楼市突变:4月调控政策多达60次 后续调控如何转向?

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  5月11日,苏州市政府出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

  对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。


  苏州,仅是上半年楼市再度加码的其中一个城市。今年,全国房地产调控政策逐渐出现了宽松与收紧并存。进入4月,一些地区楼市出现波动,市场炒作氛围再启,部分城市陆续发布调控新政。在这一轮楼市调控中,多地政策以微调为主,但全国整体调控政策依然保持较紧的状态。

  4月调控政策多达60次

  在3月楼市出现“小阳春”,房价、地价出现波动后,4月各地楼市调控政策再次密集发布。

  据中原地产研究中心统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。

  其中,合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等收紧政策;深圳、哈尔滨、甘肃、合肥等地对房地产市场、经纪机构、房企等乱象和不规范行为的专项整治;成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策的规范。

  另外,中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇;住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示;自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标;银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。

  与此同时,呼和浩特、宁波等近20个城市发布了各种人才吸引政策,其中有半数以上都有购房相关补贴内容。

  “在一季度市场‘小阳春’下,最近房地产调控预期再次出现变化,虽然很多城市依然在发布人才吸引政策,但针对房地产调控的政策最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师张大伟说。

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,很明显,此前楼市热度快速提升是政策收紧的内因,一季度的“小阳春”行情让楼市复苏的节奏快于预期,一线城市二手房保持回暖,二线城市土地市场开始升温,土地溢价率也有抬升苗头。而经济环境向好和人才政策频出是为政策收紧的外因。一季度全国经济环境好于预期,GDP同比增长6.4%,工业、消费、投资、进出口增速加快,回暖迹象显著。同时各地人才政策频出也在一定程度上对市场起到“催化”作用,拉动房地产需求量提升,并可能成为后期部分城市房价的上涨的推动力。

  调控可能再收紧

  张波认为,2019年的楼市政策看似松紧变化无常,实则围绕市场而行,标尺只有一个,即保持楼市稳定。房价变化的幅度、土地的热度、市场预期都是这把标尺的刻度体现。调控的精准化、调控的因城施策都是当下政策特点的直接体现。

  华泰证券在研究报告中指出,2019 年,“因城施策”、“一城一策”可能才第一次体现出其真正蕴含的意义,即平稳房地产行业周期、防止大起大落、稳定房价,而非打压房价。报告指出,对于市场较差的低能级城市进行“托底”,让人口流动更加符合市场规律,同时对潜在过火的高能级城市进行预期管理,是政府稳定房地产市场的核心思路。

  张波认为,4月中央政治局会议再次提及房地产的信号值得关注,显示出明显的“警示”作用,不排除后续政策出现微调收紧的可能性。不过,从目前政策收紧力度来看也偏向温和,各地公积金贷款政策的收紧目的直指“房住不炒”,并防止由此带来的房价过快上涨。部分城市收紧公积金贷款符合“一城一策,分类调控”的2019年房地产政策的主基调。因此,张波预计2019年市场的松紧“微调节”状况将持续存在,因城施策的大背景下楼市政策在不同城市的体现方式会更为多样化,不但松紧方式不同,松紧的力度亦会有所差异。

  招商证券研究报告则指出,4月22日,中央财经委员会会议中关于“强化宏观政策逆周期调节”的表述非常重要,大概率证明政策并未马上转向;对房地产而言,政策虽未转向,但起码未来1个季度是一个重要观察期,即政策是否调整决定于2季度的经济数据和价格数据,尤其是房价,2季度末或是政策是否转向的时间窗口。

  而对于未来市场走向情况,张波称,从58安居客线上的数据来看,升温的曲线已趋平缓,4月新房市场找房热度环比上月微跌0.5%,其中二线城市找房热度上涨0.2%,三四线城市降温力度最强。4月购房者信心指数今年以来首次出现下跌,环比下跌幅度为2.4%,约有四成购房者表示没有固定的买房时间,遇到适合的就出手。和购房者不同,经纪人信心指数则维持小幅上扬,上涨幅度在0.9%,认为政府会出手限制房价上涨的经纪人比例出现上涨。

  同策咨询顾问张宏伟表示,“从整体来讲,目前的市场还是在稳定和规范化过程中,这轮调控并不是对市场的打压,因此基于现在情况,在不发生大规模炒作或反弹的情况下,未来核心一二线城市的市场交易量节奏会趋于平稳,市场交易价格不会发生大幅反弹。”

  

  来源:综合21世纪经济报道、新京报、券商中国

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