市场能否走向回暖?放宽落户不等于放松楼市调控吗?

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  Q1.

  网友圆滚滚的寄几:丁总,近来时常看到关于“小阳春”的新闻,各地调控政策也感觉略有放松,接下来整个市场是否能走向全面回暖?

  丁祖昱:2019年开年以来,各地调控“松绑”、70城房价上涨,部分城市土拍大热等迹象,以及克而瑞的统计数据,都印证了一季度多数一二线城市同、环比都实现了正增长,二线城市新开项目的去化率也有所回升。

  事实上,一季度的“小阳春”行情确有发生,3月份商品住宅成交环比上涨73%。但当前市场下行趋势依旧保持,一线和部分二线先期阶段复苏回暖。从新房和二手房成交结构看,刚需和改善自住需求支撑了当前的复苏之势。这一波上涨,动因在于信贷宽松叠加调控政策的实质松动,房价上涨恐慌预期推动了观望刚需的释放,待需求“消耗”后,市场或将复归常态。

  Q2:

  网友和你在一起:最近,发改委给出了“放宽落户不等于放松楼市调控”的论调,对此,丁总您怎么看?

  丁祖昱:国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军6日表示,放宽落户并不等于要放松房地产调控。不管户籍制度怎么改,都要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇,保持房地产市场平稳健康发展。城市既要满足刚性和改善型住房需求,又要坚决避免投机者借机钻空子,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,防止房价大起大落。

  在我看来,此时发改委站出来发表这样的言论,目的是“稳定军心”。当下,房地产市场最重要的工作就是寻求“稳定”,无论是房价、地价还是预期。我们很容易会发现,无论任何区域、交通、人才等方面的政策出台,人们习惯性将其与房地产挂钩,引发房价上涨预期。

  事实上,人才落户政策的出发点,在于通过吸引人才,提升城市的核心竞争力,同时满足了刚需和刚改客群,当然对地方房地产确有一定的拉升作用,但地方政府是否打着人才落户的幌子放松楼市调控,我看未必完全是,还需从城市的全局来看,比较相关的配套性政策。“人才”的竞争,才是城市未来的竞争。

  Q3:

  网友这个大叔不太冷:买房后,“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方式吗?

  丁祖昱:以目前的房价和房租水平,国内大多城市的租金收益率在3%以下,低于房贷利率,单纯“以租还贷”并不现实,尤其是在一线城市和部分二线城市。

  在自住房源充足的情况下,“以租养贷”倒是未尝不可,这也是一种常见操作方式。但将房贷完全寄托于租金收入,除非未来房价出现明显上涨,否则从理财角度上看,多半是赔本买卖。正由于近些年房价的快速上涨,这种“以租养贷”的方式,才让大家产生一种“稳妥”的错觉。在未来,如果房价可以保持一个相对稳定的水平,随着租金的不断上涨,可能会越来越“稳妥”。

  —END—

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