英淇说拆迁—如何确定拆迁房屋属于经营性用房还是住宅用房?

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  文章引言:

  拆迁安置补偿涉及拆迁各方当事人的重大利益,也成为拆迁人、被拆迁人利益博弈的焦点。由于经营性用房的补偿价格要远远高于住宅用房,在产权置换中,被拆迁房屋是经营性用房,还可以要求置换营业用房。所以在确定房屋拆迁补偿与安置措施前,确定拆迁房屋的用途就显得至关重要。北京英淇律师事务所以案说法教您如何确定拆迁房屋属于经营性用房还是住宅用房?

  

  经典案例:

  李某自2007年起获得经营超市的营业执照,一直经营至今。2009年该区域进行拆迁,被拆迁人李某的房屋位于拆迁范围之内。在实施拆迁的过程中,张某与拆迁方就房屋的用途和补偿安置问题未达成一致协议。李某认为应该按照经营性用房进行拆迁赔偿,应该给予停产停业损失。而拆迁方认为房屋的使用性质应以房屋产权证书为准,该房屋登记为住宅,就应按照住宅用房给予拆迁补偿。

  北京英淇律师评析:

  由于本案发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前,应该适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。对房屋用途的认定标准,是房产证还是营业执照,双方各持己见。房产证是城市房屋管理部门依法向所有权人核发的证明房屋所有权状况的凭证,而营业执照是国家工商管理部门依法向从事工商业的公民、法人和其他商业组织核发的证明商事主体资格的凭证。

  在对房屋使用性质进行认定时,主要参考的是房屋产权证上对房屋性质的书面认定,其次应该考虑到房屋实际的使用情况。在新的征收补偿条例没有出台前,在不能提供相关的证明使用性质变更的文件的情况下,一般都是依据房屋产权证来认定房屋的用途,这样很可能造成实际经营者的损失。

  但是这种情况已经改变,2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施,北京市人民政府印发了《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》,对房屋性质的认定进行了明确的规定。获得停产停业损失需要满足以下三个条件:

  第一,被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑;

  第二,有合法、有效的营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋;

  第三,已办理税务登记并具有纳税凭证。对于非住宅的补偿,按照非住宅经营补偿评估公式计算;以自有非住宅房屋,从事生产经营活动的:停产停业损失补偿费=(月净利润X修正系数+员工月生活补助)X停产停业损失补偿期限。以住宅从事经营活动的,按照实际经营面积每平方米800元至3000元给予一次性补偿,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际确定。

  所以根据目前这个规定,即使是住改非的房屋也能获得停产停业损失。

  虽然,根据北京市的规定,即使是住改非的房屋拆迁也可以获得停产停业损失,但是相对于本身就是经营性用房的被拆迁房屋补偿相对较少。所以在这种现实下,被拆迁房屋如果从事经营活动,应该及时变更房产登记簿和房屋产权证上的房屋使用性质,并且保存好营业执照、纳税证明等经营凭证,这样才能最大限度地维护自身的合法权益。

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