汇率6.82，美元M2年增3.6%！2019下半年，一线房价可控性下跌

靠近上海的苏州，工业园区的房价被外地(及本地)炒房客，用现款买房拉高。本质上说明，上海房价太高：已失去炒作(拉高)空间。炒作资金基本到位后，苏州限购也跟着出台。这有点像关门打狗，毕竟资金流入是好事，不能让它跑了。

苏州除了园区，还有市区，还有新区，还有吴中区，相城区和吴江区。全市共36个街道和53个镇，其中苏州市区29个街道和21个镇。

姑苏区和虎丘区基本是市区性质，将吴中区和相城区的乡下，换成吴江区的城市，再打点折扣，则苏州这几个区的城市面积，超800平方公里，可能超1000平方公里。

上海市区面积，有说法是2643平方公里。从地图来看，苏州的城市面积，有上海市区面积的1/3略强。

全方面拉高苏州房价，需2012-2014年时，拉高上海房价所‘出动’资金的1/3。

仅拉高园区房价，边上还有苏州市区，南部还有吴中区，北部还有相城区。苏州地铁也通了好几年。长三角(特别是上海地区)的炒房客，也真是‘想赚钱(想疯了)’急了。

上海房价，从2016年开始盘整。靠债务杠杆撬的炒房客，每年亏损4-8%的利息，需不断减持2014年前入场的楼盘，兑现后填补这个黑洞。

整个长三角，苏州园区的发展，不比上海嘉定，上海松江差，似乎房价不涨到嘉定和松江的水平，对不起‘炒房大业’。

当前汇率是6.82，相比前期的6.7有所回落。4月末M2的余额是188.47万亿元，3月末是188.94万亿，2月末是186.74万亿，1月末是186.59万亿。

1,2和3月，M2的环比都有上涨；而4月的环比则下跌。

M2上涨，是房价上涨的原动力。M2环比下跌呢？

据美联储数据，1年前的5月，美元的M2是13.99万亿美元，一年后是14.49万亿美元。一年的涨幅为3.6%。

汇率从6.7回落到6.82，美元M2年增幅3.6%。这与我国本币M2的4月环比下跌，多少有点关联。

今年4月，美联储已缩表460亿美元，至今已缩表5800亿美元(备注：缩表是指，美联储持有的美债，到期后不再购买新国债，而是将美元注销，减少流通中的美元)。

就业是房价的根基，M2是房价的原动力。

1)4月我国汽车销售，再度暴跌两位数。这是连续11个月的下跌。汽车业的产能过剩，将影响汽车业上下游的就业容纳量。

2)4月，我国出口以美元计价，下跌2.7%至1934.9亿美元(本币计价增长3.1%至1.3万亿元)。出口已在承压中，它也会影响相关产业的就业容纳量。

土耳其里拉，几天前，兑美元汇率跌破6.2后。土央行果断出手，里拉汇率勉强回到5.97。

2018年末，土耳其外债4448亿美元。在这些外债压力下，保里拉汇率，是土央行的重中之重。

土耳其里拉，2019年下半年若是(发生概率极高)再度暴雷，跌破7的话。对全球新兴市场的信心，影响很大。

我国一线楼市的房价，由此将进入：可控性下跌阶段。

房价若是硬着陆式的暴跌，则会引发断供，进而影响银行的房贷业务，进而增加坏账率，进而影响金融稳定。与它相比，汇率的重要性要差很多。

可控性下跌，就是：房价回落的程度，不影响已买房的刚需，继续上班供房。对于整个金融系统的压力，处于可控状态。

若可控压力过大，则有可能会再度限制‘恶意抛售’，冻结市场交易。

若一年内跌幅太重，处于不可控概念，则可分散到2-4年消化跌幅，这样每年跌幅依然处于可控状态。

2019年往后，保障房，廉租房，也可能出来。就像深圳的100万套保障房那样，即使先规划一下，也会消化一线楼市的刚需存量。

投资一二线公寓，参考租金回报率的时代，可能已来临。