华住携手光大,各扬所长,首个酒店及公寓地产投资基金诞生 | 新居住

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  作者 | 陀螺 编辑 | 李江涛

  来源 |地产资管网(ID:thefutureX)

  一家是酒店行业的绝对龙头企业——华住集团,一家是有中国黑石之称的基金巨鳄——光大安石,这种资产运营和资本运营的强强联合,业内还是仅见,双方合作的基金平台,究竟会带来怎样的影响?

  近日,华住集团与光大安石共同宣布联合成立全新投资平台——安住此间,共同发起设立泛居住地产投资基金,专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业,这也是国内首个酒店及公寓地产投资基金。

  据悉,安住此间将采用基金模式,先通过物业的收购来持有资产,之后对物业重新定位和改造翻新,然后通过华住的品牌输出和高效运营,提高盈利能力。在今年下半年,该平台的首个项目——上海浦东明悦项目即将完成改造并亮相市场。

  早有苗头的合作

  其实早在去年5月份,凯德集团旗下雅诗阁与华住酒店集团以及城家公寓就签署了三方战略合作协议,宣布共同成立合资公司,代理“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务。首家管理店落地上海,位于浦东大陆家嘴板块,业主方就是光大安石基金管理公司。

  

  可见,双方之间在去年就应该有合作的苗头。从华住来看,其囊括了酒店行业的低中高端多种市场品牌,且在全国400多座城市布局了超过4400家,旗下长租公寓业务城家在行业内也十分出名,在空间运营方面经验十足;光大安石作为一家房地产基金管理公司,是国内资管规模最大的房地产私募基金,旗下资产类型包括购物中心、写字楼、仓储物流及大型城市综合体,布局范围超过30个核心城市,实力也十分雄厚,所以双方合作,互补优势将得到充分发挥。

  对于公寓企业来说,资金如何解决一直是一个大问题,而与资本合作无疑可以从根本上解决问题,这一事例也是公寓行业的一大突破。主要原因来自于华住的专业运营能力受到了资本的肯定,这是运营能力对于平台生态的一次胜利。相对于还处在虚无缥缈之中的互联网逻辑,已经有实际效益产生的运营逻辑显然更有说服力。

  光大安石董事总经理杨鹏也曾表示:“此前房地产基金看到一个酒店项目,都是考虑如何改为写字楼,甚至是公寓。而现在我们看到一个物业会开始考虑是否可以改为酒店。”这番表述也恰好印证了与华住的此次合作。

  从行业来看,随着商旅市场需求和消费力的持续提升,中国的酒店需求量也逐年扩大,国内酒店的空间使用效率也亟需改变,国外成熟市场如美国、日本、东南亚及欧洲等,也都有专业的酒店私募基金或REITs。华住集团战略投资副总裁叶菲也说,“随着商旅住宿需求的持续旺盛,以及酒店品质的升级,酒店供需已逐渐平衡,而且酒店平均房价持续增长。”中国酒店市场的健康程度在持续改善,消费升级趋势明显,且具有提升酒店坪效的能力,中国酒店的投资时代已经来临。

  各扬所长的合作模式

  睿和智库注意到,在双方的合作中,在长租公寓方面,光大安石主要与华住酒店旗下的城家公寓品牌进行合作,由光大安石作为业主提供房源,华住酒店负责运营管理,既凸显了光大安石的优秀资产管理能力,也发挥了华住在公寓运营管理方面的优势

  华住和光大安石要进入酒店类重资产投资领域,首先要做的就是提高所投资酒店的运营效率。除了借助华住成熟的经营管理模式、IT技术和1.3亿会员储备,通过改造提高物业的坪效也是未来的运营重点。比如,安住此间收购一个高端酒店物业后,会把酒店的群楼做优化处理,将不必要的餐饮剥离,只保留一两个餐厅,周边也会配备商业业态,或者做成办公形态,增加坪效运营效率,再以此提高项目的利润率。

  华住介入重资产投资最主要的原因,显然是看中了重资产所能带来的稳健回报。“重资产物业经过改造,再加上运营提升之后,它所带来的资产增值空间比较确定。我们觉得华住有这个能力去管理重资产并获益。”叶菲称。至于退出项目的时间表,杨鹏表示,安住此间对于项目的正常持有期限在3-5年左右。

  以安住此间投资的首个不动产项目明悦大酒店为例,该项目位于上海市浦东新区毗邻陆家嘴的北洋泾区域,本是一个人投资者名下的单体酒店项目,被安住此间收购后,目前正在进行整体设计改造,计划改造成包括零售、甲级办公楼及馨乐庭服务式公寓的综合体项目。

  

  至于住宅开发领域,双方也均表示安住此间暂不介入此范畴,未来投资项目也将以酒店和公寓为主,但会根据物业条件的需要,加入写字楼和商业的元素,形成多业态的地产投资。

  此次合作对业内最大的影响就是国内首个酒店及公寓地产投资基金出现,但也正因是首个,在操作过程中也会出现许多问题,如相比写字楼来说,酒店的波动性更大,投资人对于单体酒店的投资意向也不如资产包的意向高,如何才能解决类似疑问,就需要安住此间的实践了。

  但无论如何,此次合作仍值得研究。今年以来,包括上交所和深交所在内的监管机构,多次呼吁推出公募REITs,上交所甚至鼓励基金公司上报公募REITs项目,以期推出第一批试点。而在REITs方面有着丰富经验的光大安石,与酒店巨头华住的联合设立的基金平台,或将催生出国内首单酒店公募REITs项目。

  END

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