限售来了,但苏州显依然无意让房价下跌,也赶不走炒房客

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  苏州楼市再次进入人们的视线。

  5月11日,苏州发布意见:即日起,苏州工业园全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房限售5年。

  本次调控属于升级,在此之前,外地人可以在苏州买1套房,但需提供过去两年内连续12个月的个税或社保缴存记录,禁止购买第2套房;而本地人可以买3套房。贷款政策方面,首套房3成,无房有贷款记录的5成首付,有1套房无贷款的也是5成首付,有1套房且仍在还贷的首付8成,有2套房的禁贷。

  按理说,在众多二线城市中,这样的限购限贷政策也算比较严了,而且对于外地人口只给予1套房的购房资格,外来的投资客不大可能对楼市形成较大冲击,那为什么苏州楼市仍然十分火热呢?

  

  先来说一下苏州调控升级的背景。

  1、房价已经连续11个月上涨,其涨幅已经超过火热的燕郊,冰山指数涨幅排名数据显示,4月份房价环比已经达到了4.8%,是第二名燕郊的2倍多。对比一下,其他热门城市房价月环比没有超过1%的。苏州楼市之热可见一斑。

  2、苏州也不是所有地方都很火,火热主要体现在本次调控的重点区域,也就是工业园区和高新区。热的原因非常简单,新兴区域配置高规划好居住体验佳,大家关注度非常高,新房和二手房之间价差惊人,新房限价,二手房定价非常自由。

  3、苏州落户门槛也比较低。购房落户和学历落户是比较容易的,通过落户的方式绕开限制并不难。

  4、苏州楼市之前跌过,而且跌的比较早。2016年苏州就开始大力调控,整个2017年都比较疲软,调得早,也意味着机会率先出现,对于嗅觉灵敏的炒房客来说,这样的机会绝对不会放过。

  

  那么问题来了,本轮限售对市场影响有多大呢?

  总体来说,对于苏州楼市来说,只能在短期内稍微降降温,但不改涨势。我的理由主要有这几点:

  1、苏州楼市目前信心非常足,4月份苏州新建商品住宅成交环比上涨了33%,同比高达57%。二手房一季度同比上涨了25.7%。土地市场依然如此,4月24日苏州主城区5幅地块揽金135.7亿,溢价35%以上,区域新高。整个2019年一季度,苏州土拍吸金力惊人,每轮土拍都能吸引几十家房企参与。这样一种行情已经是标准的多头,购房者和开发商都非常愿意参与,预期很坚挺。

  2、本次限售算是一个后端出场限制,进场并未限制,明显偏软。我就直接告诉你,对于目前的炒房客来说,他们已经经历了多轮调控,特别是过去两年多以来的教育,他们中绝大部分都做好了中长期持有的准备,短线快进快出的非常少。新房3年二手房5年并不足以构成威胁。

  3、苏州楼市出现结构性调整。简单说,新房大概率继续火热,二手房稍稍降温。目前苏州楼市整体是由二手房主导,二手房成交占比超过50%,但对于工业园区和高新区来说,新房仍然占主导。这些区域的购房需求仍集中在新房,此外,新房相对二手房价格本来就低不少,3年限售影响很小。从签合同到收房,基本程序走完差不多就要2年,再等1年有什么难的,再说,在这种地方,仅仅持有3年就卖掉的人也挺少了,毕竟是少数优质资产。对于二手房市场来说,成交量会有所下降,但二手房东也不傻,他们会看新房走势给自己的房子定价的。还是那句话,眼下的炒房客都已经被训练成了“刚需”,也能随时成为本地人,持有时间长短,游刃有余,最关键一点,现在资金拆借的成本比起2018年低太多了。

  4、工业园区人口结构利好楼市。整个苏州老龄化趋势非常严重,在苏州主城区中,姑苏区超过30%,除工业园区之外的其他市区也都超过了20%,整个2018年苏州新增户籍人口5万人,主要集中在工业园区和高新区,主力购房人群占比非常高,这是楼市需求侧的支撑。

  

  最后,本次意见有一个鸡肋的定调:工业园区新房5至6成要卖给园区内的人才,不说了,你要想买,想去投资,你就能成为“人才”,不用你去劳神,中介和开发商会替你想办法。

  在连涨11个月后才来了这么一个偏软的调控,苏州也谈不上对真正的刚需有多大照顾,对楼市走势基本不构成什么实质影响,从大环境来说,本轮楼市已经开启新周期,告别低谷,苏州这一招,显然也无意让自己成为“异类”。

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