棚改减半以后 对地产投资有多大冲击？

我国棚改工程起始于2005年，在相当长的时间里，棚改一直作为保障性安居工程的主要内容。

棚改在保障民生功能之外，对房地产市场与经济拉动作用也效果显著。特别是2014-2015年，经济下行压力再度凸显，逆周期政策成为重中之重，棚改货币化安置兴起，2016年三大资金来源共投向棚改金额约1.5万亿元。

到了今年4月15日，随着财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。

除福建、天津等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前市场450万套的预期，与2018年的580万套计划相比，今年大幅缩减约51%，腰斩过半。

那么棚改减半以后，对地产业多大影响？

全面影响地产销售和投资

根据华泰证券的测算，给出了三种情景假设：中性情景下实际完成改造300万套、悲观情景285万套、乐观情景350万套。

从销售上来说，通过测算出三种情景的货币化安置等效购房面积，结合全国商品住宅销售面积，进一步测算出对商品住宅销售拉动率：

中性情景等效购置0.54亿方米，拖累销售9个百分点；
乐观情景1.04亿方米，拖累销售5.6个百分点；
悲观情景0.17亿方米，拖累销售11.4个百分点。

根据 19 年套均实物安置投资额假设，测算出三种情景下实物安置投资，结合房地产开发 投资完成额，进一步测算出对房地产投资的直接拉动率：

中性情景实物安置投资0.55万亿元，直接拖累地产投资1.8个百分点；
乐观情景投资0.46万亿元，直接拖累2.5个百分点；
悲观情景投资0.46万亿元，直接拖累0.8个百分点

此外，根据“销售-拿地-开工”链条，前端商品房销售影响房企拿地、投资的能力与意愿，间接拉动房地产投资。虽然难以剥离出销售对投资的拉动作用，但用“房地产开发投资年增速变动/商品住宅销售面积增速变动”类弹性概念可作大致测算。2001-2018年该弹性系数均值约为34%，因此假设每拉动3个百分点商品住宅销售，间接拉动1个百分点房地产投资增速。

测算出棚改计划减半对房地产投资的总拉动率，三种情景均拖累房地产投资约4.5个百分点。

对地产投资的拖累可能下半年才体现

棚改传统开工早，棚改资金前置，销售滞后影响投资，上半年好于下半年的房企预期，意味着棚改减半对房地产投资拖累可能在下半年才逐渐体现。

其一，历年棚改项目均存在早开工的特点，上半年开工率达60%以上，10月基本完成当年计划目标。

其二，今年棚改资金明显前置。

其三，销售对投资的间接拉动作用存在滞后。历史上，商品住宅销售底领先投资底2-10个月不等。

其四，棚改减半加重房企对下半年楼市销售悲观预期，反而可能又加快房企新开工推盘，短期内对投资仍有支持。因此，棚改减半对房地产投资拖累主要在下半年体现，四季度下行风险高，预计全年投资增速降至5%左右。

综上，通过测算结果显示，三种情景测算均拖累今年房地产投资增速约4.5个百分点，对商品住宅销售增速拖累6-11个百分点不等。节奏上，由于棚改前置，下半年房地产投资下行逐步兑现，年末压力明显，预计全年增速降至5%左右。

*本文来自华尔街见闻（微信ID：wallstreetcn）。开通华尔街见闻金卡会员，马上领取2019全球市场机会。