房产税、土地增值税与使用税的区别

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  房产税、土地增值税、城镇土地使用税这三个税种看起来差不多,真是让人傻傻分不清楚。同样是对于地上建筑物征税,那么这三者的区别究竟在哪里呢?

  1.征收对象不同

  房产税是在房产用于经营的时候征收的,如房产用于自己经营工厂、商铺,或用于出租,都要缴纳房产税;土地增值税是在土地或者地上建筑物发生转让时,按照土地增值额征收的;城镇土地使用税与房产税类似,是土地或地上建筑物用于经营是征收的。

  如发生房产转让时,应按相关规定计算土地增值额, 在按土地增值额征收土地增值税。除征收房产税外,还要按土地的面积征收城镇土地使用税。

  2.计税方式不同

  房产税是按照房产原值或租金征税;土地增值税是按照土地增值额计税; 土地使用税是按照土地面积征税。举几个简单的例子:

  (1)房产税:你租了一间房子或是你自己的也行,用于经营,月租金500元(自己的房子也要做价)按12%的税率计算500元×12 个月×12% =720元(是一年的税金);

  (2)土地增值税:你用100万元购买了一场地并盖了房子,两年后卖出了 150万元,适用税率30%、你应交的税金就是(150万元 -100 万元)x30%=15 万元;

  (3)土地使用税:你的房子占地面积(有土地使用证的按使用证,没有的按实际丈量的面积计算)是100平方米你应交的税金就 是100×6元(每个城市不一样)=600元

  3.经营房产征税不同

  个人非营业用即自住住房免征土地使用税和房产税。但转做经营用的,自从经营之日起,要征收房产税,但依然不征收土地使用税。这里要注意个人所有房产不管什么情况均免征土地使用税,也要注意经营用时征收房产税的纳税时间。

  4.出租征税不同

  免税单位无论使用什么土地房产,自用的均不交纳土地使用税和房产税。纳税单位无论是有出租使用即需交纳房租使用还是无出租使用即不交纳房租使用纳税单位或免税单位的房地产,均要交纳土地使用税、房产税。这里千万要注意房产税是要交纳的,而且要以当期出租同类房产平均租金计算房产税由使用人交纳。

  5.优惠规定不同

  市政道路,企业厂区外绿化用地,免征土地使用税,但企业厂区内绿化用地要征收土地使用税;机场场内道路免征土地使用税,但场外道路要征收;免税单位用于经营的房地产,均要征收土地使用税和房产税。

  6.融资租赁、分红征税不同

  融资租赁房产应按照房产余值征收房产税,这里很容易搞成按照租金征收,和一般租赁要区别一下。房产投资人分红,固定分红的按照租金计税,按照效益分红的,以余值计税。

  7.纳税时间不同

  纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税;土地使用税在纳税义务发生后每期10日内申报纳税;而土地增值税是在纳税义务发生后7日内申报纳税。

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