楼市小阳春,卒

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  上个周日的深夜里,灭霸打了一个响指。

  

  当然,这次消失的不是几十亿的人,而是几十亿的财富。在消失的墓碑上,刻着:

  

  周一:沪深300跌5.84%;标普500跌0.45%。

  周二:沪深300涨0.98%;标普500跌1.65%。

  周三:沪深300跌1.43%;标普500跌0.16%。

  周四:沪深300跌1.85%;标普500跌0.30%。

  周五:沪深300涨3.63%;标普500?

  

  全球看,A股跌得最多,美股跌得最少,毕竟灭霸是美国的,而财富除美国外,总量属我们最多。

  灭霸曾经拿中国的股市吹嘘过自己的功力,后面有人跟贴告诉他,我们藏财富最多的地方不是股市,而是楼市。

  这周许多人看到了股市的财富消失,以为牛市凉了。其实不确定性增加,并不意味着风险加大,A股过去一年都在释放风险。

  灭霸的响指,真正扑灭的是赶小阳春的人们的幻想。

  1

  小阳春

  2019年1月4日,上证创下新低2440.91,随后阳春来了,是大大的艳阳春!

  

  但多数股民哭了,他们哭一边是因为错过了艳阳春,一边是他们深切地无比地怀念周天王。

  几年前,周天王做过一个预言,他说在本轮康波周期里,资产价格的低点最终会出现在2019年,而那个低点可能远比大家想象的低。

  他还做过一个判断:“40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,第二次机会在2019年……1985年之后出生的人,第一次人生机会只能在2019年出现。”

  然后,这个低点出现了。

  情绪一旦点燃,就很难再熄灭,现在市场上已经没有人相信股指会再跌穿2440.91。

  关键的2019年,错过了!

  踏空的人内心十分恐慌,然后他就会举目四望,很快他会发现另一个更大的资产:一线楼市。

  周天王也说过,2017年和2018年房价是要回落的,2019年房价会是一个低点。

  二线三线的楼市这几年很欢乐,一线的楼市比起来,真的沉寂很久了,横盘差不多两年多了,甚至有些微降。

  

  股市里面讲横久必跌,不过这一技术指标在楼市是不成立的,比如拿深圳来说,每一波横盘后,都是更大的向上突破。

  

  周天王的预言,央妈的放水,股市的暴涨,两年的横盘,沪深永远涨的神话,请给我一个现在不买一线房子的理由。

  2019年1月,居民中长期贷款达到6969亿,创历史新高,同比增长18%,2月过年不看,3月同比增长22%,4月同比增长18%。

  

  居民的中长期贷款去哪了呢?

  2019年30个大城市的商品房成交面积3659万平方米,同比增长17.87%,当中一线同比增加了52.01%,二线下降了2.01%,三线增加了39.94%。

  分月来看,股市暴涨完后的3月份,成了名副其实的“金三”,30个大城市的商品房成交面积同比增长66.1%,一扫过去一年的萎靡。当中,一线城市成交最活跃,成交面积同比增加了119.1%。

  

  不过,美中不足的是,量的上升并没有伴随价的提升。(下图:坐标广州)

  

  所以,这次楼市只能是小阳春。

  赶小阳春的人,都怀着横有多长,竖有多高的梦想。

  2

  凉夏

  今年的夏天特别的凉,立夏那天,坐标深圳的我居然冻得哆嗦。

  2019年两会的时候,我问一位朋友,今年两会为什么没提房地产。这位朋友回答,不提意味着它根本不是问题了,现在没人炒房地产了。

  我这位朋友还是低估了人民群众对这一信息的激励反应。

  央妈就宽松了三个月,社融就逆天式增长了,过去几年辛苦去杠杆,不知道是不是立即还回去了。

  1个月后的政治局会议上,房住不炒被重新强调,央妈也关水龙头了。

  我朋友也许没有说错,政府越强调,越意味着它是问题。他可能只是没意识到,人民群众炒房的意愿可以短时间内翻云覆雨,长年的博弈让他们对政府的措辞变得无比敏感。

  过去,敏感的人才能及时赶上楼市的飞机,迟钝的人只能望楼兴叹。

  但,如果敏感的人是那只农场的火鸡呢?

  房住不炒重新定调,银四消失了,30个大城市4月的成交面积同比下降8.5%。一线城市仍然增加了14.5%,可见民众对一线楼市还是有着坚定的看法:横有多长,竖有多高。

  不过,除了深圳的成交还在如火如荼,北京和上海的小阳春也已经基本结束了。

  

  

  这个初夏不热,很凉,灭霸的响指增加了凉意。

  感谢互联网,灭霸带来的情绪得以以光速向全球传播。

  流动性好的股市首当其中,它要遭受不确定性增加所带来的情绪恐慌冲击波。但是,今天午后开盘夺路出逃的投资者忘记了, A股过去一年都在释放风险。

  流动性不好的楼市是不会像股市这个小屁孩,看到灭霸,就吓哭了。炒楼的人都知道,楼市要看政府的行为。

  政府说房住不炒,那就不炒,凉夏就开始了。

  但是,这次灭霸的响指,会一点一滴地影响政府的行为,走得不好,凉夏就可能变成了凛冬,而不是赶小阳春的人所期待的艳阳春。

  3

  凛冬

  中国韭菜有一个坚定的信念:拉地产可以拉动经济。

  所以每逢经济不行,韭菜们就会对赌政府会放开地产调控。过去他们都赌对了,2018年眼见也要赌对了,2019年4月19日的会议把它浇灭了。

  他们不知道,政府也在赌,赌中国经济的天花板。要越过拉美式的“中等收入陷阱”,说简单点就是不断抬高经济的天花板。

  在经济的天花板决定因素里,有人口,有资本,有技术(技术也是要堆人堆钱堆出来的,不给钱的996是耍流氓),如果还加一项,就是配置人口、资本、技术的制度。决定因素里,从来没有房地产的位置。

  拉地产可以拉动经济,只是因为房地产是配置人口和资本的一种方式,从而产出了实际的具体的GDP。

  但是,经济的天花板是再多的房子也顶不上去的。

  因为房子其实不是资产,而是负债。

  对个人来讲,资产是资产式的,还是负债式的,取决于它未来导致现金流出还是流入,典型的负债式资产就是汽车,负债式资产是用来享受的,资产式资产是产生未来收益的。

  对社会整体来讲,资产式资产促进效率提升,促进经济增长,比如建一条自动化生产线,负债式资产不会促进经济增长,未来还可能因为维护需要社会投入人口和资本。

  房子就是负债式资产。

  作为负债式资产,用来享受本无可厚非。不过看组数据,人均住宅面积达到35平方米时,供需进入均衡状态,我国城镇总体上已经达到36.6平方米。

  作为享受的负债式资产呢,一定要匹配个人的财务状况和收入能力,我有个朋友后悔买车,因为资金实力并不强,2018年又被削弱,还要被汽车每个月吃掉了部分现金流。

  于社会整体而言,也是如此,从人均住宅面积看,我们逐渐走向住宅过剩,另一面我们的人口资产日益老化,再把人口和资本投到房地产里是在透支未来的增长。

  更何况,全世界的一个普遍真理是,高房价是最好的避孕药。

  做投资的知道,如果一家企业不进行研发,不维护机器,当期的费用是减少的,利润会很好看,但这是以损害长期竞争力为代价的。

  早期的时候,我们也为了经济报表好看,减少了小孩的支出,小孩比例的下降多于老人比例的上升,更多的人口投到生产中去了,人多力量大,创造了世界经济奇迹。

  但是,就像企业的固定资产会折旧,会因为得不到维护而退化一样,随着时间的推移,孩子比例的下降会小于老年人口比例的上升,更严重的抚养压力出现,人口这个资产老化的现象日益严重。

  所以,政府在赌上中国经济天花板,又撞上灭霸,这种历史进程中,个人要细细品味“房住不炒”。

  4

  结语

  今天关税出来,未来很长一段时间可能是一边打一边谈。

  政府重新强调房住不炒,赶小阳春的要理解历史进程。

  当然,买在高位的要对政府有信心,房价是不会跌的,毕竟整个金融体系的安全维系于此。另外,好好工作,保证自己的财力,负债式资产每个月都是需要喂养的。

  至于2013年后买房的(目前还没卖出的),以后算算年化,发现收益率也不过如此……

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