个人签订的房屋买卖合同有法律效力吗?如何认定?

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  在对房屋进行购买的时候,我们需要知道如果想要对农村的房屋进行购买的话,我们是需要满足一定的条件,如果符合的话需要签订一定的合同,那么在这个时候我们在签订的时候需要对有关的事项进行注意。

  网友咨询:

  个人签订的个人房屋买卖合同有法律效力吗?如何认定?

  广东深信律师事务所何阳律师解答:

  具有房地产权属的人与他人签订的房屋买卖合同,只需要双方意思表示真实一致,合同一般便是有效的。

  

  何阳律师解析:

  房屋买卖合同是一种民事法律行为,其法律效力认定方法如下:

  1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

  (1)一般主体要求。《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。

  (2)特殊主体要求。为维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。

  在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。

  2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。

  3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。

  房屋买卖合同效力认定的根据主要是我国立法机关颁布的《民法通则》。

  房屋买卖合同属民事买卖合同范畴,性质是民事的法律行为,认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题,其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋买卖合同的形式即买卖房屋协议是口头或书面均可,必须采用书面形式。

  购买房屋办理过户登记时,“须提交房屋权证、买卖合同和契证”。显然,买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。

  书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同,而非实践性合同。房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题,亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。

  何阳律师补充:

  私下签订的房屋买卖合同如何确定法律效力

  1.签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律和社会公共利益。

  由此可见,一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系,任何一方不得随意反悔,若不履行便会产生法律的后果或按违约制裁或按继续强制履行处理。

  2.如果按照合同落款签单按手印是委托人,不是产权人且委托人没有委托书,是不具有法律效力的。

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