重磅！苏州限售5年！投资客慌了！

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作者：樱桃

就在今晚！苏州调控升级政策终于落地了！

主要内容包括：

1、新房三年限售，包括苏州工业园区全域、高新区部分重点区域；

2、二手房五年限售，包括苏州工业园区；

3、土地：竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。

4、苏州工业园区和其他市（县）、区根据情况优化学区住房政策；

5、优先购买政策。房地产开发企业应当将预（销）售许可建筑面积50～60%的住房，优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

今年以来，苏州楼市异常火爆，成了全国的网红城市。

饭桶戴老板发了个段子讽刺苏州高房价：

“谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。”

苏州市民也因无法忍受房价上涨在网上直接问政，希望苏州市相关部门想想办法，控制一下苏州的房价。

对此，相关部门的回应是苏州当前正在研究建立房地产市场长效机制，以稳低价、稳房价、稳预期为目标，坚持“住房不炒”的定位，促进房地产市场健康平稳发展。

因此，苏州楼市调控升级也已经在大家的预期中。随后市场就传闻会限售三年。

因为苏州最疯狂的主要是工业园区和高新区，所以此次限售新房也只针对这两个区。

事实上，苏州2016年就启动调控了，2017年横盘，2018年再次大涨，苏州房价为什么就调不下去呢？

一方面，园区新房限价，导致新房和二手房出现价格差存在套利空间是一个很大的原因；另一方面，园区本身规划好，环境宜居，新房供不应求，更加加重了市场看涨预期，苏州人不管是刚需还是改善，还是投资，人人看好工业园区，所以出现了园区房价节节攀升只涨不跌的神话，市场投机氛围浓厚。

那此次苏州新房限售3年，二手房限售5年，对市场的影响到底有多大呢？

应该说可以从预期上给市场灭灭火，表明政府调控和践行房住不炒的一个态度和决心。

限售的作用在于，可以阻挡投资客进入市场，因为新房三年，算上拿房产证的时间，投资期起码是5年以上，跟二手房限售5年差不多时间，对于投资客来说，短炒是不可能了，没有足够的资金实力，你就不要进入市场投资，所以也杜绝了高杠杆炒房的现象。

但能让工业园区的房价下降吗？

苏州的限购限贷政策

苏州这次的调控升级组合拳中，只有限售这一条威慑力大一点，所以调控的效果还有待检验。

新房因为有限价，本身定价也相对合理，比二手房低，肯定是不太可能下降的。

最大可能下降的是二手房，因为二手房限售5年，一旦投资客不敢再投资二手房，退出市场后，需求突然下降，可能会造成买家跟风观望，导致成交量下滑，于是二手房就有了议价的空间。

我记得青岛在2018年4月份升级调控时，限售5年的同时是升级了限购的，其实对市场最有效果的是限购，因为直接减少了需求，降低了成交量后，价格也就有了被动下调的压力。青岛调控效果还可以，二手房下降10-20%不等。

长沙的调控更是如此。2018年6月，限售4年的同时，升级限购限贷，因为需求被挡在限购门外，开发商不得不降价，梅溪湖有楼盘从2万/平米降到1.5万。长沙楼市调控非常成功。

深圳2018年731新政出台限售3年的同时，还有企业限购、商务公寓限售和抑制离婚炒房，在一系列调控组合拳下，房价才在下半年出现真正的调整，但幅度也不大，二手房在10%左右。深圳关内的新房，卖的好不好，主要看定价，看地段，性价比高的楼盘依然受欢迎。

苏州园区恰似深圳南山区，属于一个城市的中心区，所以我觉得只要苏州还在限价，只要新房和二手房存在套利空间，园区新房如果还是4万多，不管怎么调控，谁都会去抢，不管是从资产保值增值的角度，还是对于改善型的人来说，卖掉二手房，买新房，这都是看得见的套利价值。

这次调控加了一条，新盘50%-60%的房源要出售给园区的人才，所以对于人才来说是利好，可以获得优先选房的购买机会。而普通人购买新房的机会相应的就更少了。