长三角最大的洼地上海，有房票的跟我冲鸭！

导 读

2019年已过去1/3了，在2019年的前4个月里，长三角楼市明显升温！
今年前4个月，苏州领涨全国，园区万科玲珑湾出现了单价10万元/㎡的挂牌，唐宁府出现了总价1040万的成交，4月园区奥体板块惊现新地王楼板价达到30287元/㎡。

4月，杭州放开户籍门槛，大专以上学历可直接落户，4月16日，杭州拍出史上第二贵地王，上城区望江地块拍出45368元/㎡的楼板价。

上海领衔的长三角一体化示范区，涵盖上海青浦、苏州吴江和浙江嘉善三县区的消息一出，吴江也嘚瑟起来了，最靠上海的汾湖，房价直接飙到25000元/㎡，主城区“三不靠”（不靠太湖、不靠地铁、不靠上海）的刚需板块运东板块的万科翡翠公园千人抢408套房，2分钟售罄，太湖新城4月新拍出的土地楼板价18156元/㎡……

面对这些新变化，长三角下一波的行情会怎么走？哪些地方是机会？哪些地方要站岗？哪些地方是坑？从5月5日起将连续4期聚焦这一话题。

1

苏州房价太贵！

只好买在上海？

上海自2016年11月颁布史上最严“沪九条”调控措施（非沪籍需缴5年社保且不得单身+二套房首付7成）以来，房价在2017年6月出现拐点，连续阴跌了有近2年时间，普遍跌幅达到10-15%

今年3月，积满5年社保的30万刚需释放，4月上海房价全面止跌微升。无论是官方数据（涨幅0.4%，明显高于京广深等一线城市），还是米宅上海粉丝的切身感受，都反应出明显的回春势头！

最近有一个梗↓

距上海火车站74公里的苏州园区（沪宁城铁苏州园区站）均价4-5万元/㎡，高端盘6万元/㎡以上，而距上海火车站27公里的上海嘉定安亭镇（沪宁城铁安亭北站）均价3万元/㎡，所以这个梗真实成立！眼下的上海，是长三角最大“洼地”，如果你有上海房票，那就赶紧跟我冲鸭！等到大多数人都觉醒，估计你所付出的“迟钝”代价，又是10年班白上了！

2

上海一手新房太贵

90%为二手房成交

63%总价300万内

上海早已进入了以二手房成交为主的时代，新房开发量少，且同区域新房普遍高出二手房2成以上（个别房龄5年内的次新房除外）。以下为2019年5月7日最新上海新房房价图。

（数据和地图来源：小胖看房）

以下为上海2017年6月上一轮行情峰值时的二手房房价，如果你现在买入价是2017年6月峰值价的8-9折，那是非常安全的，如果高于2017年6月的峰值价，则大概率要站岗至下一波大行情到来之时（Maybe！2022年……）

看完上面两幅房价地图，也许大多数米粉要说，魔都房价毕竟还是贵吖，5万元/㎡的全市均价，怎么能说是长三角的“洼地”呢？对于广大工薪阶层，尤其是刚刚取得房票的“新上海人”来说，总价300万元以内，单价2-3万元/㎡的房子，才是他们“上车”的首选。

据统计，上海去年成交的所有房源中，也确实，63%是总价300万元以下的刚需房源。

笔者今年2月7日在《这才是上海300万元以下刚需房的正确买入方式》一文中，

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3

哪类盘需要远离，

哪类盘值得抄底？

接下来，笔者想跟大家聊一聊这个话题。

首先，以下三类楼盘不建议大家去追高：

1.热度过高的板块（楼盘）不追

比如：2017年“张江国家科技城”规划刚刚出台时的张江；

2018年“万人摇号”形势下的杭州未来科技城、三墩北良渚，上海“陆家嘴2.0”版的前滩；2019年因“长三角一体化示范区”而一下子爆发的吴江汾湖高新区……

等到热度褪去，这些地方相比最高位时缩水15-20%是很正常的！

2. 板块“地王”、单价过高的CEO盘不追

上图是2017年上海“地王”辈出的年代，全市高楼板价地块上市预计“保本价”。今天回头来看，很多“地王”，尤其是郊区“地王”，比如宝山顾村、嘉定徐行、嘉定新城、松江泗泾、松江新城、奉贤南桥、浦东周浦，绝对是跌破“保本价”来卖的！

去年，松江小昆山的中海地王，4.9万元/㎡，全年销售业绩几乎是挂蛋！

因此，笔者建议：板块“地王”、单价过高的CEO盘不追，低于板块楼王保本价的80%，才会比较安全！

3.高度成熟的板块不追

好多米粉质疑我，为什么花桥不值得投资？环沪唯一有地铁直通上海市中心的板块，生活配套如此完善，房价也已2年多没涨了，不是很有潜力么？

我的观点是：越是过度成熟板块，越没有投资价值！

花桥从2003年，绿地21城的3000元/㎡不到起价，涨到2017年峰值时的30000元/㎡（浦西玫瑰园）。十五年过去了，所有规划利好都已兑现，几乎所有的住宅用地，能盖房子的都已经盖满了，后续没有新的“地王”来刺激它，也没有超级大盘一期一起的加推来抬高价，因此，花桥的房价在环沪第一圈层已经见顶。苏州S1线开工，对花桥是利空，是把从花桥溢出的需求，带去更远的陆家、昆山城东。

同样，在上海市区，老牌的国际社区长宁古北（西中环10W+)、浦东联洋（浦东内环12W+）、静安大宁(北中环10W+），也是没有新的土地供应，所有规划利好都已实现，房价处在环间高位，都是熟透了的“烂桃子”板块，不建议大家去碰！

而以下三类楼盘，是值得大家去挖掘和抄底的：

1.挖掘“鲜桃板块”

大家可以考虑：

（1）长三角一体化核心区青浦新城（新房4W、二手房3W）；

（2）大虹桥（嘉定江桥4-5W、松江泗泾九亭3-4W）；

（3）宝山城市副中心杨行（4W）；

（4）浦东临港新城主城区（新房2.6-3W之间）等未熟透的“鲜桃”板块，未来潜力大。

2.抄底“环间”洼地

郊环内3字头：青浦重固、宝山杨行、浦东惠南；

外环内5字头：宝山大华、南大、张庙、淞南

3.抄底交通条件便利（轨交、高铁站、枢纽旁）的大型居住区配套商品房

例如：7号线刘行至美兰湖沿线大居；8号线浦江段及浦江线各站大居；9号线泗泾、佘山、洞泾站周边大居；11号线嘉定西、嘉定北及安亭支线各站大居；16号线周浦东至惠南站沿线大居；17号线徐泾北城、汇金路站周边大居，这些大居普遍房价在2-3万元/㎡之间，是上海总价300万元以下楼盘的主力供应区域。

4.抄底开发商急欲清盘降价的尾盘、小盘

例如：黄浦区陆家浜路上的五坊园三期11W，普陀区内环内、苏州河以南的世纪之门9.3W，长宁中山学林苑8W，宝山中环大华碧云天5W，11号线嘉定北站的金隅大成郡2.9W、11号线安亭瑞仕锦廷3W……

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