二手房成交量暴涨！房产牛市又来了吗？

过去这一轮房价涨得太快，在全国翻倍的行情下，楼市理应再调整一段时间。

可是像上海这样的领涨城市，它的二手房成交量已经按耐不住，隐隐约约有带动全国复苏向好的趋势。

有一万种理由可以说服我们，最近不应该对楼市有过高期待，但市场的表现却暗示种种玄机，撩拨着你的心弦。

不缺房子但今年还没买房的我，心里竟然莫名有了几分担心错过的焦虑。

真是复杂的人性啊。

不过稳定心绪之后，我还是想梳理一下未来这轮楼市新周期的节奏。

如果大家经历过最近两轮房产牛市的话，应该会知道中国楼市是有城市轮动的。

基本上每一轮房价大涨，都是会先从深圳或者上海开始。

上一轮行情也是以2014年深圳和上海率先回暖作为牛市起点的。

高能级的城市能级和相对市场化的楼市环境，确保了深圳、上海理所当然成为领涨城市。

而在一线城市大涨之后，二线城市的领涨一般是以厦门、杭州、南京、合肥这些城市启动作为起点的。接着轮动到长沙、郑州、成都这样的中西部二线城市，然后是三四线城市。

下图是2014年起的各城市房价上涨的轮动图，能很清晰地看出，上海2015年，南京2016年，成都2017年先后启动。

因为人气和资金总是从高能级城市向低能级城市辐射，从东部发达地区向中西部发展中区域蔓延。

只有领涨城市打开房价的天际线，产生强烈示范效应，才能映射出周边城市房价的便宜，刺激大家进场。

所以关注一轮行情的起势，一定要抓住龙头城市。

下一轮行情的龙头，本应该是深圳，但现在看大概率是上海。改变这一传统的根本原因是，深圳去年主动升级调控，加码了三价合一和限售政策，造成了今年初至今成交量依然不是最活跃。

而对上海来说，调控上没有消息就是最好的消息，顺利接棒。北京也因为房价显著回撤，值得期待。

二线城市里，杭州依然低迷，南京缺少回撤调整，下一轮二线领涨城市里，我更看好的是厦门和合肥。厦门房价回撤惨烈，合肥率先走入静淡，空间和时间上调整充分的他们有可能先走出独立行情。

关注全国楼市风向标，应该先关注上海楼市。

那么我们接着来看看领头羊上海的情况。

如果我们在楼市只看一个数据指标来判断市场热度的话，那一定是二手房成交量。

因为二手房不受限价和预售证影响，能体现买卖双方真实意愿。而任何可交易资产的牛熊规律，都是量在价先。所以我每个月必看二手房成交量。

上海楼市最近的二手房成交量表现，完全可以用惊艳来形容。

易居的杨红旭老师对楼市大数据和周期轮动颇有研究。从他获得的数据来看，上海二手房成交量可能已经突破3万套。这已经创了2016年11月以来的新高。

下图来自于今日头条“老杨聊房事”，老杨已更正下图中2011年为2016年。

那么，上海二手房成交量3万套是什么概念呢。

在上一个周末连续两天线下的魔都财观精品课上，我曾经反复和学员强调过，上海二手房成交量超过1.5万套意味着脱离静淡市，超过2万套就意味着走过牛熊分界线，算是比较强势的了。

下图是我整理的2014年以来各月的上海二手房成交量。之前，上海只有2015年和16年两年牛市的成交量突破牛熊分界线。

2019年3月，这是上海新一轮楼市周期里，第一次二手房成交量突破2万的牛熊分界线，走入牛市区间。如果这样的趋势能够持续4到5个月，特别是金三银四传统旺季之后的5、6月份，如果依然能够维持2万套以上的成交量的话，那今年上海楼市就非常值得期待，一年后的全国楼市也值得期待。

这个趋势值得上海的买房人关注，更值得全国买房人关注。

讲心里话，当我做完上面这张成交量图的时候，我内心是一颤的。

3月3万套的成交量的确是一个重要楼市信号。

我在去年10月文章《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》里看好今年3月会有反弹，但没想到会反弹那么多。

市场变化如此之快，反而让我有点手足无措。

我的心情很纠结。

首先，我是窃喜的。因为我在上海的面积数不少，哪怕这一轮上海房价反弹，只要均价每平米涨1000元，我就会产生不少账面浮盈。我明白，这对于楼市小阳春的上海，真不是什么难事。

但是我更愿意延迟满足。因为我今年还没有买房，我更希望雪坡长一些，最好等到我多积蓄一些力量，再来一套之后再涨。

我想大部分人的心态应该和我是一样：

我们想赢，但是我们能克制，因为我们想赢得更多。

所以，房产牛市啊，你最好能等等我们。

不过美好愿景归美好愿景，最终说了算的，还是实实在在的市场走势。

我把房价回溯历史拉得更长，想从2007年开始数周期，这样就能包括两轮房产牛市，来看看这一轮房价的规律。

下图是我自己一直使用上海二手房指数图，采集自上海二手房指数办公室，蓝线是二手房价指数，红线是环比上月涨幅，大家主要看蓝线的横盘时间

大家从图上可以看出，上海房价易涨难跌。房价一旦涨上去之后，不太有猛烈的下跌，更喜欢横盘调整为主。属于典型的以空间换时间的楼市。

在2009年四万亿刺激大牛市之后，上海房价从2010年到2013年，大概横盘了3年时间左右。

2013年上海房价小涨之后，2013年底到2015年中又横盘了1年半左右时间。

而这一轮上海房价从2016年11月冲顶后算起，到现在已经横盘了2年左右。

从市场调整时间来看，上海已经具备小涨的可能。

这也是为什么我们去年对今年看好的原因，因为历史上的上海楼市，最长的调整时间也没有超过3年。

看完了市场走势之后，不放心的我，还是想看看微观的市场情况。

虽然3月还没结束，但魔都财观工作室为粉丝代购新房和二手房的成交量都比前几月有大增。

大家买房热情也比去年高了不少，不管是刚需还是投资，都加快了看房的节奏。

成交变好，热度上的人肉感受是和大市回暖吻合的。

反倒是房价表现让我挺意外的。

我关注了几套我们工作室最近在上海成交的案例，大多在热点区域。

一套市场价330万的2房，我们最终为粉丝拿下来的价格是318万元，只拿到了小折扣。

另一套是市场价715万的3房，我们谈判后的成交价是658万，算得上是9折笋盘。这套单价上甚至比我们团队自己去年买的单价更低，又创了新低。

上海房产成交价上并没有像成交量反弹那样反弹。

这再次印证了我们一个观点：只要限购、限贷不放松，即便市场成交量回暖，也只会有小涨，但不会有非常大的行情。

从市场结构来看，不同价格段的房产分化更明显。

300万到600万这样的刚需价格段，折扣多的低价笋盘在慢慢减少。600万以上改善需求，依然是一片蓝海，淘到笋盘的机会很大。

这是因为，现在的市场回暖的主要原因，除了金三银四传统旺季之外，更大一部分来自于刚需客户正在加速入场。他们在2016年3月被限购从2年升级成5年所误伤。总体购买力受限制的他们，正在角逐刚需楼盘。

那些继续被认房认贷限制的改善客户，即便卖掉房子拿到的资金，也会因为二套贷款首付7成的限制，导致不够下一套房的首付，而放弃购买。

所以，每一轮新周期的起点，我们要关注的是刚需买房人和先知先觉的投资客，特别是刚需的入市动向。

因为刚需客户能接受的价格，就是真正的楼市底部价格。

最后给大家说几句我内心感受。

感谢国家理性的宏观调控，硬生生地打断那么凶狠的大牛市上涨节奏，稳住了房价，人为地拉长了房产周期，给到我们更多入场的机会。

现在的市场既是一轮静淡市的尾部，又处于新一轮周期的起点。

不同城市因为轮动节奏不同，楼市表现差异很大。

即便在一个城市内部，成交量和房价也会出现矛盾的情况。

但关键是：

市场的混沌和不确定，给了大家很多的机会。

这么多的看不清，他们的背后，总是有那么一些规律，周而复始，没有变化。

我们看到了刚需进场，看到了各地土拍成本的抬高，看到了限价的取消。

虽然横亘在我们面前的依然是限购、限贷两座大山，只要他们不移走，就不会有爆发。

但是我们更喜欢的是这样的朦胧期：买房人的需求开始旺盛，但开发商和房东依然后知后觉。

对于上海这样率先回暖的城市，现在可能是为数不多的窗口期，刚需客户可以买到几乎是底部的价格。其他城市这样的机会还可以多等半年。