紫金山下的这个新区，凭什么成为东部地区的“咽喉”？

以1月9日山东济南宣布合并莱芜的事件为开端，“首位度”这个词频频被提及：南京作为江苏省会，在全国所有省会城市当中，首位度排名落到了倒数第一。作为省会城市的领头羊、长三角城市群格局的中心城市，南京责无旁贷。如何提高自身的首位度，南京想了许久，无论是2014年宁镇扬一体化的提出，还是今年“东部新城”概念的横空出世，都为了提高南京的首位度。2014年8月份江苏省拿出了一份《宁镇扬同城化发展规划》，从交通网络、生态环境、通信教育、农业医疗等多层面阐述了“一体化”的目标。此后，官方多次重申宁镇扬一体化的重要性：宁镇扬一体化是省委、省政府着眼推进长江经济带发展、打造扬子江城市群作出的重大战略部署。镇江、扬州也频频释放出利好，朝着一体化的目标迈进，尤其是宁句城际、宁镇城际、宁扬城际等轨道利好的刺激，让三个城市的购房者实打实地感受到政府对宁镇扬一体化的重视。

▲宁镇扬一体化示意图那么，在宁镇扬的同城化发展中，南京的哪个区域有着决定性的作用？答案是“城东”，宁句城际从马群出发，宁镇城际和宁扬城际从仙林出发，城东在宁镇扬一体化中重要性不言而喻。所以，今年1月初，“东部新城”、“大东区”、“紫东新区”，接踵而至的新概念，都直指频频抢占舆论高地的东部地区。官方划定，东部新城的范围：以紫金山下的马群为核心，即绕城公路和宁杭高速以东、长江以南、宁镇市界以西所围合的区域，面积758平方公里，涉及玄武、栖霞、江宁和秦淮四个行政区。758平方公里是什么概念？大约是8个河西新城的大小，比江北核心区只少30平方公里。如同摊开了一幅空白长卷，东部地区给南京楼市留足了想象空间。1“以紫金山下的马群为核心”，在东部新城的地理描述中，官方用的是这样的字眼儿。为什么以马群为核心？这就要谈到轨道交通的重要性。对内，马群目前有地铁2号线和麒麟有轨电车，未来还将是宁句城际的始发站；对外，马群枢纽更是沪宁高速、宁洛高速的汇合点。从南京主城去仙林、仙林人想去环陵路、麒麟门的人想进城出城，都要打马群经过。从“老城”到“核心”，马群的变身可追溯到2014年——马群TOD提出。何谓TOD？这一“舶来品”的解释如下：以轨道交通站点为中心，以5-10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，实现城市结构的优化。目前TOD模式最为成功的是东京、香港等国际一线城市。马群TOD采用“多维交通+综合体+住宅”的模式。马群换乘中心将形成三条轨道、一条有轨电车、地面公交、短途城际、小汽车、出租车、非机动车等多种交通方式集于一体的综合换乘枢纽。好，现在以马群TOD为中心，画一个步行约10分钟的圆圈，也就是大约1公里左右的直线距离（这个范围已经放了不少水）。

▲马群位置示意图一一对应TOD的基本要素：两条以上的地铁换乘、城际干线、公交始发、长途旅游集散、出租车场站等，不难发现马群TOD并不能称为真正的TOD，多次“狼来了”之后，这个曾经号称为“亚洲最大TOD综合体”给城东人民带来的“惊”远大于“喜”。现在的马群TOD，更多的是给中垠项目的住宅和公寓组团做了“嫁衣”，再加上周围已建成住宅小区，还有中山门大街两侧尴尬的老小区，马群是无法发挥TOD应有的商业综合体、高端商办等辐射效应，即使是作为换乘中心，也捉襟见肘。现在的马群是麒麟有轨电车和2号线的换乘站，最后的300米极为尴尬，说好的无缝对接呢？再看看现在还是一片工地的马群，大东区人民只能感慨一句：说好的TOD呢？所以，在马群的不远处，规划部门还设计了一个“后手”，填补了马群功能单一的遗憾，这就是金马路TOD。2金马路是地铁2号线和4号线的交汇处，交通优势无需多言。从东部地区的大环境来看，金马路扼守“咽喉”位置，足以见得其地位的重要性。金马路TOD，可以说是目前东部地区唯一的真正TOD。

▲东部新城位置示意图那么，金马路与马群有哪些相似和不同？相似的，地理位置和交通优势凸显。不同的，那就多了。从开发时间上看，金马路比马群晚。整个区域内最早的房地产项目可以追溯到钟山晶典和紫金上林苑，在此后很长一段时间内，金马路楼市陷入沉寂。但随着前几年世茂招商语山、新城璞樾钟山的上市，金马路一跃成为南京高端改善居住区。依托于靠近紫金山的特点，人们渐渐发现原来这个区域的优势很明显：自然环境上，金马路位于紫金山以东，从金马路地铁站开车前往最美道路环陵路，行程大约4公里，从石狮路到奔马路，再经过仙林大道，再拐入环陵路，大约8分钟就可以搞定。

▲交通示意图地铁4号线，从龙江出发，一路串联起鼓楼的紫峰、鸡鸣寺的樱花、九华山的公园、徐庄的苏宁总部，还有青龙地铁小镇的东流和孟北。除了目前已经运行的2和4号线交汇之外，未来的地铁12号线也将会辐射到金马路区域，与麒麟、上坊和百家湖紧密相连。居住氛围方面，世茂招商语山主打洋房，新城璞樾钟山则是叠墅，即使早期的钟山晶典和紫金上林苑，也难觅18层以上的建筑，再远点的便是仙鹤门的朗诗钟山绿郡和保利紫晶山，也都为高端改善的小区。产业上，以金马路地铁站为中心，周边是徐庄软件园、紫东国际创意园、马群科技园等。对于南京上班族来说，徐庄软件园和紫东国际创意园都比较熟悉。尤其是徐庄软件园，或许你还去那里的苏宁、途牛、先声等公司面过试。电子商务、互联网等高新技术产业是这几个园区的主要产业，自然也是南京高层次人才的聚集地。马群科技园的前身是“马群工业园”，2002年成立，经过不断地发展和升级，如今已成为省级科技产业园，将辐射马群、金马路等多个区域。金马路周边的主干道路比较完善，从市区到金马路，从马群交通枢纽切换到仙林大道，再从仙林大道拐至金马路或是神马路，都能够到达。如果你稍稍留意，可以发现金马路区域的路名大多与动物有关：金马路、神马路、奔马路、石狮路……不常来的人表示傻傻分不清楚。优渥的自然环境+成熟的生活氛围+三大科技园的人才+地铁2和4号线的优势+便捷的路网系统，一套“加法”下来，你有没有发现，金马路少了些什么？对，你一定猜到了，金马路目前所缺少的正是核心区域的商办资源。如果在金马路这个东部地区的“咽喉”位置，赋予优质的商办，金马路就能在连接主城与东部地区之间承担更重要的角色。转机发生在2018年初。32018年1月，金马路地铁上盖的综合体G94地块发生股权变更，南京地铁、绿地、万科联手打造“绿地万科云都会”。

▲绿地万科云都会区位图抛开区位、交通等外部优势不谈，南京号称TOD的项目不少，绿地万科云都会有着怎样的特色？单从案名上看，绿地、万科和南京地铁三强联手，是一大特色。

▲绿地、万科和南京地铁三强联手绿地，世界500强企业，南京人很熟悉。鼓楼的紫峰大厦，长期以来是企业重点考虑的5A写字楼。南京南站的城际空间站，依托于高铁的交通优势，还有品牌、产品以及服务优势，已成为企业首选的区域之一。还有江北核心区的绿地江北金融中心，建成后，将超越鼓楼紫峰大厦成为江苏第一、中国第四、世界第六高楼，将成为江北新区标志性建筑，是江北新区的金融、科创产业园示范。万科，与绿地一样，于南京人而言非常熟悉。南站的万科红，是当时南京公寓市场的佼佼者。物业，也一直是万科项目的加分项。绿地、万科，再加上有拥有地铁资源的南京地铁，三强联手下，各自的优势在同一个项目里得到放大。4好，回归到产品本身，让我们来看看绿地万科云都会的业态分布。与马群相比，金马路TOD更为“纯粹”，现在的马群TOD看起来似乎是为中垠的住宅组团“做了嫁衣”，而绿地万科云都会是没有住宅房源的。

▲绿地万科云都会效果图绿地万科云都会总建筑面积约36万方，主要有交通枢纽、商业、办公和公寓，还有规划有城市集散式广场、菜场、加油站等配套，让我们来一一剖析。交通枢纽，集中在11号楼，真正地无缝对接地铁2和4号线的金马路站，还可以换乘仙宁铁路（也叫仙西联络线）。除了地铁和高铁之外，这一交通枢纽还将成为客运、公交、出租车、社会车辆等多种交通形态的聚集地。再加上未来地铁12号线的辐射效应，金马路TOD与麒麟、江宁上坊、百家湖等区域的联系也将更为密切。11号楼规划有商墅，面积约300-500㎡的独立商墅是绿地万科云都会的一大亮点，也是南京市面上极为稀缺的产品。入口大堂挑空，还有独立围合前院、公共景观庭院，如此高标准的配置，南京仅此一家。紧邻11号楼是12号楼，规划为7200㎡的高端酒店，对于高端酒店资源匮乏的大东区来说，这无疑是个巨大的利好。

▲绿地万科云都会效果图9和10号是地铁上盖物业，坐落在2和4号线交汇的金马路站之上，打造100-160㎡的创新办公，可单独使用，也可以组合。7号楼为公寓，很是特殊，将颠覆传统的南京公寓，打造“三钥匙”产品。1-4号楼为平层公寓。还有城市集散广场，紫金山形顶棚将成为城市级地标亮点。

▲绿地万科云都会效果图此外，项目还配备有面积约4000㎡的生活配套，适合运营生活超市、水果店、生鲜门店等，不仅将服务绿地万科云都会的业主，也将满足周边小区居民的生活需求。交通枢纽+创新办公+独立商墅+流量金铺+菁英公寓，绿地万科云都会把未来的金马路TOD展示在南京人面前。现在的绿地万科云都会以办公产品的销售为主，10号楼趋于售罄，有不少大客户拿下整层用来办公。为什么绿地万科云都会的写字楼如此受欢迎？答案可总结为三个字——匹配度，与城东高端人居定位的匹配度。正如前面所说的，城东的办公场所主要分布在徐庄等产业园区，并没有真正的高端商办产品。“东富西贵”，城东的高端小区并不少，再加上仙林大学城的十余所高校，这里聚集了丰厚的人才资源。但城东的人想要上班，往往需要横跨南京城，前往新街口、河西，甚至是南站等区域，不少动过心思想、想在城东办公的企业也苦于没有匹配的高端写字楼。而绿地万科云都会恰恰化解了这一尴尬，卖得好实属意料之中。9号楼的办公产品即将推出，被限购的、想要投资写字楼的或者是周边想要寻找一下高端办公环境的创业者，有必要好好留意。

▲点击查看大图东部新城的唯一的真正TOD——金马路TOD，完全弥补了马群无法真正发挥TOD功能的遗憾，更是叠加了主城与东部地区更要的角色——人流、物流、信息流都在这里互通。人流嘛，除了周边新城璞樾钟山、世茂招商语山等“原住民”之外，绿地万科云都会的写字楼和商业也会自带“流量”，参照鼓楼紫峰大厦、南站绿地之窗，大概可以想象出，在地铁、高铁，还有客运、公交、出租车等多交通方式的加持下，绿地万科云都会未来将成为东部新城的新增长极。人多了，自然也促使更多物流和信息流的互通。主城与东部地区的资源在金马路的TOD项目里碰撞，让这个“咽喉”地位更加凸显。从更高层次的政策环境来看，金马路TOD为东部新城和宁镇扬一体化发力，也为提高南京的首位度添砖加瓦。那么，就房地产而言，如果你觉得整整758平方公里的东部地区面积太大，不妨转换目光，去看看扼守在“咽喉”位置的金马路，或许这是个提纲挈领的选择呢？还有更值得看的文章