外省抢地京城推地 ,上半年拟供44宗住宅用地,共产房仅占9宗

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  从全国范围看,今年四、五月份,二线城市土地市场有所回暖,而一线城市北京,却在政府的助力下举办推介会,大有“恨嫁”之意。北京土地不好卖了吗?有行业人士感叹,“如果房企抢着买(土地),北京规自委何必费这个事儿呢?”

  财经天下周刊(ID:cjtxzk)

  文|田晏林

  编辑|鹿鸣

  5月9日下午2时30分,北京市规划和自然资源委(简称“北京规自委”)召开了2019年上半年拟供经营性用地项目推介会。这在寸土寸金的北京土地市场上实属罕见。

  现场工作人员告诉《财经天下》周刊,这是政府今年第一次以推介会的形式向开发商介绍土地,他在任职的几年时间里也从未见过。

  《财经天下》周刊在现场获悉,此次推介会共推出57宗经营性用地,涉及15个区,土地面积约383公顷。其中商服用地13宗,土地面积约62公顷;住宅用地44宗,面积达321公顷。在住宅用地里,共有产权房用地仅有9宗,面积约57公顷。

  除了东城区、西城区外,来自朝阳、海淀、丰台、石景山、亦庄、通州等15个区的工作人员,在多功能会议室的后方及两侧,摆放了各自区域的发展介绍和拟供重点项目的宣传牌。有房企人员调侃称,这场面类似大型交友活动。

  据《财经天下》周刊了解,由于报名人数众多,原定给每家企业参会的三个名额改成了两个。最终来自140多家企业的近200名土地拓展人员到场参会。“反正又不要钱,先去看看吧。”某房企人员表示。

  不过,北京规自委副主任师宏亚表示,此次推介会是为改善营商环境,是政府为广大开发企业做好服务工作。据他介绍,计划供应的土地,会根据市场需要,择机安排。一位与会的房企人员称,现场如果有企业中意的地块,规自委近期可能会安排出让。


  (北京规自委副主任师宏亚发表讲话)

  外省“抢地”忙,京城急“推地”

  梳理近期的公开报道,5月8日,苏州主城区公开出让的3宗地块总共收得土地出让金约40.66亿元。其中,高新区宅地经过76轮竞价,最后由中南以总价18.39亿元获得,成交楼面价15992元/平方米,溢价率45%。另外两宗分别被路劲、荣盛以溢价率46%、68%摘得。

  此外,中原地产研究中心统计数据显示,从4月开始,房企拿地积极性明显上涨,单月有18家企业拿地超过50亿,刷新了最近一年多土地市场的月度记录。其中,融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿,融创更是以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首。

  据券商中国报道,中原地产首席分析师张大伟认为,“从抢地城市看,最热点城市集中在二线城市。4月最典型的武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿。”

  相比之下,北京4月份出让的门头沟区永定镇的宅地,经过第17轮报价,最终以10.2亿元,20.14%的溢价率被合景摘得。

  而2019开年第一宗限竞房地块——丰台区花乡郭公庄村1518-L01等地块,经过19轮竞拍,被“京投发展、京投、北京郭公庄投资管理公司”组成的联合体以37.2亿元拿下,溢价率13.5%。

  土地成交的背后是溢价率的低位。事实上,近两年为进一步抑制房价过快增长,北京招拍挂出让的土地,多采取“限房价、限地价、竞自持”的制度,压低了开发商的利润空间。特别是2018年房企融资渠道结构性紧缩、现金流吃紧的情况下,地块政策的严苛,让开发商拿地更加理性谨慎。

  2018年伊始,北京陆续出现土地流拍现象。据诸葛找房数据统计,2018年北京市国土局共推出72宗经营性用地,其中成交63宗地块,流拍7宗,中止出让2宗。北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%,成交总建设用地面积447.94万平方米,而去年为639.02万平方米,下降约30%。

  据中国房地产报消息,去年北京供应完成率不足3成,远远未达到2018年计划供应的住宅用地1200公顷。

  今年的供地任务依旧繁重,合硕机构首席分析师郭毅认为,举办土地推介会,可以降低土地流拍率,“企业对哪块土地感兴趣,规自委会针对性地供应,也能减少因为土地流拍给市场带来的负面声音。”

  其实在推介会之前,北京土地市场的出让规则已有灵活表现。2019年4月,北京规自委挂出朝阳孙河地块,这是北京今年首宗取消最高限价的出让土地。另外,《财经天下》周刊在参加推介会的房企人员处了解到,本次推介会上的部分地块也解除了“限房价”的要求。


  (区域负责人向参会企业介绍重点项目)

  外地房企迎来进京最好机会?

  负责土地工作近10年的师宏亚在现场表示,为加快土地供应,北京规自委近年来做了一些工作:一是建立多规合一审批平台,缩短审批流程,加快土地供应;二是将竞买保证金收取比例由30%调整为20%,并对部分地块设置共用竞买保证金支付方式;三是土地招拍挂交易文件实现网上免费下载;四是提前公布年内拟供应的66宗住宅用地信息;五是启动用地预申请机制。

  从去年的市场变化来看,采取共用竞买保证金和重新启动用地预申请机制,确实成为政府规避土地“流拍”风险,控制土地价格稳定不降的关键钥匙。

  郭毅告诉《财经天下》周刊,在供应端,从2017年到现在,北京土地市场的供应量过大。源源不断地推出土地,如果不进行定向的推介,北京规自委很难保持良好的出让结果。

  但在需求端,房企近些年在北京市场的土地储备相对充裕,“现在房企面临的最大的问题是怎么样把储备的土地变成货值,然后去化库存。这个时候再拿地,本身没有太大的动力。”早前有一线房企人员向《财经天下》周刊反映,北京的房子太难卖。

  中原地产研究中心统计数据显示,今年北京累计入市的限竞房合计41个项目,共计57期,这些项目提供的住宅套数合计有2.65万套,但截止到3月,网签平均完成仅25%。

  有分析指出,这或许与北京限竞房和共有产权房存在品质雷同、户型重叠的问题有关。对此,师宏亚提醒企业,要明确自身的核心竞争力,按照市场的需求为北京城市发展提供好的产品。“企业在介绍产品时,要知道自己在哪个方面领先同行,要像介绍自己的孩子一样。”他坦言,只有把身心和精力用到做好产品上的企业,才能被市场接受。

  据《财经天下》周刊观察,此次推介会一方面明示了北京的供地速度加快;另一方面,从上述合景以低溢价率拿下门头沟地块的事实来看,暗示了北京的土地市场正在向外地企业传递积极信号。去年8月,在合景泰富的中期业绩会上,集团主席孔健岷称,拿地的好时机到了,“因为现在拿地相对来讲比较划算,很多是底价成交。”

  北京资深地产评论人,泽龙评地栏目撰稿人判断,北京土地市场或许将迎来近三年最好的获地时机。对外地房企而言,这也是进京的好机会。但他同时指出,在供应的几十宗地块里,有很多地的情况不佳,而且短时间内供大量地,各家企业的资金相对有限,所以会研究挑选一番。

  在师宏亚看来,每一块土地的拍卖确实需要消耗大笔资金,因此举办推介会,能给企业留出足够时间进行选择。

  一位市属国企的土地投资人员表示,开发商拿地看的是未来两三年的市场,因此品质优良的地块对他们而言,依旧充满吸引力。另据现场参会的房企人士的初步分析,在推介会上所供应的土地里,他比较看好朝阳和丰台的地块。

  —End—

  本文由《财经天下》周刊原创出品,未经许可,请勿转载。

  图片素材源自视觉中国、图虫创意

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