46年暴涨73倍！巴菲特“投资圣经”教你下注深圳楼市

一年一度，伯克希尔哈撒韦公司股东大会在“五一”期间开幕。

会上巴菲特说：“中国是个大市场。伯克希尔已经在中国做了很多，但是还不够，未来15年内也许会做一些大的部署。”

股神的投资理念同样适用于楼市。

作为大型资产配置的核心，买房被许多人视为一生中“大的部署”。而如何做出靠谱的选择，还被许多人奉为“楼神”的巴菲特，早已做出表率：

2017年，美国尔湾一套海景别墅挂牌出售，标价1100万美元。而这套房产，正是巴菲特在1971年花15万美元买下来的。46年后，身价暴涨73倍！

探寻其暴涨的底气，离不开来自于尔湾所处的南加州“技术海岸”中心的大背景，以及位于富人区、可以观赏到海景的圈层优势。

湾区时代，如何下注房产，答案已经呼之欲出。

NO.1｜湾区时代，CBD生态资产受追捧

海洋是沿海城市发展的重要载体。

二战后，内陆人口向沿海地区城市狂奔的趋势明显。目前，全球29个人口过千万的超大型城市中，在内陆农业人口密集地区作为中心城市发展起来的只有2个，而临海型城市有19个。

受惠于自然的馈赠，包括旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区和粤港澳大湾区在内的世界四大湾区应运而生，且其主要城市都沿海岸线分布并且扩散。

其中，譬如纽约曼哈顿中城区、香港中环，更是一方面占据着最好的地段，拥有最稀缺的自然资源和城市景观，同时因着中央商务区的功能定位，成为国际大都会的象征。

盛名之下，是中心海岸线物业价值的不断跃升。而房价上涨，则为其写下最好的注解。

根据美国在线房地产数据库Zillow统计，2018年2月，加州湾区的房价中位值是90.6万美元，这一价格是加州平均房价的2倍。

其中，旧金山都市圈的中位房价，已经达到美国各都市圈房价中值的3.7倍，房价负担相比非核心城市高出40%。从1989年以来，这一区域的房价增长表现就比全国整体表现高出40%，在2008年次贷危机后，房价表现超过全国水平55%。

显然，城市中心海岸线的物业增长表现，更胜一筹。

我们把目光投射回深圳。

根据深圳市规土委发布深圳海岸线测算结果，深圳海岸线全长260.5公里，包括了西部新兴产业海岸线、市中心黄金海岸线、东部生态旅游海岸线。

而其中，功能定位为国际滨海商住区的，是以蛇口湾、后海湾、超总湾、红树湾为核心的市中心黄金海岸线，同样融合了深圳CBD高端商务和稀缺的湾区生态资源。

在这一条海滨生活带上，海岸沿线目前已经豪宅云集，价格也令常人可望而不可及。

赫赫有名的深圳湾壹号，链家上的二手均价已经在18.6万/平左右。但是在2013年，深圳湾壹号推出市场的时候，9万/平的均价已经引起了整个深圳的一片哗然了！

再有海上世界双玺，在2014年开盘时均价约10万/平，最低价6.6万/平，最高12.4万/平。快五年过去，链家上显示二手均价已经跑到了16.1万/平，涨幅高达60%。

NO.2｜深圳核心区海岸线开发只剩“独苗”

深圳的开发，是伴随着填海开始的。尤其是经过了90年代以来的开发，深圳沿海的房地产开发已经趋于成熟。

不可避免地，市中心黄金海岸线也面临着基本已经开发完毕的境况。眼下，曾经遍布红树林的深圳核心区海岸线，只剩下了福田红树林保护区这一“独苗”。

至此，“巨无霸”城市更新项目大金沙旧改自带光环，强势闯入人们的视线：

约114.5公顷可改造区域，更新后总建筑面积约为762万平方米，相当于深圳关内第一豪宅片区华侨城的2.5倍、深圳核心商务中心车公庙的2倍。
其中住宅350万平，产业商业办公面积412万平，将成为福田未来主要住宅供应和产业升级区域之一。

一方面，优越的地理位置是它的“金玉其外”。

位于福田区西南部的深圳湾畔，紧靠深圳市中心区，西望深圳湾15公里滨海休闲带，大金沙片区享有得天独厚的城市中心和湾区双重资源优势。

其中不得不提，大金沙往东就是皇岗片区以及占地约100万平河套片区，香港斥资200亿港元打造升级为占地面积最大的科技创新园区——“港深创新及科技园”。目前，单一大金沙已经升级为1800万平的深港科创圈，成为一个顶层设计的子系统。

另一方面，政策红利的倾斜，更是让大金沙由内而外地散发“贵气”，成为当之无愧的“网红”。

深圳市政府为了把福田中心区由中央商务区打造为中央活力区，决定重金投入300亿全面升级大金沙片区。这一资金投入，将以福田中心36年以来最大手笔投资载入史册。

真金白银之下，未来大金沙规划区居住总人口约13万人，高端人口红利将达到65万，主要覆盖在大金沙及车公庙两大接连的片区。

而车公庙和大金沙，不仅板块开放多元，而且主打的是金融、高新技术研发产业，将打造为高端成熟的商务区。这里的从业人员，往往是高端消费的主力，尤其是在居住上，对舒适性具有更高的追求。

一个不可忽略的事实是，目前已经有中洲、京基、绿景、金地四大品牌开发商进驻，共有15个城市更新单元。自从2014年京基滨河时代落地后，2018年中洲湾和绿景红树湾壹号接连入市，也就是说，片区发展正在加速。

站在当下这个时点探寻未来的走向，恐怕谁也不得不承认，处在全面加速开发阶段的大金沙片区，待规划完全落地之时，也将是暴击打出之时。

NO.3｜中洲湾，中心黄金海岸线上的价值高地

巴菲特曾说过，投资的关键是找到一个湿滑的雪道，一旦找到这样的雪道，剩下的就是你顺着它滑下去就可以了。

在楼市，聚焦高租金物业、挖掘物业未来潜力就是这样一条顺畅的雪道。

国际化都市中心区物业投资价值之所以居高不下，除了稀缺性之外，更重要的一个因素是，中心区高端消费人口数量众多，带来了更高的出租率和不断攀升的租金水平。

这也就意味着，受到来自车公庙片区和大金沙片区双重辐射的区域，租赁市场将得到强力支撑。这从近几年租金水平的递进增速，可见一斑。

以京基滨河时代为例。链家上挂出的一套43平的公寓，月租金为9500元/月，单位面积的月租金高达221元！59平的租金则为12000元/月，月租金也在200元/平以上。和四年前相比，租金涨幅超过80%。

京基滨河时代2014年开盘时的均价才4.6万/平，今天链家上的挂牌价则是9.75万/平，五年之内价格翻了一番。

面对福田新房长期处于供不应求，大金沙片区的新房也是寥寥无几的局面，要想选择价值高地，村长认为中洲湾显然有足够的底气。

这种底气，来源于中洲湾能够完美契合作为一个优秀范本的城市综合体必然具备的几个基本特征：占据核心区位、便利的交通网络、通过高品质的物业组合，不断推陈出新引领市场需求。

1、深圳地理中心，通达性最便捷

中洲湾位于福田区滨河大道与椰树路交汇处，属于福田CBD湾区大金沙核心版块，坐享“一枢纽、双口岸、双地铁”立体化交通体系：

临近滨河大道、福强路、福荣路等多条城市主干道，同时和7号线上沙站仅相隔600米，距9号线下沙站800米；而且开车只要15-20分钟到达福田、皇岗双口岸，可以实现快速通港。

2、打卡圣地，聚拢人气

一二期自带16万平商业空间，未来三期预期还有20-30万平的商业，与周边KKONE的9万平商业，将会形成以中洲为中心的50-60万平的超量城市级商圈，远超万象城的18.8万平、海岸城16万平等。

为了打造深圳人的名片级打卡胜地，中洲湾邀请了世界综合实力排名前三的设计集团Aedas，召集了全球十个不同团队，充分融入“科技、艺术、自然”三大元素，打造十大科技艺术自然主题广场、七大城市艺术空间/艺术馆、十大艺术独栋建筑、八大创新主力店等，形成全新的商业形态。

3、高标准打造品质物业

判断楼盘品质，要在细节之处见真章。

在绿化上，中洲湾邀请法国植物学家、世界垂直绿化发明者Patrick blanc先生，为业主们打造超过2000种植物的“植物博物馆”，整个植被的搭配保证了四季常绿、四季有花，一季一景。

一个小细节是，中洲湾主入口处配置的垂直绿化墙，共采用了127种稀有植物，远超其他项目一般不及15种的数量，充分体现了项目超高品质。

目前，02-04地块作为中洲湾300万大城首发产品，公寓的整体均价8.5万/平，住宅8.9万/平，相比周边二手房10万+/平的均价，能够以最低的总价门槛享受整个大金沙片区最好的未来配套资源和福田CBD生活圈。

早在去年10月中旬，中洲湾8万+/平的均价就吸引了不少购房者的目光。其中住宅产品开盘当天卖了约7成，小户型的公寓也卖得很火爆，去化情况相当不错。

据销售透露，现在只剩下建面60平的公寓和142平的住宅还有房源。不过剩下的基本都是高楼层的，价格相对会高些，但是一分钱一分货，高楼层的景观必然会更令你惊艳。

还有一个好消息，今年6月，中洲湾将推出01综合地块，超300平超甲级写字楼，3栋服务式公寓，以及大体量综合商业。更多产品，更多户型，供君选择。