地王出货必破房价纪录 广州楼市看不到顶？

刚刚过去的五一小长假，广州楼市达到今年的推货高峰：超过40个新盘新货入市，总货量近4千套。

根据广州中原研究发展部的统计，这波推新整体去化率接近5成，维持在正常水平。值得注意的是，多个“地王盘”在这个五一有所行动，虽然营销低调，但几乎每个都是板块的“房价担当”。

在这批“地王盘”入市后，各区房价都悄悄刷新了纪录，这种效应在郊区的表现尤其明显。

以黄埔为例，在大部分新盘还在卖3字头的情况下，地王盘已经破5万。而在南沙，一路之隔的楼盘不到2万，地王盘已经卖到4万，但就算高价，仍然有人买单！

中冶逸璟台

实际价格在5万/平内

这个盘是名副其实的地王盘，2016年8月，中冶首进广州，以地价约2.7万/平拿下黄埔长岭居苗圃地块，比前地王贵1万/平！当时，这个地价，比周边一手新房售价还贵1万/平！

拍地之后，周边一二手在其带动下，均迅速调高了报价。

去年年底，这个地王盘中冶逸璟台正式开卖，首推131-154平叠墅，总价达到700-1000万/套，单价最高破6万/平。至今开售约4个月，根据官方口径，52套单位仅剩下几套尾货。

而在今年五一前，该盘开售了129-137平复式洋房，此前吹风价去到5万+/平，总价高达650万/套起。

比起普通平层，复式可以尽可能提高空间的使用率，近年来成为高地价盘的热门产品。

不过五一期间网易房产踩盘发现，实际开盘时，中冶逸璟台的价格还是控制在了5万内。以项目新推的11栋复式为例，均价为4.6-4.8万/平，带8000元/平豪华装修，首付最低约160-170万。

实地常春藤

“地王效应”的最大赢家

同处黄埔长岭居板块的实地常春藤，可能是“地王效应”的最大赢家。

2016年8月，在拍出地王的当天，距离地王15分钟车程的实地常春藤，号称1天内就卖了2亿的房子。

至今短短不到3年时间，实地常春藤的房价已经从当初的1.3万/平，涨到2.8万/平，不止翻倍，地王功不可没。

保利半岛

曾经创下南沙最高地价

而在南沙蕉门河板块，去年面市的保利半岛，2016年拿地，当时楼面价去到1.6万/平，曾经创下南沙最高地价的纪录。直到去年，才被越秀地产灵山岛尖地块的1.7万/平超越。

项目位于南沙蕉门河西侧，四面环水，如今洋房3万+，叠墅破4万，而一路之隔的阳光城，还在卖1字头。

保利半岛分为南北地块，产品包括创新墅、平层和复式。目前各种产品均在售。其中创新墅分上中下三套，面积138-154平，目前均价4.2万/平。复式6米高，户97到117平三四房，均价3.2万/平。平层单位同样是7层高，一梯两户，都是133平四房，均价3.2万/平，总价在400万左右。

不过五一期间，保利半岛则选择优惠促销，最便宜1套97平复式三房，总价280万左右，比之前相同楼层的相同户型，便宜了接近50万。而且首付还可以分期，7天内先给20%，1个月内再给10%，总共80多万，月供1万出头。让利的策略，也成功吸引了买家，五一期间现场人气非常旺。

阳光城丽景湾

靠低价加快去化

和黄埔的情况不同，在南沙，与地王一路之隔的阳光城丽景湾，并没有蹭着热度涨价，而是选择拉开差距，继续靠低价加快去化。

同样是复式产品，阳光城丽景湾102平-104平的单位，层高5.7米，但单价仅为2万/平，五一期间部分单位只要1字头，与保利半岛的复式单价相差超过1万/平。

保利东郡

等小学配套确定之后再开卖

市区关注度最高的荔湾广钢，五一最受期待的就是南区的新盘保利东郡。

其前身是2016年拍出41582元/平楼面价的地王。而当时，广钢板块还有低价盘3字头就可以买。地王诞生后，市场纷纷预测广钢房价要上8万，如今两年过去，地王盘保利东郡在开了样板房后，却迟迟未有动静。

五一期间，网易房产前往了解，项目表示，可能还要等到小学配套确定之后再正式开卖，而根据规划，保利东郡共建有4栋46-48层高的洋房，主推70-71平和108平平层单位，以及97-103平复式单位，保本预计售价最少都要“6字头”起跳，至于能不能“冲8”，还要等开盘才有答案。

虽然，在此之前，广钢已经有楼盘卖到6字头，但是五一期间，广钢还是以优惠促销为主，最低只要4万出头，也有盘300多万就能买两房，优惠幅度相当于打9折，价格几乎回到首次开盘时的水平，而受到近期学位地段划分公布的利好，五一期间，买家出手相对活跃，对优惠尤其敏感。

卖得好不好

关键在产品

总的来说，地王对房价的抬升效应，在郊区的表现更为显著。

而同样是地王盘，卖得好不好，关键在于产品，可以看到，复式在高地价盘中越来越常见。

而碰上了地王盘，到底是蹭着热点涨价，还是只能继续优惠加快去化，在不同板块可以说是冰火两重天，最终市场还是会用脚投票。