余丰慧：加拿大房价连跌6个月的警示

来源：金融界网站

2019年5月7日有消息称，澳洲房价持续下跌。据澳大利亚统计局公布的住房价格数据，在过去一年里，澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1％，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼，更是直接下跌了13.2％。澳大利亚房价自2017年年中开始下跌，迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。Corelogic周三（5月7日）发布的数据显示，4月份八个州府城市的房价环比下跌0.5％，同比下跌8.4％。

这一方面说明，澳洲近年来推出严格的房贷政策，提高税率等调节手段起到了作用，另一方面房地产价格下降已经给经济带来影响，房地产就业机会正在减少，澳洲央行正在酝酿降低利率。

无独有偶。又传来消息称，加拿大房价已经连续六个月下降。近日，加拿大国民银行发布指数显示，今年3月加拿大房价环比下跌0.3％，累计连续6个月下跌。加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1％，创下自2012年11月以来的新低。分析家预测加拿大房价会继续走低，不会好转。因为中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底，但又卖不出去。近期一个中介机构接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10％出售，也未必能找到中国同胞接盘。

无论是澳洲还是加拿大，其房价暴涨的助推力来自于中国土豪和炒房客。过去我一直不相信，现在深信不疑。无论澳大利亚还是加拿大为了控制房价出台的一系列政策都是针对海外需求的，而最大的海外需求是中国土豪和炒房客。

而如今，加拿大房价连降六个月，中国投资客也不愿抄底楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。

在分析澳大利亚与加拿大房价持续走低原因时，第一是调控政策发挥了作用，第二就是“现在很多中国高净值人群变得格外理性”。中国高净值人群一“格外理性”，两个国家的房价就下跌了。这也折射出澳洲和加拿大房价上涨是中国炒房客与土豪们的非理性。

另一个更加深层次的原因是随着中国留学海外热退潮，以及中国移动互联网的大力发展，城市高楼大厦已经不输给任何国家，加之网络带来高效便利，已经吸引包括发达国家学生来华留学，回国留学生也很多。

已经有从加拿大、澳洲、新西兰以及欧洲回来的学生惊叹中国生活方便的同时，许多都不会使用移动互联网工具。

因此，中国发展起来的吸引力也让澳洲、加拿大房地产市场受到影响。一个现象是近期通过各种网络手段联系移民业务的多起来，也折射出海外移民生意开始冷淡了。而澳大利亚、加拿大、新西兰等又是中国移民的热土。热土降温，房地产市场、房价肯定受影响。

加拿大、澳大利亚本国针对外来需求出台调控措施是一个方面，但必须放在全球各个国家这个大背景下来分析房价走势。既然加拿大、澳大利亚房价变动与中国土豪和炒房客关系很大，那么与中国国内发展变化带来的影响更大。

如果中国环境美了，环保起色很大，干事创业的氛围和软硬环境优化宽松了，教育水平提高了，留在国内比去任何国家都好，那么到加拿大、澳大利亚移民留学的学生和人员就少了，这两个国家房价自然而然就下降了，资本外流就会被遏制住。