合肥土拍背后的平衡术：自降限价与土地摇号

3月21日的合肥土拍是高潮吗？不，那只是一个开始。

当近40宗土地出让计划展现在世人面前时，合肥注定再次成为全国的焦点。合肥上次震惊全国是在三年前，2016年的合肥房价像火箭一样蹿升了近50%，年初9000的均价，到了年底已经达到14000。那年，合肥房价涨幅全球第一。估计听到这个消息的市领导惊出一身冷汗，2016年10月2日晚，合肥正式发布调控政策，此后两年合肥楼市在低谷中度过。

与合肥一起奔跑的楼市

2019年4月25日和26日两天，合肥总计出让了26宗土地，其中8宗摇号，这意味着有8宗地被拍到了区域最高限价。人们不禁想起三年前还未限价、地王层出不穷的合肥，难道房价又要涨了？

其实，今年以来土地市场火热的并不只是合肥。中原地产研究中心统计数据显示，年内合计36个城市卖地超过百亿，其中最高的杭州卖地694亿，另外北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿。4月多个城市卖地明显加速，武汉、苏州、杭州、广州成为最热点城市。4月23日-25日这3天，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。

全国土地市场火热并不难理解。自去年起，逐渐宽松的货币政策给了房企融资更有利的环境，年初各大银行也有足够的贷款余额给予房企，房企手头钱多了，自然就要买地做储备；拿地数量与房企业绩是息息相关的，原材料都没有更不可能有产品。尤其是年初拿的地，基本当年就可以开发销售，从跑量的角度来说十分合适；基于这两年房价基本平稳的情况，房企和购房者都对房地产市场比较有信心，消费者购房意愿增强，开发商也控制了拿地成本，市场供需关系更加平衡。

为何开发商要聚焦一二线？

从全国角度来看，合肥被定义为安徽省会、长三角副中心城市、综合性国家科学中心，合肥在安徽是首位度第一的城市，在长三角是承接产业转移、同时与长三角一道发展新兴产业的城市，在全国是国家两大科学中心之一。合肥的发展潜力获得政策层面认同，房地产市场自然也会受到大开发商的青睐。

从人口角度来看，合肥是安徽仅有的人口流入城市，每年人口流入量大约在10万人左右。目前合肥常住人口在800万左右，常住人口破千万基本板上钉钉，这就给房地产市场带来了巨大的人口红利。如果10万人以3人为一个家庭单位，这就是每年3万套新增的住房刚需。类似的情况还发生在全国各个热点城市，它们几乎都具备与合肥类似的利好因素，由此，就不难理解合肥这类二线城市成为开发商眼中的“香饽饽”。

同时，我们也要看到一线城市的人口饱和、强力调控与超高房价，使得开发商难有发挥空间；三四线城市则难以聚集足够多的人口，当地市场“蛋糕”就那么大，恶性竞争并没有收益可言。那么，正在迅速成长的二线城市便会成为房企们的主战场。

摇号：地价与房价的平衡术

就在这次土拍前几天，合肥公共资源交易中心发布通知，合肥滨湖新区居住用地（含商住用地）最高限价调整至2280万元/亩，而此前的最高限价是2655万元/亩。

这个动作明确告诉房企：房价不能涨，但要有土地收入。房企们心领神会地将滨湖两宗地都拍至限价开始摇号，而参加BH2019-05地块摇号同时有近70家，虽说不少是各大房企的“马甲”，但也足够震撼。

1.7万的楼面价从全市范围看属于高地价，但地块所处的板块并不是最高那批，所以这既保证了政府卖地收入，也给房企留下了利润空间。而长丰县5宗摇号地块的楼面价在7800元/㎡左右，这与北城实际房价1.1-1.6万的价格区间相匹配，并未推高房价。

同时值得注意的是，政府大量供地意味着新房房源的激增和房企的竞争加剧，例如长丰县5宗摇号地块均在同一区域，在区位相近、成本相近的情况下，定价策略将成为房企竞争的关键。

“面粉”供应趋多 价格趋低

过去的五年，合肥一共成交了52470亩经营性用地，平均每年约10500亩。其中，住宅用地平均每年有8400亩。2019年前4月合肥成交住宅用地超过2500亩，以前4月的供应速度，合肥今年完成8000亩左右的供应量问题不大。

据统计，过去三年合肥经营性土地成交均价逐年下降，从2016年1040万元/亩，2017年705万元/亩到2018年666万元/亩；市区经营性土地成交均价从2016年的1340万元/亩降到了2018年的711万元/亩。

土地供应量和成交价的一稳一降，是合肥楼市稳定的基础。政府调低土地限价也为合肥房价设定了天花板，“面粉”价格降低，“面包”有最高限价，那么合肥房价就可以在一个相对稳定的区间内运行。