刚刚启程,深圳只有一马当先,继续勇当中国经济的排头兵,中国经济才有更灿烂的明天。比如深圳的光明片区、前海片区、龙华片区、沙井片区,会不会有更多的政府规划,以及重要城市基础配套工程,这都是可以期待的。

  如果有人问中国楼市能不能再下“金蛋”,这是有可能的。但房产大象认为未来的增长幅度不会再想以前那样,野蛮生长。我们也告别了那种每个“老母鸡”都能下“金蛋”的年代,以后更多需要的是慧眼识珠

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