这一次,楼市调控真的卷土重来了

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  来源|国民经略

  作者|凯风君

  

  

  文|凯风

  大热必有调控,这个规律在中国屡试不爽。

  5月11日,舆论吹风已久的苏州楼市调控正式落地:

  

  在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。

  

  作为2019年楼市最为火热的城市,苏州房价丝毫未受大周期的影响,一路反弹上扬,苏州工业园区的楼面价甚至突破3万元,房价直逼上海。

  戴老板发了个段子说:

  

  “谁能想到,在苏州园区上班的金融民工小王,因为房价太贵,只好每天往返通勤两小时,把房子买在了上海”。

  

  楼市最热的城市正式重启调控,意味着什么?

  

  01

  苏州楼市为何这么妖?

  苏州是当之无愧的新晋网红城市。

  今天春天,一部热门电视剧《都挺好》,不仅让苏州的弄堂挤满了慕名而来的观光人群,更让人注意到这个城市的房地产有多火热。

  

  剧中,苏大强卖掉了苏州500万的房子,满脸期待地向蔡根花宝贝表白:

  

  自由诚可贵,爱情价更高,我把房子卖了,钱也分完了,我的蔡根花宝贝,我回家了。

  

  没想到,只迎来根花宝贝一通冷眼:

  

  你赶紧给我走吧,没房没钱,你让我跟你一块喝西北风啊。

  

  剧里剧外,都是房子。

  2018年以来,当大多数城市都在高位震荡之时,苏州楼市却丝毫未受经济周期的影响,量价齐张,一路上扬,不断将房价推向新高度。

  

  

  苏州的房价为何这么妖?

  这背后有三个原因:

  其一,苏州楼市调控启动最早,房价刹车最早,这一轮楼市反弹,不乏补涨因素。早在2016年,苏州、厦门、合肥、南京就获得“楼市四小龙”的称号。当时,苏州最早一批出台楼市调控政策,房价也最早刹车。

  其二,苏州过去限价政策较严,部分区域楼市倒挂现象突出,从而刺激了抢房潮。买到就是赚到,只要存在套利空间,就会不断刺激抢房热情,这是人性使然。无论在苏州工业园区还是南京河西板块,这一规律都在重复上演。

  其三,楼市局部回暖与炒作因素的叠加效应,让苏州楼市出产生了恐慌效应。大环境是货币政策总体基调发生变化,楼市调控节奏发生变化,这是一二线城市楼市小阳春的基础。

  小环境是苏州概念频出,从网红大剧《都挺好》到江苏自贸区,每一个消息,无论是不是捕风捉影,都为楼市炒作添油加醋。

  

  02

  大热必有调控,意味着什么?

  

  房价最热城市加码调控,标志着新一轮楼市调控正式重启。

  早在4月19日,中央重要会议就再度提及“房住不炒”,成为楼市调控转向的明确信号。

  随后,住建部对地价房价波动较大的城市发出预警,更是楼市调控全面重启的先行标志。

  

  随后,发改委则明确表示:放宽落户不等于放松对房地产的调控,不管户籍制度怎么改,都要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位不动摇,保持房地产市场平稳健康发展。

  而在此之前,长沙、合肥、辽宁丹东都已试探性加码楼市调控,而苏州工业园区加码限售,则意味着楼市调控的正式重启。

  当房地产走出去年的低谷之后,楼市调控正在卷土重来。

  这背后的道理显而易见,楼市调控服务的是楼市大局和经济大局,政策本来就会随着楼市形势和经济形势变化而发生变化,没有一层不变的楼市调控,也没有永远的松绑和紧缩。

  更关键的是,2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳,不仅是稳地价稳房价稳预期这九个宏观的表述,更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。

  要防范大跌,同样还要防范大涨,楼市调控必然要跟随发生变化。

  可以料见,无论是苏州还是其他城市,只要量价齐升趋势重启,楼市出现过热苗头,新的楼市调控必然会席卷而来。

  

  03

  楼市小阳春,已经消停了?

  

  苏州大热,但不是每个城市都有苏州的行情。

  这一轮楼市小阳春在3月初达到高潮,但在4月份和5月初,多地成交量已经开始下滑,房价始终未能出现大幅上涨,小阳春的动能基本耗尽

  其实,从一开始,楼市小阳春都只是个别城市的火热,北京、上海、厦门等地楼市有所复苏,但包括广州在内的大多数城市,都还处于高位震荡之中。三四线城市,随着棚改规模腰斩,更是陷入量价齐跌的局面。

  为什么楼市小阳春无法持续?

  这背后的原因也简单,因为楼市普涨的条件并不具备,个别城市的触底反弹,不代表大多数城市的复苏。

  楼市想要快速反弹,必须满足这几个关键条件:

  一是货币持续宽松。降准与降息配合,给市场释放足够的资金;

  二是楼市调控真正松绑。限价限售松绑作用不大,关键在于限购与限贷,取消限购是释放更多购房需求,取消限贷则是降低购房成本;

  三是彻底扭转预期。除非有关部门有明确刺激房地产的表态,或者一线城市集体出现大反弹行情,否则在目前国内外环境都高度不确定的环境下,预期想要彻底扭转,并不容易。

  显然,这几个条件都不具备。

  04

  读懂楼市规律,才能读懂中国房价

  

  理解中国楼市的四个关键规律:

  

  其一,中国楼市是政策市,楼市调控随着大环境变化而变化。

  其二,大水漫灌,这是楼市大涨以及全国楼市普涨的根本前提。

  其三,稳定比什么都重要,楼市遇冷需要维稳,楼市过热需要调控。

  其四,普涨时代已经过去,一二线城市与三四线城市必然出现分化。

  

  读懂这些楼市规律,就不会为楼市政策的反复变化而感到困惑,才能在楼市的剧烈波动中摸准方向。

  —END——

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