地王出货必破房价纪录 广州楼市看不到顶?

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  刚刚过去的五一小长假,广州楼市达到今年的推货高峰:超过40个新盘新货入市,总货量近4千套。

  根据广州中原研究发展部的统计,这波推新整体去化率接近5成,维持在正常水平。值得注意的是,多个“地王盘”在这个五一有所行动,虽然营销低调,但几乎每个都是板块的“房价担当”。

  在这批“地王盘”入市后,各区房价都悄悄刷新了纪录,这种效应在郊区的表现尤其明显。

  

  以黄埔为例,在大部分新盘还在卖3字头的情况下,地王盘已经破5万。而在南沙,一路之隔的楼盘不到2万,地王盘已经卖到4万,但就算高价,仍然有人买单!

  中冶逸璟台

  实际价格在5万/平内

  这个盘是名副其实的地王盘,2016年8月,中冶首进广州,以地价约2.7万/平拿下黄埔长岭居苗圃地块,比前地王贵1万/平!当时,这个地价,比周边一手新房售价还贵1万/平!

  拍地之后,周边一二手在其带动下,均迅速调高了报价。

  去年年底,这个地王盘中冶逸璟台正式开卖,首推131-154平叠墅,总价达到700-1000万/套,单价最高破6万/平。至今开售约4个月,根据官方口径,52套单位仅剩下几套尾货。

  而在今年五一前,该盘开售了129-137平复式洋房,此前吹风价去到5万+/平,总价高达650万/套起。

  比起普通平层,复式可以尽可能提高空间的使用率,近年来成为高地价盘的热门产品。

  

  不过五一期间网易房产踩盘发现,实际开盘时,中冶逸璟台的价格还是控制在了5万内。以项目新推的11栋复式为例,均价为4.6-4.8万/平,带8000元/平豪华装修,首付最低约160-170万。

  实地常春藤

  “地王效应”的最大赢家

  同处黄埔长岭居板块的实地常春藤,可能是“地王效应”的最大赢家。

  

  2016年8月,在拍出地王的当天,距离地王15分钟车程的实地常春藤,号称1天内就卖了2亿的房子。

  至今短短不到3年时间,实地常春藤的房价已经从当初的1.3万/平,涨到2.8万/平,不止翻倍,地王功不可没。

  保利半岛

  曾经创下南沙最高地价

  而在南沙蕉门河板块,去年面市的保利半岛,2016年拿地,当时楼面价去到1.6万/平,曾经创下南沙最高地价的纪录。直到去年,才被越秀地产灵山岛尖地块的1.7万/平超越。

  项目位于南沙蕉门河西侧,四面环水,如今洋房3万+,叠墅破4万,而一路之隔的阳光城,还在卖1字头。

  

  保利半岛分为南北地块,产品包括创新墅、平层和复式。目前各种产品均在售。其中创新墅分上中下三套,面积138-154平,目前均价4.2万/平。复式6米高,户97到117平三四房,均价3.2万/平。平层单位同样是7层高,一梯两户,都是133平四房,均价3.2万/平,总价在400万左右。

  不过五一期间,保利半岛则选择优惠促销,最便宜1套97平复式三房,总价280万左右,比之前相同楼层的相同户型,便宜了接近50万。而且首付还可以分期,7天内先给20%,1个月内再给10%,总共80多万,月供1万出头。让利的策略,也成功吸引了买家,五一期间现场人气非常旺。

  阳光城丽景湾

  靠低价加快去化

  和黄埔的情况不同,在南沙,与地王一路之隔的阳光城丽景湾,并没有蹭着热度涨价,而是选择拉开差距,继续靠低价加快去化。

  

  同样是复式产品,阳光城丽景湾102平-104平的单位,层高5.7米,但单价仅为2万/平,五一期间部分单位只要1字头,与保利半岛的复式单价相差超过1万/平。

  保利东郡

  等小学配套确定之后再开卖

  市区关注度最高的荔湾广钢,五一最受期待的就是南区的新盘保利东郡。

  其前身是2016年拍出41582元/平楼面价的地王。而当时,广钢板块还有低价盘3字头就可以买。地王诞生后,市场纷纷预测广钢房价要上8万,如今两年过去,地王盘保利东郡在开了样板房后,却迟迟未有动静。

  五一期间,网易房产前往了解,项目表示,可能还要等到小学配套确定之后再正式开卖,而根据规划,保利东郡共建有4栋46-48层高的洋房,主推70-71平和108平平层单位,以及97-103平复式单位,保本预计售价最少都要“6字头”起跳,至于能不能“冲8”,还要等开盘才有答案。

  虽然,在此之前,广钢已经有楼盘卖到6字头,但是五一期间,广钢还是以优惠促销为主,最低只要4万出头,也有盘300多万就能买两房,优惠幅度相当于打9折,价格几乎回到首次开盘时的水平,而受到近期学位地段划分公布的利好,五一期间,买家出手相对活跃,对优惠尤其敏感。

  

  卖得好不好

  关键在产品

  总的来说,地王对房价的抬升效应,在郊区的表现更为显著。

  而同样是地王盘,卖得好不好,关键在于产品,可以看到,复式在高地价盘中越来越常见。

  而碰上了地王盘,到底是蹭着热点涨价,还是只能继续优惠加快去化,在不同板块可以说是冰火两重天,最终市场还是会用脚投票。

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