在限价下的东外滩 我看到了上海楼市现实中的供求矛盾

去年，杨浦内环内多个滨江豪宅盘以低于普遍预期的价格集中售罄后，曾经红火一时的东外滩似乎好像是陷入了沉寂，许久都没有什么特别令人振奋的消息出现了。

但是，随着时间的推移，现在的情况似乎出现了一些变化。

近期，在杨浦东外滩内环内，又有一个名为康博名邸的楼盘即将入市。

据知情人士透露，几乎是在售楼处开放的同时，在康博名邸楼盘提前登记验资、准备入手该项目的人数就超过了项目房源的近4倍。

这也让东外滩板块再次受到了广大购房者的关注

曾经限价豪宅密集的东外滩

之前说到东外滩，人们总会提及像翡丽甲第、八埭头滨江、阳光城滨江悦、首创天阅滨江等等这些地处在内环以内的二线甚至是部分一线滨江楼盘。这些楼盘很多被业内给予了很高的价格预期，不过由于限价，最终大部分楼盘总体的备案单价都没有超过10万元/平，大部分维持在9.5万元/平左右。

值得一提的是，这些楼盘在东外滩地区都算是体量比较大的楼盘了，户型覆盖的范围也比较广，最小65平到最大240多平甚至300多平的复式都有涉及，并且有很大一部分房源总价段都在1500万以内，很大程度上满足了不同预算段购房者改善住房的需求。

资料图

据统计，2018年全年东外滩板块仅内环内的房源就成交了539套，套均总价1455万元，套均面积152.47平，成交均价95157元/平。无论是总价还是均价，这样的价格在内环内的区域都可以说是比较划算的。

也正因此，2018年东外滩的上述几个楼盘成交表现都很好。到如今，这些楼盘大部分已经基本售罄。

而康博名邸选择在这一时机入市，确实解了很多刚需购房者的燃眉之急。

曾因价格被诟病的楼盘最近成交情况也很好

东外滩内环内性价比高的那部分一手房项目相继卖完了，那么接下来还想在东外滩板块买新房的“后人”怎么办呢？

只能退而求其次，买到附近价格差不多的其他楼盘。

东外滩板块在中内环间的位置也残存着一些楼盘，之前因为价格等因素受到嫌弃，但从最近的成交表现来看，这些曾经备受嫌弃的楼盘如今也已经“重获新生”，成交情况总体都还不错。

华发公馆销控表

比如均价9.4万元/平的华发公馆，虽然在内环外，之前大家都觉得其价格有点贵，但是最近，项目仅剩下少部分1楼-2楼的房源了。

再比如周边环境一度很糟糕的东外滩壹号，虽然项目的周边环境至今也没有什么明显改观，但是楼盘总价1000万左右的房源近期的成交情况确实有些出人意料，从销控板上来看，单价低于9.5万元/平且总价低于1000万的小面积房源如今也已基本卖得差不多了。

东外滩壹号销控表

但即便如此，最近在东外滩壹号的售楼处，还是源源不断有中介带着从各个地方赶来的购房者前来看房，更有不少购房者亲自开着豪车前来看房，好不热闹。

东外滩壹号售楼处周边

不过总体而言，会来东外滩壹号看房的购房者，大部分看中的还是小户型，尤其是1000万以下的小户型。对价格更贵的房源，感兴趣的人就很少了，毕竟那块并不在内环内，而未来东外滩最主要的发展还是集中在内环内的这片区域中。

因此相比之下，康博名邸的坐拥内环内的地段优势可谓是非常明显的。

区域情结的购房需求不断

部分动迁户也加入就地购房队伍

据东外滩多个项目售楼处及中介人员的介绍，目前仍然坚持在东外滩地区购房的购房者大部分都有比较强的区域情结，普遍年龄偏大一些，也有一定的资金实力。

东外滩壹号沙盘图

因此，即使像东外滩壹号这样远离地铁、周边混乱且总价偏高的社区，近期的看房客也仍旧很多。“这些购房者大部分是杨浦地区的本地人，同时也比较看好东外滩的发展。”带看的中介小哥自信满满地向小编介绍。

另外，在东外滩的这些楼盘中，我们也能隐约看到一些动迁户的身影。虽然能拿得出这么多钱的动迁户不多，但是客观上也确实还是有的。有一位年纪比较大的动迁户大妈就表示：“杨浦这边给分的动迁基地离市区实在太远了，看病买菜都不方便，还是继续住在杨浦比较靠谱，哪怕房子小一点也没关系。”一旁的大爷对此也表示了赞同。

东外滩壹号周边实景

因此，随着杨浦尤其是东外滩地区城市更新改造的推进，这部分想留在市区继续生活的动迁户也会逐渐加入到东外滩商品房的购房队伍之中。

但总体而言，大部分在这里购房的购房者还是更加倾向于实用的小户型、同时也更希望住在同样价格水平下，环境更好、发展潜力更大的内环内地区。

东外滩壹号大面积房源销控表

因此这样一来，康博名邸地处内环、闹中取静的地段优势再一次体现了出来，也成为众多有条件的杨浦本地改善型购房者就近改善的首选楼盘。

板块一二手品质价格差距明显

当然，东外滩也不止有一手房，二手房其实也不少，而价格也是各有差别。总体上二手次新房大部分都比最近新开盘的一手房价格要低一些，有的甚至不到7万/平。但是在品质上，大部分二手房小区相较于新推出的新房还是有一定差距的。

并且，东外滩也的确有很大一部分的次新二手房都是带有动迁户或者整盘都是动迁户的小区，品质相对很难保证。

资料图

而真正品质很高、自住率很高的小区，二手市场上挂牌量也确实非常有限。

这样一来，那些抱着改善需求的购房者还是会优先考虑片区的一手房，尤其是在装修、小区环境方面相对比较考究且地段在内环内的一手房。这也是康博名邸受到如此多购房者关注的重要原因。

长期看优质房源仍是少数

看准地段也要选好产品

但如果只看一手房，又对小区环境、装修、地段、价格等各方面比较考究的话。可能在东外滩板块选择的余地就不是很大了。

但客观上，由于东外滩板块的环线位置和目前的一手价格，关注东外滩板块的购房者倒是也并不少。

因此，现阶段东外滩即将推出的新盘也是大家格外关注的，尤其是内环内的新盘。

据小编目前掌握的信息，现阶段杨浦内环内、东外滩板块内开盘可能性最大的楼盘，非康博名邸莫属。

康博名邸82平户型样板间

据了解，康博名邸地处东外滩正内环内，全部为低密度洋房产品，社区闹中取静，周边也都是杨浦比较成熟的居住区，生活非常便利。

康博名邸98平户型样板间

值得一提的是，康博名邸这次的户型也别具一格，面积段从82平到160平不等，无论是预算不多的刚需、还是想同时追求地段与舒适度的改善一族，康博名邸都提供了相应的户型可供购房者选择。

康博名邸118平户型样板间

另外，相比市中心常见的高层公寓，洋房无论是在采光、通风、得房率及私密性等方面都要更胜一筹，居住舒适度明显提升。

而纵观整个内环内地区，在一手新房中能够做到如此低密度、高得房率的项目几乎找不到第二家。

康博名邸144平户型样板间

也正因如此，纵观康博名邸每个户型的样板间我们不难发现，即使是最小的82平户型，其客厅和卧室给人的整体感觉，相较于市面上同等面积的产品，在空间感上明显更加宽敞。对于希望在有限的价格预算内改善居住环境和居住空间的购房者来说，这样的房子实在可以说是非常难能可贵的。

据悉，康博名邸已经开放样板间并启动验资，预计主力户型为82-144平的全装修洋房，目前前来咨询的购房者还不少，感兴趣的购房者可以抓紧了解一下。