南宁网红片区大PK：三塘沙井谁更刚？！

在南宁，除了五象这个自带流量的新区常年霸榜楼市之外，其他片区也从来不甘寂寞。它们或在区位，或在规划、房价上有相对优势，并在楼市中努力博得一席之地。比如三塘和沙井，尤其是从去年下半年开始，这两个南宁新流量片区就像轮着上热搜榜，高频率的出现在购房者面前。

片区的优势，并非与生俱来。世事沧海桑田，时间日复月累。在城区规划的大洪流中，能有幸在排位赛上夺得先机，已经是不小的运气。那么，这两个都曾经自称“买房洼地”的片区，真要正面PK，谁的底气更足？以下就来说道说道。

Part.1 初印象PK，三塘、沙井发际史

三塘在老南宁眼里，就是“老、旧、偏”的代名词。奈奈身边有个老南宁说她外婆家在三塘，小时候每次回外婆家都觉得出了城。“黑戳远的啊，坐车摇半天都还不到！”

以至于多年来三塘也只有一条主干道——昆仑大道，楼市方面也只有一个嘉和城孤零零固守着三塘大门。但从16年开始，三塘开始有新动作。

▲三塘航拍|楼盘网

真正热起来，还要从2017年那考河湿地公园被国家领导提起重视之后。那段时间周边的楼盘可是借势热炒了一波，从此，三塘如虎添翼，有如登天之势打开在南宁的城区段位。比如，海普·四季绿城从2017年初的4字头价格到年末的时候已经翻到了8字头，一年实现翻番。

那么沙井呢？如果说三塘远，那么沙井就是毫无存在感。即便你在南宁生活几年，如果不从事房产，也凑巧不在沙井片区居住，问起“沙井”这个地名，也只有一脸懵圈——这是个什么地方？！

很不幸的是，相比起其他城区建设的一派火热景象，沙井秉持着数十年如一日的不温不火，“城乡结合部”、“刚需区”、“落后区”...什么帽子都可以扣。现在去沙井，还是会看到很多老旧的房屋、围挡的道路、废弃的厂房。

▲沙井老旧房屋|网络

不过不得不承认，即便技能渣渣，一旦开了外挂，也是可以飞黄腾达、一步登天的。沙井从默默无闻到台上贵宾，只要一瞬间。今年年初《南宁市总体城市设计（草案）》将沙井规划为城市副中心，与朝阳、四塘、龙岗平起平坐。虽然这份还没有获批的规划，能给沙井带来多大的改变，现在都还是未知数。但至少释放出了一个信号——政府已经注意到沙井，并有了发展之心。

第一局，三塘first blood。

Part.2 区位PK，谁更占优势？

三塘板块属于兴宁区，东接如今大热的兴宁东片区，南边是凤岭北片区，北边与撤县立区的武鸣隔南宁绕城高速相望。可以和凤岭、仙葫形成连片发展。随着南宁的版图不断外扩，城市向东发展，三塘的区位也逐渐由从“城东”变“城中”。一言以蔽之：三塘更新。

三塘地理位置

沙井板块位于江南区。从上图可以看出沙井，是以邕江、绕城高速、南站大道和沙井大道为边界围成的一片区域。沙井东边是江南的五一路片区，南接经开区，北边跟西乡塘的相思湖片区。南宁的母亲河邕江在这里来了一个近乎90度的大转弯，让沙井拥有了两面临江的自然优势。但相比之下：沙井还是旧。无论自身，还是周边的经开区。

▲沙井地理位置

从地理位置上看，两个片区都处于如今南宁主城区的边缘地带，三塘的地理优势在紧邻凤岭北辐射东站圈，沙井的地理优势在于两面环江毗邻多个城区。一个在西南一个在东北，地理位置上看二者不分上下。

但三塘赢在区位的借力打力，论经开区和东站商圈谁更牛？这一局，三塘double kill。

Part.3 规划PK，谁更有前景？

5月初，《南宁市三塘控制性详细规划》获批让三塘腾飞的消息刷爆朋友圈。根据这份已经获批的规划，三塘定位为现代生态田园智慧城，将形成“一心两轴七区”的空间形态。

▲三塘控制性规划|南宁规划信息港

所谓的“一心”是指依托南宁东站交通枢纽优势，融入火车东站经济圈，形成南宁东北部商业中心。“两轴”分别沿南宁东站往北延伸的商业轴和昆仑大道形成的十字，形成片区发展轴。“七区”是指围片区发展轴形成各具职能特色的七个分区，分别是生态田园都市区、生态居住片区、商旅休闲区、综合居住区、都市产业区、旅游休闲度假区、教育科研居住综合区。

从这份规划中可以看出，三塘立足于生态这一优势，打造成为南宁的后花园。

而沙井的最新片区规划还停留在2017年，《南宁市中心城区沙井片区控制性详细规划及城市设计》将沙井规划城“四区、五中心”的格局。四区，即创居生活区、创富商贸区、创利加工区和创效物流区。五中心是指，滨江商业中心、滨水休闲中心、会展商务中心、华南城商业中心和沙井旧城中心。

可以看出沙井的规划重在产业，依托临近经开区的优势打造滨江产业带。再加上《南宁市总体城市设计（草案）》把沙井抬到了城市副中心的地位，沙井的发展前景还是值得期待的。

▲沙井控制性规划|南宁规划信息港

显而易见，这一局，还是三塘赢，直接triple kill。

Part.4 配套PK，谁更宜居？

看一个片区的前景要看他未来的规划，但住进去舒不舒服，还得看硬件指标：配套设施。

先看交通。三塘除了昆仑大道周边的路网也在逐渐完善。合坡路、荣茉大道延长线、长虹东路延长线（长虹路延长线）、平云大道、三石路、红光路、屯里北路、水颜岭路、那墰路等市政道路都在修建完善。这些道路能够让三塘更加便捷地链接凤岭北，甚至五象、龙岗等片区。

轨道交通方面，三塘还是比较薄弱。虽然说规划中有7/8号线以及5号线的延长线，但是动工的日子仍是遥遥无期。可以预见，3年内三塘板块还是不会有地铁的身影。

▲长虹东路实景图|嘉和城官微

反观沙井，得益于它的地理位置，交通网络却比较完善。江南区是南宁最多立交桥的一个区，而这些立交桥主要集中在沙井版块。通过沙井—南站立交桥和快环，拉近了沙井与主城区的距离。另外，还有定秋立交桥、智和立交桥、三津立交桥（规划）、那洪立交桥、白沙大道友谊立交、壮锦白沙立交等八座立交桥辐射全城。未来沙井周边将规划建设13个一般立交、2个枢纽立交，整个沙井版块立交桥铺设情况呈“口”字形分布。

与三塘同病相怜的是，沙井也没有已经开工的地铁线。4号线延长线虽然规划经过沙井，但是规划也仅仅是规划，等不到动工的一天就只能是一纸空文。交通PK，沙井win。

▲定秋立交航拍|楼盘网

再看生态建设。三塘“南宁后花园”的称号绝不是浪得虚名。周边汇聚了那考河湿地公园、十里花卉长廊、乡村大世界、凤凰谷、九曲湾度假村、水月楼、嘉和城景区、昆仑关旅游景区。华夏文博园、三月三文化产业园等多个著名景点。这些景点不仅提升三塘的生态环境，还为片区的旅游产业发展做出了很大贡献。

▲那考河湿地公园|网络

沙井两面环邕江，内有凤凰江，环境优势十分明显。但实际建设中并没有很好地利用这一优势。虽说规划中会建设三津滨江公园和沙井滨江公园两座城市公园、凤巢湖公园也在建设当中，但沙井现在休闲绿化用地的缺失还是不可争辩的事实。环顾板块周边，距离沙井最近的仅有一个融晟公园。生态PK，三塘win。

▲凤凰江|网络

其次，商业配套上。三塘周边，新城吾悦广场已经开业，首创奥特莱斯已经在施工建设。两大商业综合体对片区内人气的拉动、满足居民日常吃喝玩乐购的需求还是有很大作用。还有农产品交易中心、汽车城之类等商业配套。

▲南宁新城吾悦广场|项目官微

沙井板块内大型商业配套就弱了很多。已经开业的华南城人气似乎不是很高，多是农副产品的展销会，难以吸引其他城区的人前去消费。融晟天河海悦城算是江南较大的娱乐乐园，它的极地海洋世界还成了网红爆款。但是由于位置较远，没有地铁，前去游玩的多是附近居民，辐射范围不广。

▲华南城航拍|楼盘网

还有之前房地产一直炒作的江南新会展中心也迟迟不见下文，而官方的最新回复也是暂无明确实施计划。在这里需要特别说明的是，江南新会展中心与华南城会展中心仅一街之隔，但是二者并不是同一个项目。已经投入使用的是华南城会展中心，江南新会展中心依旧没影。商业PK，三塘win。

▲有关政府回复| 人民网

第三，教育上。三塘板块目前的教育配套有九曲湾小学、三塘镇中心小学九曲湾中学、三塘中学、南宁市兴宁区第一中学。兴宁一中等，南宁市十四中选址三塘松柏路，已经开工建设。而根据已经获批的《规划》，该片区范围内规划幼儿园522班，小学846班，初中313班，幼儿园、小学、初中满足率均为100%。

沙井版块目前，沙井小学、同乐小学。富乐小学、壮锦中学、三十八中已经建成投入使用。三十八中高中部、沛鸿中学初中部、十中高中部、沙井中学等学校配套也在从计划走向现实。教育PK，半斤八两，平手。

▲示意图|摄图网

最后，医疗配套上。近期，广西中医大学第一附属医院确定落址三塘的消息成了热议话题。这是一家集医疗、教学、科研、预防保健、康复为一体的三级甲等中医院，建成投入时候后能够保障周边居民的就医需求。此外，三塘片区还规划划分7幅医院用地，未来丰富的医疗配套会相继落实。但现状是，三塘片区内没有像样的大医院。

而沙井这边，江南区人民医院已经于2017年10月30日开工建设，目前门诊部已经正式营业，可以给富士康南宁科技园、南宁华南城等周边居民提供医疗配套保障。除此之外，板块周边还有江南区富有保健院、江南区中医院及规划中的专科医院等四家大型综合性医院。医疗PK，沙井win。

▲江南区人民医院| 南宁市江南发布

综上配套所述，第四局，三塘和沙井打平了，谁也不占便宜。

Part.5 楼市PK，谁更受欢迎？

从土地储备来看。2019年南宁土拍市场“招拍挂”出让计划总面积为10594亩。其中住宅用地面积5651亩。除大热的五象新区外，另一个紧随其后的供应大户是兴宁区。2019年兴宁区住宅用地、经营性非住宅用地供应1151亩，主要集中在三塘，且容积率多在3.0以下。可以看出2019年三塘土地储备充足，且偏向打造低密产品。

2019年沙井也有6幅地块要出让，共计约624亩。其中GC2019-008与GC2019-009于3月7日分别被中建五局和龙光地产拍下。值得注意的是，这两块地块曾于2018年10月31日出让，由于限制条件较为苛刻，开发商持观望态度，最终因无人报名和举牌报价没达到底价最终遭遇流挂。

▲三塘板块房价|房天下

三塘版块汇集了碧桂园、中鼎、龙湖、金科、盛天、招商、大都、绿地等多家大牌房企。目前版块房价均价破万。板块内还有华夏院子和嘉和城两个别墅盘，可以看出板块的低密宜居性。

▲沙井板块房价|房天下

而沙井，不仅土地储备略差，房价也相对来说不高，或许还算洼地吧。目前片区内集结了中昂、荣和、绿地、万科、碧桂园等知名开发商。沙井的住宅均价还停留在9字头，区域内只有荣和公园里一盘房价过万，中昂国际和天健西班牙小镇甚至还有8字头的价格出现。

可能，沙井还在价值爆发的前夜，还是刚需置业的较好选择，但房价想跑赢，略难。而三塘板块各项配套已经逐步走向纯属，居住氛围也越来越好，升值潜力也肉眼看得见。

最后一局，三塘再胜，差点penta kill。

所以结论来了，若真要PK个胜负，三塘直接KO沙井啊。有关这两个片区的讨论，欢迎大家留言~最后，附上两个板块的在售楼盘信息，有置业想法的朋友可以参考参考。

▲三塘、沙井在售楼盘汇总

▌撰稿：奈奈

▌主编：吴晓苑

▌数据统计：南宁楼市圈