中南建设的山海关(下)

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导语:明斯基时刻与战略纵深

 

2017年10月19日,即将卸任中国人民银行行长周小川帮地产三哥科普了一个名词:“中国要重点防止明斯基时刻出现所引发的剧烈调整。”

 

明斯基理论的核心是:企业家的动物精神驱动着金融周期,只要动物精神不变,金融危机就不会从地球上消失。

地产三哥的理解更通俗:贪婪与恐惧造成了繁荣与萧条,繁荣萧条转变的的拐点,就叫明斯基时刻。

 

能够活下去的一定是那些更有准备、更有核心竞争力的企业。

 

一、筹资环境与拿地力度

一般情况下,越好融资,越敢拿地,但是中南建设似乎反其道而行之。深得“别人恐惧时我贪婪”之辩证法门。

TOP30房企,全面对比毛利率,可能对中南建设不公平,再横向对比一下:

在TOP30房企中,销售单价12000-13000元/平米之间的企业(不含中梁控股和祥生地产:数据未披露),中南建设的毛利率显然很低,就算2018年大力降负债的阳光城也比它高:

 

 

而在上面五家之中,中南的借款利率应该是最高,2018年中南建设拿地的的楼面地价是最高的,拿地力度虽然赶不上苏南的老乡,新城控股,也很强势。

 

(表中数据来自克尔瑞,与公司年报与少许出入)

2018年,公司筹资活动净流入现金-40亿元,而这一数字在2017年、2016年分别是流入99亿元、流入105亿元。

显然,公司并没有因为借款的利率偏高、并没有因为筹资难度加大,而减弱了拿地的力度。

非但没有减弱,反而继续强势,年报显示:拿地1595万平米,销售1144万平米,继续高歌猛进。

 

难道就是因为去年合约销售1400多亿?有没有其他原因呢?

 

二、两轮互相补血?

为什么在毛利偏低的情况、融资成本偏高的情况下,中南建设拿地力度依然很强呢?

薄利多销?

一招鲜,吃遍天?

可是,这是在卖房子,不是在卖日用小百货,两者的逻辑不太一样啊。不预留相当的毛利空间,房地产宏观调控可不是一般的多,万一有个风吹草动,不就难受了吗?

这里面,公司一定有其他的逻辑。

 

从碧桂园的建筑业务来看,明显在输送毛利给房地产,碧桂园有336亿元的建筑业务内部间交易了,利润即便按11%的建筑业平均毛利率计算,有37亿元,但是2018年报显示建筑业利润仅为3.5亿元,应该主要为房地产开发部门贡献了30多亿元的毛利,碧桂园去年房地产业务毛利756亿元,这点小钱顺带挣了。

 

同时,建筑队帮自己家的房地产开发公司施工的收入,是不能算的,要抵消。中南建设年报显示,公司近两年分布间交易收入情况:

 

可以看出,抵消的主要是建筑施工的收入,占80%左右。

不知道中南建设确定的建筑施工内部毛利率是多少?

建筑施工和房地产业务是否互相输送了毛利呢?因为没有披露分部间交易的毛利率,不清楚。

但是不管输送没有,都没有违法违规,对公司整体业绩也不会有任何影响。

三哥只是想确定:究竟建筑业务和房地产业务,哪一个才是中南建设倚重的,所以要刨根问底。

到此为止,三哥认为:这两块业务的盈利能力都不强。建筑业务属于业内平均水平,房地产业务弱。

 

三、不做房地产的建筑队不是优秀的上市公司

再来看看三个非常有意思的数据:

2018年,公司房地产开发成本220亿元,2018年公司年报中分部报告显示:建筑施工部分对内交易35.8亿元,两者的比值是16.3%。

根据经验和公开数据,2017 年,一二三线城市建安成本在房价中的比例分别约为5%、16%和25%。 这个数据这两年变化不大。在三个等级城市中,建安成本平均值在15.3%。在县城一级,建安成本占收入比例能够达到30%以上。

2018年,中南建设在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48%。其他52%的在三四线城市。

从上面三点,三哥就一个结论:

中南建设的建筑队把自己房地产开发的施工包圆了。

没错,建设队伍是自己的,肥水不流外人田。

 

而截止2018年末,公司在手可售项目资源4325万平方米,根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。

那么三哥的分析逻辑就通顺了,陈老板为什么这么做的原因很明显:

1、保证建筑队有活干:

按照待建面积4325万平米平米与本年销售1144万平米的比值,未来公司自己的建筑业务能干4年。和中南建设的存货周转速度4.4年/次差不多。

2、保证建筑业务收入与利润:

而且越往三四线城市走,建安成本占收入比例越高,建筑队的收入和利润自然也越大。

 

地产三哥的结论来了:

与其说中南建设是一家房地产开发公司,不如说它是一家建筑公司,房地产开发只是实现建筑业发展的渠道和手段而已。当然也有可能是资金平台,把建筑业的应收账款变成房地产的存货,或者通过房产预售货币化,多保险。

 

四、没有关宁防线的山海关

但是真的保险吗?

三哥不这么认为。

因为建筑业与房地产业是一根线上的紧邻在一起的蚂蚱,两者在产业链中位置太接近了。近到你一感冒我就咳嗽,你一上火我就牙疼。

它们不是互补的业务,某种程度上,甚至可以说是同质性的业务。

二者受市场和政策面的影响是趋于同向变化的,表现是非常接近的。

显然,公司的房地产业务和建筑业务有竞争力,但相比同档次,难称优秀,只能算是平均甚至略弱。

 

没有足够的隔离带,没有足够的战略纵深,在顺周期无所谓,在逆周期时这种排兵布阵是危险的。

 

就像王经略想在山海关外八里远的地方,修建八里铺新城一样。他以为可以为互为犄角,是的,安全的时候时看不出来,可是当面对强敌来临时,市场和政策面出现剧烈振荡时,这时候,是不是会出现孙阁老所言:

新城破则旧城危,新兵倒戈旧城下,而到底是是开关放进来呢?还是不管不顾,任敌践踏?

在孙阁老把王经略送回南京之后,袁崇焕领命重建关锦州宁防线。

五年之后,在距离山海关200里的宁远,袁崇焕一炮震伤努尔哈赤,直接导致努尔哈赤的死亡。

 

因为关宁防线的存在,明军抢占了辽东的战略纵深,清军想要攻击明朝,只能从内蒙、山西绕道,时时刻刻还得防着袁督师抄他的辽东大本营。

后来的事情,大家也知道了,直至袁崇焕身死、明亡,关锦宁防线未被攻破,直到吴三桂开关降清。

 

十几年前,马云在中央电视台的栏目中曾经转述过李嘉诚的一段话:

李嘉诚在回答别人问他为什么敢投那么多产业时,说:一定要记住,在你手里一定是有一样产品天塌下来都是挣钱的。

马云自己还说了:不一定要做那么大,等你有自己独特的模式和想法之后,再去做大,一定也来得及。

 

经济学家吴敬琏经常说“强身健体,自求多福。”,地产三哥把这句话送给中南建设。

创业不易,守业艰难,真诚祝福。


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