租赁行情 |存量房时代 长租公寓市场的机遇与挑战

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  正文共2109字 12图 预计阅读时间:6分钟 本周全国租赁行情资讯

  政策

  财政部:今明两年对公租房免征房产税

  广东:无房贫困户或可免租住保障房

  点评:缓解供需矛盾,但需加强监管

  行业动态

  广州:拟在地铁周边集体建设用地建租赁房

  海南:多渠道支持住房租赁经营

  点评:多方共同推动租购并举的住房制度

  前言

  众所周知,房地产上半程的主要赛道在于增量住宅开发,而到了房地产下半程,更多的企业开始把关注点转向城市更新与存量不动产领域。这是从增量房地产到存量不动产的转变。随着房地产行业“存量时代”的到来,租购并举成为我国房地产行业未来发展的主基调。一方面,政策鼓励盘活存量房,多渠道推动租购并举。另一方面,市场主导的长租公寓也面临着如何获取、建立稳定的运营、盈利模式等诸多难点。

  0 1 存量房时代的含义

  如果说增量时代,开发商存在的最大价值在于让超过1亿的城市家庭拥有了自己的房屋产权,那么存量时代的最大命题则是让些房屋资产得到更好的配置和管理,实现资产价值的最大化。

  广义的存量房市场包括(1)在售和待售新房库存、二手房、商办的交易市场及交易衍生服务;(2)房屋租赁、管理以及衍生服务如搬迁、保洁、维修等;(3)存量土地和房屋的更新改造;(4)围绕交易和资管的房地产金融服务。

  02 存量房时代 长租公寓市场的机遇

  现阶段,长租公寓普遍被认为是“存量房”时代的管理困境的出路,其实存量房也是推动长租公寓发展的重要推动力。以南京为例,南京2019年1月成交江北、江宁板块各1幅租赁住房用地,和南京此前推出的租赁住房用地不同,本次出让地块没有再规定竞买企业必须为市、区国资平台,是南京首次向民营资本开放租赁住房用地的大门,但最终结果是这两幅地块仍被国企底价拿下。

  究其原因:一、租赁型住宅就像保障房一样,本身就带有很强的公共产品属性,民营企业的退出保证了底价成交,也就保证了成本可控;二、长租公寓市场是一个投入周期长的新兴行业,对于注重现金流的民营资本来说,风险较大。而盘活存量资产则可以大大缩短入市时间,加速回收现金流。

  

  目前,多地推进存量房转租赁房细则,盘活存量资产的同时,进一步促进租赁住房市场,同时能够一定程度上缓解住宅供需矛盾,一举多得。

  0 3 南京盘活存量房转租赁房的案例

  万科泊寓

  万科泊寓主要通过购置或租赁市场内闲置,低效的资产,将其进行改造,为城市新进入者提供中长期公寓租赁及服务。活跃于南京的泊寓几家门店也是如此,以泊寓门西店为例,该门店位于悦动新门西产业园内,而悦动·新门西所在地曾是南京印染厂和南京第一棉纺厂旧址。由于棉纺工业的迁出,该片厂区接近荒废,加之周边配套缺失,常住人口年龄偏大,门西片区逐渐失去了以往的活力。随后,万科善跑加入,与南京市秦淮区政府联手打造以体育文化产业为主导的产业园区。大跨度的生产车间被改造为体育运动主题场馆;小开间的庭院式建筑则被改造为产业办公、青年公寓或商铺。

  

  朗诗寓

  朗诗作为南京本土房企,在盘活存量上面比较经典的案例是打造朗诗寓迈皋桥店,将30年旧房翻新,创造公区。朗诗寓迈皋桥店前身为中电熊猫晶体公寓,曾经是迈皋桥华电路附近较有名的人才公寓,但因历史久远,整体较为老破旧。朗诗通过对其外观、内部、功能等方面的改造,令其焕发生机。

  

  04 利用存量房改造长租公寓的挑战

  尽管市场空间巨大、相关政策加持,但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。首先,房源的合法性。目前工业用地、厂房和农民房改造仍是当前长租公寓的主要房源,这些房源由于产权属性问题,改变土地性质需要审批,租赁机构也要获得经营许可和办理工商登记,目前市场中存在很多不合规的改造行为。此外,长租公寓行业仍处在投入大的阶段,盈利难。最后,随着增量市场行业天花板的逐步逼近,存量市场竞争将更加激烈

  存量房时代,长租公寓市场也迎来了新的增长点,新的机遇和挑战。长期来看,未来企业的竞争主要在于寻找合适的存量资产进行盘活;其次,不断研发、创新,提升服务;最后走向不动产资产管理。尽管市场竞争激烈,长期来看都可以获得超额回报。

  注:部分内容整合自网络

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