新房成交创31个月新高,卖地超700亿 后, 苏州楼市调控紧急“打补丁”

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  时代周报记者:谢中秀

  作为近期楼市热度再起的城市代表,苏州于昨日率先加码了调控政策。

  5月11日,苏州市政府正式发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)。意见指出,苏州将在住宅市场,实行部分区域限售——包括苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域在内,在5月11日后取得不动产权证明的新房,需满三年后方可转让;在苏州工业园区全域,二手房需取得不动产权满五年方可转让。在土地市场,苏州也加强了报价指导——土地竞价超过市场指导价5%~10%,需工程竣工验收后方可申请预售许可(此前为10%);竞价超过市场指导价10%~25%,转为一次报价出让(此前为25%)。

  易居研究院智库研究中心严跃进分析指出,苏州新政出台,很明显是要遏制近期出现的土地市场和住宅交易市场双双回温现象。

  在刚刚过去的三月和四月,苏州土地市场、住宅交易回温领跑全国回暖。数据显示,四月苏州土地出让收金193亿元,位居全国第三,4月底一周更是接连拍出三幅高热度地块。住宅交易方面,四月苏州新房成交10014套,为2016年10月以来新高,二手房网签11748套,环比上涨99.52%。

  同策咨询研究总监张宏伟评价称,苏州此次新政对住宅交易市场的限售政策尚属温和,但土地端的政策较为严格,预计会对房企拿地热情形成较大影响。

  拍地热闹:政策应声狙击

  近期多个城市土地市场重现热度,苏州更是其中代表。

  4月29日,中海地产以40轮竞拍、35.63亿元总价、30287元每平米楼面价、37.67%溢价率拿下苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地,刷新苏州土拍记录。仅隔一周后的5月8日,苏州再拍三宗地,收金40.65亿元,其中两幅地块直接以高溢价率成交,另一幅经85轮报价后以45.38%的溢价率成交。

  苏州土地市场火热可见一斑,而这一情形已经延续了数月。中原地产研究中心统计数据显示,苏州土地市场活跃,多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州土地市场卖地716亿,同比上涨12.5%,但土地规划面积减少了12.5%。

  张宏伟表示,部分热点二线城市的楼市回温,这给房企带来了比较好的拿地窗口期。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者分析,近期的土地市场热度主要受三个方面因素影响,一是开发商渡过资金链“年关”,开始有余力补充土地储备;二是一二线城市及热点城市圈市场复苏,部分城市再现“小阳春”行情,推动开发商拿地热情;三是货币政策积极,房企融资成本下降,为房企拿地提供了资金助力。

  但在“稳地价”目标下,高热度也意味着政策将随时出手。比如此次苏州,就针对土地市场加强了土地出让指导。

  “苏州规定地价超过市场指导价5%~10%需现房销售,这将增大房企拿地的压力,”张宏伟判断,预计会对房企拿地的热情产生较大影响。

  另外,对于苏州热门区域——苏州工业园区,《意见》还有加码要求:“在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。”

  张宏伟认为,“这一政策预计也将会对房企拿地产生一定的倒逼作用。”

  楼市回温:隐藏房价上涨风险

  在住宅交易端,苏州的表现较为平稳。

  中指研究院百城房价指数显示,4月苏州房价样本平均价格为16302元/平方米,环比上涨0.98%,涨幅平稳。纵向来看,近十个月,苏州房价表现也较为平稳,环比涨幅均在1%左右,刚刚过去的二月和三月还出现了小幅下降。

  但严跃进指出:“苏州房价平稳的主要在于郊区楼盘成交拉低均价。”近期苏州楼市的真实一面更多地展现在市场成交量上面。

  房多多大数据研究院数据显示,4月苏州二手房网签数量达到11748套,环比上涨99.52%,均价为24410元/平方米,环比上涨4.8%。新房成交量也是一样——4月苏州新房成交量为10014套,是自2016年10月限购限贷政策出台以来,月度成交量最高的月份。

  交易量的上涨背后,隐藏着房价上涨风险。

  贝壳研究院指出,一季度苏州链家二手房成交量环比及同比均增加近一倍,随着成交的升温,均价涨幅有所扩大,一季度环比上涨4.7%。

  但同时贝壳研究院也分析认为,当前苏州楼市房价上涨风险较小:“当前苏州成交量并未到达促使价格大幅上涨的水平,另外,均价上涨7.4%,低于2018年苏州城镇常住居民人均可支配收入8%的增速。”

  贝壳研究院高级市场分析师钟涛表示,整体来说,苏州目前处于“低位复苏,被压制需求正常释放”的过程中,在中央“房住不炒”基调下,楼市调控政策不会发生大的转变,预计苏州二手房市场成交在3-4月集中释放后会回归稳态水平,均价失去上涨动力,趋向平稳。

  似乎也是基于此种判断,苏州楼市新政在住宅市场端的调整力度不大。

  “首先苏州此时出台限售政策,已经晚于其他城市。其次,苏州的限售政策仅针对部分重点区域。由此观之,苏州的住宅交易市场调控力度还是比较温和的。”张宏伟指出。

  作为近期楼市热度再起的城市代表,苏州加码调控的举措是否会被其他城市跟进?

  合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示,在“一城一策”指导下,各地更多地还是根据自身房地产市场的微观情况来进行相应预调和微调。此次苏州在短期内出现了市场过热的情况下,采取了加码调控的措施。而对于其他城市来说,是否要加码政策调控,还是基于对当地市场的判断——如果城市本身的调控机制,不足以遏制短期的热度高企和房价上涨压力,就有加码调控的必要。但如果本身调控机制稳定,也有可能采取增加土地供应等市场化的措施来进行对冲。

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