南阳之南名盘云集,置业者该如何做出抉择?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  白河南岸,烽烟四起。

  常绿欲开,中梁恭迎。

  阳光城平,金科先行。

  传世安宁,水韵梦惊。

  如何落定,众人苦冥。

  房企所为,如履薄冰。

  中梁 · 首府、常绿 · 卧龙府已先后取得部分楼栋预售证,将在本月实现开盘;

  阳光城 · 丽景公园、金科 · 集美晴洲锲而不舍,也想在炎夏到来之前分一杯羹;

  传世·温泉公馆、星旺摩根·水韵绿城这两个本土房企开发楼盘处于二期预售状态,前期有一定的客户基础与口碑,目前没有大肆推广宣传,所以其品牌关注度及市场声音相对弱了一点。

  现在南阳楼市主要看点还是集中在阳光城、金科、中梁、常绿、建业,他们旗下项目的操盘思路与开盘价格对市场起到昭示性的作用。

  

  在上述楼盘中如何做出抉择,更是南阳广大置业者最煎熬的事情。

  区位有抗性? 配套有抗性?价格有抗性?

  对不起,结合目前的实际情况,在南阳买房,好像大家都别无选择!

  你只能接受,或者逃离!

  不同区域比价值、比配套,

  相同区域比价格、比品质,

  这是选择楼盘的不二法则。

  南阳城南的各楼盘中,作为房产小白,我们如何选?

  最肤浅、最简单的看四点:

  1、开发商品牌、口碑、操盘经历;

  2、项目容积率;

  3、承建施工方;

  4、后期物业服务。

  1

  关于品牌:


  外来品牌房企实力、操盘经验自然强悍,但一定要观察其是属于深耕型还是高周转型选手。君不见入郑开发的品牌房企降标减配、口碑稀烂、一地鸡毛,而永威、康桥、正商、振兴等本土房企品牌溢价却逐渐上升。

  终究原因则是,外来开发要的是利润、周转、收割,本土房企对当地的人文情感还是稍有敬畏之心,毕竟“兔子不吃窝边草”,业主很有可能就是开发商老板的七舅姥爷。

  在这个口碑至上的时代,

  上升期的品牌开发商相对来讲,更爱惜自己的羽毛;

  不排除部分已做大做强的开发商则是一副“店大欺客,无所畏惧”的姿态。

  2

  关于容积率:


  容积率不是衡量好房子的唯一标准,

  但,容积率依然是买房要看的一个最直观的重要指标。

  容积率越小,居住舒适度越高。

  当然,在寸土寸金的南阳主城区,想找个容积率小一点的楼盘是很难的,一般都集中在城市外围。

  首先从南阳楼盘建筑形态来说,我们大致划分个类别,仅供大家参考:

  1、容积率小于2.0的:一般都是高档洋房,别墅的项目;

  2、容积率2.0~3.0:一般为小高层,或者高层+小高层组合,有些还有低层洋房;

  3、容积率3.0~3.5:纯高层居多,部分为高层+小高层组合;

  4、容积率4.0以上:基本上都是高层;

  容积率相近的纯高层好还是高层+洋房好?

  不过,单从容积率来讲,高层加洋房、高层加别墅这种高低配的小区并不是绝对的就比纯高层好,因为高低配小区的多层必然会加大建筑密度,所以总的可售面积没变,但高低配的建筑密度增大了,公共空间缩小了,多层的舒适是建立在牺牲高层业主的楼间距、公共活动空间基础之上的舒适。同时多层小区的一楼花园更是进一步占用了小区的公共空间和公共绿地,进一步挤压了整个小区的公共利益。

  这篇文章具体阐述了高低配与纯高层的区别,小编就不再赘述。

  提醒:在选择住宅时,过分进行高低配置的楼盘,一定要综合考虑,看楼间距、绿化率等是否影响后期居住生活。

  1.容积率大于4的楼盘就要谨慎选择,改善置业不要考虑;

  2.容积率在3-4之间,纯高层比高低配数量相差不大,论舒适度,优先关注纯高层;

  3.容积率在2-3,从居住舒适度来说,算比较好的了;

  4.容积率较低的楼盘,从位置上讲基本都比较偏,郊区分布较多;

  而根据近期放地的情况,南阳白河东岸,容积率都限制在2.5以内,也就意味着该区域品质定位是非常宜居舒适的。

   3

  关于承建商:

  

  1、开发商是建设单位,承建商是施工单位;

  2、房地产开发属于第三产业,建筑业属于第二产业;

  3、开发商是建筑产品的投资者,承建商是建筑产品的建造者;

  4、开发商是甲方,承建商是乙方,是为甲方“打工”的。

  5、开发商负责一个房地产项目的全过程,包括项目立项、销售,而承建商只负责盖房、安装。

  简单的来说开发商是投资建造项目的(是投资方),

  承建商是承建项目的(是建设施工方)。

  南阳楼市很久以前,大部分开发商说他的品质好,其实都是忽悠,有的房企老板甚至连建筑都不懂,大部分就是从原来的建筑公司里找几个三流的工程师做甲方,死催着挂靠承建资质的包工头把房子盖起来而已。总之房子卖得出去,赶紧盖完赶紧卖,只要房子不会塌就行,而且盘剥建筑商,更是他们的利润的直接来源。

  所以开发商和承建商是一对博弈的关系,咱们置业者就可以沿着这条路径来挑选楼盘。

  比如说市场化的大型民营建筑公司,甚至挑国有的大型建筑公司承建的楼盘,都比挑开发商强。因为一定程度上,品牌承建商一般已经在前期帮置业者甄别过开发商的实力。(纯粹挂靠承建资质的另讲)

  承建商的实力决定了房屋质量,也间接反映开发商的实力。开发房地产的程序一般为:开发商出资拿地→建筑商垫资建楼→开盘后开发商出售→售楼后,付建筑商工程款。实力不强的开发商都是如此操作的,中小承建商为了揽到工程,也不惜垫资。

  与之不同的是,实力强的开发商一般只会跟大承建商合作,而大承建商如中国建筑等等是不给垫资的。

  通常情况下,一个由实力强、施工经验丰富,有着良好信誉的企业承建的工程可信度较高,比如咱南阳本土的天工集团。一些优秀的开发商选择的也确实都是优秀的承建商,不少开发商还把承建商作为他们项目的一个卖点来宣传。

  很多人都觉得价格贵的房子,质量就一定很好。其实,对于房子的考核应当是综合性的,但从大体来说无非价格和质量。

  地段好、配套成熟的房子自然是贵,但是是否质量就一定好呢?

  这个不是绝对,开发商的实力、经验和建筑商的实力都决定着房屋质量的好坏,所以不能简单地从一个价格来看待。

  其实与价格相比,房屋的质量更为重要,毕竟,房屋的最基本属性就是居住,如果由于质量问题而无法居住,那么房价问题根本就没有存在的必要。

  所以,在自己经济实力的基础上,选择房子还是应当从品质来考虑,毕竟安居是长远之计,当然,高品质加上适当的价格,高性价比是我们所追求的,这就需要购房者多加考核和分析。

  扯得有点远,小编想表达的大概就是这么个意思。

   4

  关于物业:

  

  小编在初涉地产行业的一次培训中,认知到“中国的物业看万科”。当我怯怯的询问河南的物业看哪家公司时,领导思索了一下回复三个字:“建业吧”。

  我没敢继续追问,幸而没有追问。

  南阳,时至今日也拿不出几个太像样的物业服务公司。

  物业管理服务的重要性有哪些?

  1、物业同样具有“品牌效应”

  2、物业服务影响居住体验

  3、物业是体现楼盘品质的重要标志

  4、物业影响房价

  买房时候如何甄别好物业?一二手房通用。

  1、看价格

  很多时候还是要信奉“一分钱一分货”这句话。

  2、看已交付项目物业反应的速度

  物业报修电话应该保证全天有人接听,急修半个钟头内必须上门,如果是一般的报修,能不能在1天内处理完。如果有业主投诉,多长时间能答复处理完毕—通常3天内处理完是中等水平的服务。

  3、看安保

  在购房前,尽可能多了解小区出入口位置及数量,非小区居民和车辆进出是否登记,安保人员是否会定时巡查,毕竟小区安全是确保安心生活的基础。安保严格的小区,安全风险才会大大下降。

  4、看小区公共区域

  小区绿化是不是修剪得比较整齐,路面上能不能看见垃圾,水景里的水质是不是清洁,有没有蚊虫飞舞。车行道、人行道、楼道等公共区域有没有异味,是否维护到位。

  

  近期各楼盘释放要开盘的声音不断,有些楼盘可以说是从去年说到今年,

  虽然感觉各房企都在齐头并进,争取节点,但不排除因为底气不足则使用迷魂招数让客户继续关注、等待自己的项目,一定程度锁定客户资源。

  之前小编讲过,2019年将要过半,年度任务如达摩克利斯之剑悬挂在各楼盘负责人头顶。

  在没有溢价奖励的情况下,在老板允许的范围内,开发商的每个人都希望能够拔高客户心理价位后低于其心理价位开盘实现售罄,而不是高位开盘把自己与团队搞死。

  是抢占客户资源趁此行情尽快实现开盘,

  还是观望友商动作继续韬光养晦?

  相信各项目操盘者早已在南阳楼市的火热行情中做到心中有数、窃喜不已,

  但千万不要随时随地的去嘲笑你的衣食父母--南阳人傻钱多活该住不上好房子,再让我遇到定会写的让你退出南阳楼市。

  开发商应对这座城市保持敬畏,

  而广大置业者,千万不要,太监不急皇上急!

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 2 参与 2
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

南阳城事在线

南阳大小事,传播正能量!

头像

南阳城事在线

南阳大小事,传播正能量!

1169

篇文章

1398

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码