汇率6.82,美元M2年增3.6%!2019下半年,一线房价可控性下跌

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  靠近上海的苏州,工业园区的房价被外地(及本地)炒房客,用现款买房拉高。本质上说明,上海房价太高:已失去炒作(拉高)空间。炒作资金基本到位后,苏州限购也跟着出台。这有点像关门打狗,毕竟资金流入是好事,不能让它跑了

  

  苏州除了园区,还有市区,还有新区,还有吴中区,相城区和吴江区。全市共36个街道和53个镇,其中苏州市区29个街道和21个镇。

  姑苏区和虎丘区基本是市区性质,将吴中区和相城区的乡下,换成吴江区的城市,再打点折扣,则苏州这几个区的城市面积,超800平方公里,可能超1000平方公里。

  

  

  上海市区面积,有说法是2643平方公里。从地图来看,苏州的城市面积,有上海市区面积的1/3略强。

  全方面拉高苏州房价,需2012-2014年时,拉高上海房价所‘出动’资金的1/3。

  仅拉高园区房价,边上还有苏州市区,南部还有吴中区,北部还有相城区。苏州地铁也通了好几年。长三角(特别是上海地区)的炒房客,也真是‘想赚钱(想疯了)’急了。

  上海房价,从2016年开始盘整。靠债务杠杆撬的炒房客,每年亏损4-8%的利息,需不断减持2014年前入场的楼盘,兑现后填补这个黑洞。

  

  整个长三角,苏州园区的发展,不比上海嘉定,上海松江差,似乎房价不涨到嘉定和松江的水平,对不起‘炒房大业’。

  

  

  

  当前汇率是6.82,相比前期的6.7有所回落。4月末M2的余额是188.47万亿元,3月末是188.94万亿,2月末是186.74万亿,1月末是186.59万亿。

  1,2和3月,M2的环比都有上涨;而4月的环比则下跌

  M2上涨,是房价上涨的原动力。M2环比下跌呢?

  

  据美联储数据,1年前的5月,美元的M2是13.99万亿美元,一年后是14.49万亿美元。一年的涨幅为3.6%。

  汇率从6.7回落到6.82,美元M2年增幅3.6%。这与我国本币M2的4月环比下跌,多少有点关联。

  今年4月,美联储已缩表460亿美元,至今已缩表5800亿美元(备注:缩表是指,美联储持有的美债,到期后不再购买新国债,而是将美元注销,减少流通中的美元)。

  就业是房价的根基,M2是房价的原动力。

  1)4月我国汽车销售,再度暴跌两位数。这是连续11个月的下跌。汽车业的产能过剩,将影响汽车业上下游的就业容纳量

  2)4月,我国出口以美元计价下跌2.7%至1934.9亿美元(本币计价增长3.1%至1.3万亿元)。出口已在承压中,它也会影响相关产业的就业容纳量。

  

  土耳其里拉,几天前,兑美元汇率跌破6.2后。土央行果断出手,里拉汇率勉强回到5.97。

  2018年末,土耳其外债4448亿美元。在这些外债压力下,保里拉汇率,是土央行的重中之重

  土耳其里拉2019年下半年若是(发生概率极高)再度暴雷,跌破7的话。对全球新兴市场的信心,影响很大。

  我国一线楼市的房价,由此将进入:可控性下跌阶段。

  房价若是硬着陆式的暴跌,则会引发断供,进而影响银行的房贷业务,进而增加坏账率,进而影响金融稳定。与它相比,汇率的重要性要差很多

  可控性下跌,就是:房价回落的程度,不影响已买房的刚需,继续上班供房。对于整个金融系统的压力,处于可控状态。

  若可控压力过大,则有可能会再度限制‘恶意抛售’,冻结市场交易。

  若一年内跌幅太重,处于不可控概念,则可分散到2-4年消化跌幅,这样每年跌幅依然处于可控状态

  2019年往后,保障房,廉租房,也可能出来。就像深圳的100万套保障房那样,即使先规划一下,也会消化一线楼市的刚需存量。

  投资一二线公寓,参考租金回报率的时代,可能已来临。

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