从苏州楼市调控加码漫谈何时才能在上海出手买房！

1、苏州出台楼市调控新政：部分区域新房限售3年，二手房限售5年。2019年5月12日，苏州市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》指出，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

2、中原地产首席分析师张大伟：苏州调控加码是必然，政策力度没有超过预期。中原地产首席分析师张大伟表示，苏州调控加码是必然，苏州楼市价格一直在上涨，土地成交也非常活跃。当地房价、地价上涨必须加码调控，楼市正常依然是打地鼠、打补丁，政策力度没有超过市场预期，但一定程度能缓解上涨幅度。季开金融研究院认为，苏州楼市调控如期而至，新房三年限售、二手房五年限售。不过这力度实在是有点小，从中可以看出苏州地方政府十分地不情愿，不过如果上涨情绪蔓延到园区外，估计还得被迫加码调控。季开金融研究院认为，园区二手房五年限售的另外一个深刻含义是，买房不赚钱就不要出售。简单理解为不赚钱就不要卖房！

3、房价上涨是常态，下跌才是意外。北师大教授董藩认为，“房价上涨是常态，下跌才是意外”。董藩研究发现，美国过去123年中，房价有95年在上涨，仅28年表现为下跌。实际上，美国房价上涨的年份在90%以上，平均每年上涨3%，跑赢了通货膨胀。董藩研究还发现，只有在一些特殊的情况下，房价才会下跌。第一是战争，战争可能导致很多人迁移，躲避战乱，某些地方房价会下跌。第二是瘟疫，发生大面积瘟疫时，很多人死了，房子还站在那里，这时候可能会下跌；第三是连续的地震，地震导致很多人迁移，然后剩下的房子也没人要了；第四是大的税制改革，税制改革会导致价格重新定价，有可能是下跌的；第五是经济危机，危机时价跌很正常。第六是特殊的政治事件出现，导致房价下跌。第七是严厉而错误的宏观调控。调控得不正确，导致市场大波动。还有一种特殊情况，就是中国的人口政策，户籍管理制度。

4、利率是判断楼市调控有没有放松的最好指标。通常而言，如果放松楼市调控，会从放松改善性住房需求开始。当二套改善性住房需求的贷款利率不再上浮，将是非常明确的楼市调控放松的信号。没有长期贷款利率优惠，就不要出手买房投资！巴菲特认为，他愿意买房子很棒的理由之一是因为30年的长期抵押贷款。巴菲特1971年在加州Laguna Beach买度假房时，就申请了抵押贷款，2017年该房标价1100万美元在出售，2018年以750万美元降价售出。巴菲特承认当时房子买入价格为15万美元，他还从Great Western储蓄贷款公司借了一些钱。巴菲特曾透露自己可能投入的本金为约3万美元，这是他唯一长期持有的抵押贷款。在巴菲特2010年致股东信中，巴菲特将他的房子称为除了两枚婚戒之外自己做的最好投资！房子价值从15万到750万美元，47年年复合回报率为8.67%。如果考虑杠杆效应，3万-750万，巴菲特的这笔3万美元年复合投资回报率为12.46%，虽然与巴菲特伯克希尔20%的年复合回报率不能相提并论，但12.46%的复合投资回报率已经超过了标普500过去76年的年均复合回报率11.88%了。再重复一下，巴菲特认为买房子最棒的理由之一是因为30年的抵押贷款。

5、从苏州楼市调控加码漫谈何时在上海出手买房！上海作为中国房价最高地，早就是楼市调控的主战场，笔者预期至少3年内很难出台楼市刺激措施了。尽管很多改善性需求仍然很强大，也是被调控措施误伤的群体。仍然坚信，只有二套改善性需求的贷款利率不上浮时，才可以出手买房。亦如董藩教授所言，房价只会在极其罕见的情况下才会下跌，那么房价不涨便相当于下跌了！以国际一线大城市伦敦房价年均复合增长率（上涨10%左右）和上海过去二十年的年均复合增长率（10%以上）为参考指标，如果可以控制上海楼市五年不涨，便相当于房价整体下降了50%以上，楼市泡沫程度将获得极大程度地释放。季开金融研究院此前多次撰文提出，房价涨跌是周期性的，尤其是在中国一二线城市全面步入存量房时代。通常而言一个完整的房价周期在20-25年，目前中国楼市整体处于本轮楼市周期的末端，本轮周期结束后，中国房价将会涨的更高。笔者预期，短期内（五年内）房价大幅上涨的可能性都不大了。没有长期贷款利率的优惠坚决不要入市买房！只有当二套改善性住房需求的贷款利率不再上浮，才是非常明确的楼市调控放松的信号，才可以出手买房。