重磅!苏州突然限售!禁锢了谁

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  市场疯狂压力下

  苏州限售出台

  苏州,上海的“后花园”。

  

  百亿量级土拍、多个地块引起房企激烈“厮杀”、二手房成交量激增、多个楼盘即开即罄……在过去几个月内,江苏苏州因其楼市的强势回暖,频频成为公众热议的话题。

  2018年以来,当大多数城市都在高位震荡之时,苏州楼市却丝毫未受经济周期的影响,量价齐张,一路上扬,不断将房价推向新高度。

  但是,这一场楼市“盛宴”或就在刚刚被按下了“暂停键”。

  这个当前楼市最火爆的城市,终于还是忍不住要出手了!

  5月11日傍晚,苏州市政府通过官网、官方公众号等渠道,发布了“关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见”,内容涉及土拍、限售等方面。

  “在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。”

  这也是苏州在2016年出台楼市限购政策后,又一次加强调控力度,而且宣布这些举措从公布之日起执行。

  “后花园”为何如此火爆

  易居研究院数据显示,2019年3月、4月,苏州新建商品住宅成交面积环比增长103.18%、52.84%,同比增长47.99%、80.25%。

  价格方面,从2018年6月至2019年4月,苏州新建商品住宅成交均价呈同比连续增长态势,虽2019年3月环比均价下滑7.25%,但在4月,均价又进入上升通道。

  楼市“火热”也让不少房企加紧在苏州“加码加仓”,使得当地土拍市场一时间“热闹非凡”。

  

  就在3天前,苏州高新区一宅地历经85轮竞价,最后由中南以总价18.39亿元获得,成交楼面价15992元/平方米,溢价率45%。同日,路劲、荣盛也均以超过40%的高溢价落子苏州。

  作为2019年楼市最为火热的城市,苏州房价丝毫未受大周期的影响,一路反弹上扬,苏州工业园区的楼面价甚至突破3万元,房价直逼上海。

  而对于苏州的房价为何这么妖?

  业内人士认为这背后有三个原因:

  其一,苏州楼市调控启动最早,房价刹车最早,这一轮楼市反弹,不乏补涨因素。早在2016年,苏州、厦门、合肥、南京就获得“楼市四小龙”的称号。当时,苏州最早一批出台楼市调控政策,房价也最早刹车。

  其二,苏州过去限价政策较严,部分区域楼市倒挂现象突出,从而刺激了抢房潮。买到就是赚到,只要存在套利空间,就会不断刺激抢房热情,这是人性使然。无论在苏州工业园区还是南京河西板块,这一规律都在重复上演。

  其三,楼市局部回暖与炒作因素的叠加效应,让苏州楼市出产生了恐慌效应。大环境是货币政策总体基调发生变化,楼市调控节奏发生变化,这是一二线城市楼市小阳春的基础。

  但是高溢价、交易量增长等种种现象也留给市场关于这场“盛况”能维持多久的担忧,甚至在4月底时,苏州坊间就频频传出“将有相应调控政策出台”。

  5月10日,苏州住房和城乡建设局在官网回复网友时再次强调“苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制”,这也为此轮调控写下注脚。

  靴子落地

  大热必有调控,这个规律在中国屡试不爽。

  5月11日,靴子落地。

  

  主要内容包括:

  1、园区新房限售三年!园区新房购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让;

  2、高新区重点区域新房限售三年!苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新房购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让;

  3、园区二手房限售5年!购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让;

  4、土地限价调整!超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式;

  5、园区实行人才优先购买政策!开发商应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

  总体上看,苏州的“楼市新政”有两大看点:一个是限售,一个是人才优先购房。

  限售上,“苏州工业园区全域二手住房”限售长达5年,“苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新房”限售长达3年。限售的年限比较长,但区域有限,显示了官方“擒贼先擒王”,以及把购房资金挤压到非热点区域的意图。

  人才优先购买住房的政策比较有新意,占比达到了“苏州工业园区全域内”新盘面积的50%到60%。也就是说,“人才”可以避免抽签,或者在抽签时单独享受配额。

  这个政策出台之后,引发了一系列评价。多数解读都认为,这意味着楼市调控“卷土重来”,或者全面升级,认为苏州对楼市“下了狠手”。

  早在4月19日,中央重要会议就再度提及“房住不炒”,成为楼市调控转向的明确信号。

  随后,发改委则明确表示:放宽落户不等于放松对房地产的调控,不管户籍制度怎么改,都要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇,保持房地产市场平稳健康发展。

  这背后的道理显而易见,楼市调控服务的是楼市大局和经济大局,政策本来就会随着楼市形势和经济形势变化而发生变化,没有一层不变的楼市调控,也没有永远的松绑和紧缩。

  更关键的是,2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳,不仅是稳地价稳房价稳预期这九个宏观的表述,更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。

  要防范大跌,同样还要防范大涨,楼市调控必然要跟随发生变化。

  可以料见,无论是苏州还是其他城市,只要量价齐升趋势重启,楼市出现过热苗头,新的楼市调控必然会席卷而来。

  不过,细读上面的“新政”会发现,严厉的限售措施只在热点区域实施,其中新房限售只涉及两个区域,二手房则只涉及一个区域,远远没有覆盖全市。至于限购、限贷则都没有涉及。

  因此,总体上来说,这次楼市调控还算是比较温和的。

  “小阳春”消失?

  而继昨夜苏州警报突袭,杭州乃至全国已经炸锅。

  

  这一轮楼市小阳春在3月初达到高潮,但在4月份和5月初,多地成交量已经开始下滑,房价始终未能出现大幅上涨,小阳春的动能基本耗尽了吗?

  事实上,个别城市的触底反弹,不代表大多数城市的复苏。

  从一开始,楼市小阳春都只是个别城市的火热,北京、上海、厦门等地楼市有所复苏,但包括广州在内的大多数城市,都还处于高位震荡之中。三四线城市,随着棚改规模腰斩,更是陷入量价齐跌的局面。

  更多的是许多人对“小阳春”的认识过激。

  市场不断走高,购房者们谈房色变又都奔赴在看房和买房的路上,刺激着市场神经,营造了本不该有的繁荣假象,导致市场疯狂的有点失控。

  最后说说,这个限售令会不会起作用呢?其实真正自己用来居住的家庭是不受影响的,影响的还是短期炒房客而已。

  不过这次许多炒房客真的要哭了!全部被锁死在市场里。

  网络 | 图片

  资料来源:国民经略、国际金融报、刘晓博说财经

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