苏州楼市新政真的来了！部分区域二手房限售5年，新房限售3年……

百亿量级土拍、多个地块引起房企激烈“厮杀”、二手房成交量激增、多个楼盘即开即罄……在过去几个月内，江苏苏州因其楼市的强势回暖，频频成为公众热议的话题之一，但是，这一场楼市“盛宴”或就在刚刚被按下了“暂停键”。

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5月11日，苏州市出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(下称《意见》)，内容涉及土拍、限售等方面。这也是苏州在2016年出台楼市限购政策后，又一次加强调控力度。

市场火热

此次政策出台，或在市场的意料之中。

五一假期前后，曾有媒体实地走访称，苏州热门板块的售楼处人群熙熙攘攘，导致销售顾问需“组四、五人的小团”一同带看。同样的情况还发生在苏州几个区域的房管局，以吴中区为例，不少群众每天一早就去排队。

一位来自前30强房企的苏州区域高管对《国际金融报》记者表示，苏州楼市确实正处于快速增长态势，但“并没有网上说的那么夸张”。

易居研究院数据显示，2019年3月、4月，苏州新建商品住宅成交面积环比增长103.18%、52.84%，同比增长47.99%、80.25%。价格方面，从2018年6月至2019年4月，苏州新建商品住宅成交均价呈同比连续增长态势，虽2019年3月环比均价下滑7.25%，但在4月，均价又进入上升通道。

苏州新建商品住宅成交数据，图片来源：易居研究院

楼市“火热”也让不少房企加紧在苏州“加码加仓”，使得当地土拍市场一时间“热闹非凡”。就在3天前，苏州高新区一宅地历经85轮竞价，最后由中南以总价18.39亿元获得，成交楼面价15992元/平方米，溢价率45%。同日，路劲、荣盛也均以超过40%的高溢价落子苏州。

高溢价、交易量增长等种种现象也留给市场关于这场“盛况”能维持多久的担忧，甚至在4月底时，苏州坊间就频频传出“将有相应调控政策出台”。5月10日，苏州住房和城乡建设局在官网回复网友时再次强调“苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制”，这也为此轮调控写下注脚。

调控升级

5月11日，靴子落地。

《意见》规定，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域（东起京杭运河，西至珠江路，南至竹园路，北至邓尉路），自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施，自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

对于土地市场，《意见》规定，将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。

此外，《意见》指出，在苏州工业园区全域内，房企应当将预（销）售许可建筑面积50%-60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

“此次政策对于土地出让方式等方面的调整会增加相关开发商的资金约束，使其在拿地方面更为理性。从政策上看，对于苏州工业园区的限售管控是最严厉的，这有助于防范各类房源倒卖的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示。

严跃进进一步指出，实际上，近期苏州市场热度上升，和苏州工业园区的房价炒作有关，尤其是一些二手房的价格过快上涨，干扰了市场预期，此类政策的出台有助于形成更为稳健的购房心态，对于打击炒房需求、稳定价格有积极作用。

“此次苏州限售并非一刀切，而是针对区域实施，这也向市场传达了一个信号，即如果其它区域有楼市过热苗头的话，那么不排除调控政策范围将进一步扩大。” 同策研究院总监张宏伟对记者指出。

张宏伟表示：“今年整个调控基调，还是稳地价、稳房价、稳预期。目前，中东部一些核心热点城市已出现土地市场过热的现象，预计接下来将陆续会有相应调控措施出台。”

（国际金融报记者 刘天天）