地王“消失了”,但楼市并未进入冬天!

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  房住不炒的政策下,昔日的地王似乎正在退出地产的舞台。各大媒体的报道中,关于楼市的消息比往年少了很多,二三月北京楼市的反弹,最终变成了区域性现象。在政策的调控下,刚热起来不久的楼市,又回到了原点。

  进入2019年,房企在拿地方面继续谨慎。从去年下半年开始,随着棚改货币化安置进入尾声三四线城市楼市狂奔戛然而止。万科在厦门的项目开始打折出售,拉开了全国楼市降温的序幕。继万科之后,碧桂园在全国的多个项目出现了7折优惠政策,随后恒大也宣布了降价销售。

  

  楼市的降温受影响最大的就是土地市场,其实从去年年初开始各大房企在拿地层面就变得非常谨慎,去年前十个月恒大在公开市场拿地只有230亿,融创更是宣布以后不会从公开市场拿地,拿地的方式只能是企业并购。

  进入2019年以来,全国至少有22个省下调了政府性基金收入增速,预计其中16个省份政府性基金收入将成为负值。据悉,政府性基金收入中90%都是来自于土地使用权的出让收入,也就是说楼市的趋冷,给土地市场带来了很多的不确定性,从而导致了卖地收入的下降。

  根据中国房地产数据研究院数据显示,去年一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗,创了近六年的新高,同比上涨了167%;去年三四线城市的土地流拍数量也高达1203宗,同样处于高位水平。

  

  一方面是土地市场的降温,另一方面是房企融资力度的加大。虽然说“地王”现象正在消失,但是人们买房和房企拿地的热情并没有消失。2018年全国楼市销售数据突破了15万亿,再创历史新高。

  去年国有六大行公布了新增贷款数据,5.13万亿的总数据中,3.12万亿为个人贷款,其中个人贷款中80%为住房贷款。也就是说虽然去年房企比较困难,土地市场遇冷,但是楼市并没有进入冬天。

  今年4月以来,大部分的房企融资成本基本都在10%以下,成本的降低让房企融资难度有所缓解。据中原地产研究院数据显示,今年三月份房企融资额突破了2500亿之后,四月更是突破了2600亿。总的来算,前四个月房企融资的总规模已经超过了8500亿。

  一部分房企的融资是为了借新还旧,另一部分则是继续投入到地产市场中去。

  

  数据显示,今年前4月五大房企销售累计达到了8209.23亿元。一方面是稳步上升的销售额,另外一方面是地产商又开始扩大在公开市场拿地。以融创为例,去年还喊着以后拿地要谨慎,不要从公开市场拿地,今年前4个月就从市场上拿到了1644.2亿的土地;紧随其后的是碧桂园,今年前4个月拿地1564.4亿元;就连高喊着“活下去”的万科都从市场拿地1214.6亿元,排名第四。

  综上来看,虽然目前政府性基金收入有所下滑,但是土地出让依旧是地方财力的主力军。从去年全国的情况来看,政府性基金收入占地方一般性公共性预算收入比重高达73%,也就是说今年卖地收入依旧还会维持在高位。

  

  从房企拿地数据来看,今年4月份全国300城市土地出让金总额为3346亿元,其中二线城市成交额为2231亿元,占比超过了70%。也就说今年二线城市成了房企的“主战场”。

  笔者看来,虽然从去年下半年开始,土地市场开始遇冷,“地王”现象开始消失,甚至不少城市楼面价格出现了下跌,甚至部分房企出现了资金“困难”。但是从另外一个角度而言,楼市销售数据并没有下滑,也就是说楼市并未进入真正的“冬天”。

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侃见

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