回暖没戏？苏州二手楼爆出限售5年！成交大涨后的深圳会跟进吗？

文/端木

周末爆出苏州楼市新政：二手房限售五年，在房地产圈还没发酵之前，深感有必要进行深度剖析的重要性。新房的限售，说白了就是为了降低资金的流动性，以及房价过频的大幅波动；而苏州二手房的限售，等同于在降低资金流动性的同时，再次增加了一枚同样作用的减速器。因为深圳与苏州经济同样发达，民间资金同样雄厚，所以苏州限售二手房的政策之后，很难说深圳不会跟进。

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二手房限售，驱逐热钱的意图明显

刚刚过去的四月深圳楼市，二手房成交刚刚刷新高成交超过八千套，有自媒体报道说深圳楼市跨入了牛市的区域。反观新房的成交，仅仅只有二手房的一半当量。可以说二手房的市场，更大范围影响着深圳楼市的走向。正是因为深圳楼市的坚挺，给了市场更多的投资信心，二手房的兴旺，反过来又促进了一手房的热销场面。

在深圳限售期为三年为例，拿房产证2年时间，之后再三年限售，实际投资周期为五年，按照4.9%利率上浮5%为5.4%，按照固定利率不变，五年利息总共为27%左右，外加物业管理费，维修基金，契税之类，总共持有成本预计在30%以上。如果此时再加上二手房限售，那么购买新房后，五年出售新房的几率也将降低，毕竟出于投资需求的资金，买入二手房就意味着再次经历一个五年套牢，除非暴涨，否则很难有获利的机会。

根据西南财大2018年的报告显示：从2018年三季度全国城镇家庭新购房的目的来看，投资性需求占了58.2%，改善型需求26.7%，而首次购房的真刚需仅仅占到15.1%。放到深圳，相信首次置业的真正刚需不到10%。可以得出，目前买房的真正目的都是为了投资、理财。二手房的限售，直接影响的是楼市投资获利的预期。首先，在持有年限上的延长，加重了持有成本的增加；其次，影响到了二手房的出售预期；最后，二手房市场的变化会进一步影响到新房市场，最终导致的是投资性需求的消失或者大幅减少。

只有像深圳、北京、上海、广州几个一线城市，土地越来越稀少的城市，有限售二手房的可能，这些城市中大多数都已经进入了存量房时代，新房远远低于二手房的买卖。

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限售影响成交量，价格难大幅涨跌

如果深圳二手房限售，会不会对深圳楼市产生影响？影响是肯定的，但首先受冲击的必定是成交量的急速下滑。但二手房成交量的下滑，不会很大程度上冲击新房的价格和成交量。因为，深圳市场每年的市场供应量本来就十分有限，2018年仅仅成交了3万套左右，2000多万的人口，一年成交300万平米，如此当量，二手房一定幅度的变化，很难影响到新房市场，或者说影响十分有限。

二次房改后，深圳推行四成商品房，六成社会保障房的供应后，市场更倾向于香港化，二手房是一个市场，新房又是一个市场。二手房市场的政策变化，会一定程度影响到新房市场，但影响力不会太大。

上文分析了限售二手房，带来的持有成本增加，预期减低等因素，这是从住房买卖的层面来解读的。其实，楼市还有一个内在的金融融资属性。譬如：购买一套1000万的二手房，首付四成400万，贷款600万，虽然城市推行了限售政策，当购买后第四年需要资金周转，在相关金融机构做资产评估后，资产如果增值到了1500万，剩余贷款还有500万，再次申请贷款，又能从金融机构贷款近700万出来应急。所以，仅仅限售二手房，只是抑制了住房的部分功能，但不影响住房的其他功能。

在深圳，缺的不是购买力。2000多万人口的大都市，300万平米的供应量，仅仅需要3万户家庭的购买，就可消化新房市场，唯一影响的可能是销售的预期、销售的速度，以及资金的周转率问题。即使只有10%的刚需支撑，也能轻易消化掉这300万平米的供给，可能真正影响的是高端市场，毕竟改善需求、投资需求大多数瞄准的都是高端市场，二手楼的限售，在一定心理上影响着楼市预期，而刚需产品根本不是问题。

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曾经下“金蛋”的老母鸡还能下“金蛋”吗？

深圳楼市从2004年到2019年，大部分楼盘的涨幅在十倍以上，低于十倍都是不成功的投资，把过去15年的中国楼市比喻成会下“金蛋”的老母鸡，一定也不为过。那么，那个曾经下“金蛋”的老母鸡，还能下“金蛋”？

虽然经常有人把深圳与香港、新加坡类比，说与以上两大城市还有一定的房价差别，深圳楼市的增长空间还很大，房产大象以为：长期看政策走向，中期依然看政策走向，短期还是得看政策走向。有政策的配合，一切都有可能，没有政策的配合，一切都是枉然。深圳从一个小渔村发展至今，已经创造了历史，会不会继续创造奇迹，得看中央的政策如何给深圳定位。如果深圳肩负更多的历史使命，房产大象认为，深圳房价再下一个“金蛋”也是未尝不可的。

目前，深圳在粤港澳大湾区规划中，占据的就是引擎的作用。作为拥有8000万人口的粤港澳大湾区而言，深圳的历史使命才刚刚启程，深圳只有一马当先，继续勇当中国经济的排头兵，中国经济才有更灿烂的明天。比如深圳的光明片区、前海片区、龙华片区、沙井片区，会不会有更多的政府规划，以及重要城市基础配套工程，这都是可以期待的。

如果有人问中国楼市能不能再下“金蛋”，这是有可能的。但房产大象认为未来的增长幅度不会再想以前那样，野蛮生长。我们也告别了那种每个“老母鸡”都能下“金蛋”的年代，以后更多需要的是慧眼识珠