绿城中国乏力:前4月销售下滑,创始人宋卫平减持“砸盘”

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  阵痛中的绿城一波未平一波又起。

  5月2日及3日,创始人宋卫平减持绿城中国200万股,手中的持股比例降至10.59%。自4月25日以来,他已经前后7次对绿城中国进行减持,合计减持423.05万股。

  虽然绿城中国方面强调宋卫平是遵守港股规则,避免同业竞争而做出减持举措,但宋卫平减持的动作仍旧引发外界各式各样的解读,其中不乏“宋卫平离场”的声音。

  这在一定程度上影响着投资者的信心,绿城中国的股价跌跌不休。截至5月9日收盘,绿城中国的股价已经滑落至6港元/股,总市值仅为130.2亿港元。

  在减持风波闹得沸沸扬扬的时候,绿城中国目前的销售业绩也不甚理想。今年1-4月,绿城累计取得总合同销售金额约383亿元,同比减少约7.26%;总合同销售面积约189万平方米,同比减少约16.74%。

  今年绿城中国的销售目标定格在1800亿元,照此计算,今年前四个月,其目标的完成度仅为21%。这意味着,在接下来的八个月,绿城中国将面临较大的销售压力。而绿城中国回应时代财经称,今年大部分的推货将放在下半年,完成1800亿元的销售目标没有问题。

  代建业务占比缩水

  摆在眼前的是前四月销售同比下滑,但绿城中国内部人士对销售乏力的说法并不认同。“销售额的浮动与销售节奏的铺排有关,之前绿城拿地时间比较集中,导致项目的入市都集中在下半年。从全年的供货计划来看,今年完成1800亿元目标应该没有悬念,2000亿元的目标也可以期待。”

  该人士继而表示,绿城中国内部已经意识到供货节奏不均衡的问题,正在调整和改善这一状况。在2017年下半年,绿城宣布要“逆周期”拿地,旋即在第四季度开启“扫货模式”,高峰时期曾在一个月内拿下十余宗地块。

  去年,绿城中国的拿地步伐有所调整。2018年全年,绿城中国共获得37宗土地,上半年及下半年分别获得19宗和18宗土地,拿地节奏相对平衡。前述内部人士向时代财经坦言,尽管拿地和推货的节奏问题并不会影响全年销售目标的实现,但绿城中国仍然希望销售节点可以合理一些,这样能让绿城中国更好地应对市场变化。

  除了推货节奏的影响外,绿城中国销售下滑背后还有代建业务“缩水”的因素。绿城中国公告显示,1-4月,其代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米,合同销售金额约为115亿元,同比减少33.9%。

  前四月,绿城中国代建业务占总销售额比例为30%,较2017年同期的42.13%下降12.13个百分点。

  代建业务是绿城中国追赶头部房企的重要利器。2010年,在宋卫平的带领下,绿城开始发展代建业务。2014年,宋卫平成立新业务平台“蓝城”,并在蓝城平台上正式大力推动代建。一年后,代建就成为蓝城利润率最高的业务板块,毛利率达到60%。

  高利润诱惑之下,绿城对代建的兴趣日益浓厚。2016年,中交主导之下的绿城有意将代建业务并入绿城上市平台,着手对绿城代建业务进行重组,最终收购了蓝城的代建业务部分,成立绿城管理服务集团以专门发展代建业务。

  随着规模的不断扩大,代建对绿城整体业绩的贡献也愈发突出。绿城中2018年年报显示,去年绿城中国的1564亿元销售额中,来自房地产开发合约销售为1012亿元,代建的销售额为552亿元,代建的规模已达到房地产开发规模的一半,在整体收入中的占比近34%。

  绿城管理董事长兼总经理李军曾向媒体透露,绿城的代建业务还在持续的扩大,2018 年,绿城管理大约接待了 760 组寻求合作的客户,最后有约100 个项目实现签约合作。

  至于今年前四月代建收入占比的下滑,李军同样给出了“交付节奏影响”的说法,“如果和前年相比,代建的销售占比是有明显增长的。今年代建的销售目标是600亿元,其中上半年大约占3成,下半年会占7成左右。”

  宋卫平减持“砸盘”

  相比销售数字的变化,近期绿城创始人宋卫平的减持更被外界所关注。

  在上一轮减持后,绿城中国方面曾对外澄清,宋卫平的减持主要是为了规避蓝城与绿城之间的同业竞争。然而,不论背后的动机究竟如何,创始人的减持对投资者而言已经是实实在在的负面信号。

  时代财经梳理发现,宋卫平减持的消息公布之后,绿城中国的股价已经连续多日出现下跌,截至5月9日收盘,其股价为6港元/股,在4月30日收盘时,其单股价格还在7.1港元/股。而5月9日的收盘价也较4月4日8.49港元/股的最高价下跌了约30%。

  协纵策略管理集团创始人黄立冲指出,任何大股东的减持都会对股价产生一定的影响,尤其是在公开市场的大比例减持,会打击投资者的积极性。

  根据港股对同业竞争的相关规定,宋卫平在绿城的持股比例需要降低至10%以下。也就是说,按照现在的节奏,宋卫平的减持动作或将持续至本月末。对眼下走势不太明朗的绿城来说,这无疑是颗“定时炸弹”。

  但绿城内部人士认为,此次股价的下跌与宋卫平的减持并无直接关系。“参考其他同行的股价可以发现,受到大市的影响,最近地产股都有所下跌,股东的减持不是影响股价的关键原因。”

  绿城内部人士向时代财经进一步透露,后续会有同业竞争相关信息对外公布,“接下来蓝城会有一些开发业务可能会与绿城形成同业竞争,主要是小镇业务。”

  过去几年,宋卫平尝试在绿城推动小镇业务的发展,经过几年的发展,绿城也在全国布局了二十余座小镇。但在其眼中,绿城的小镇仍未达到理想水平,甚至去年原绿城中国董事长曹舟南请辞时,宋卫平还计划让他专心去做小镇。

  遗憾的是,曹舟南与绿城的谈判最后不了了之。从减持的动作来看,不愿放弃小镇梦想的宋卫平准备把所有的寄托放在蓝城身上。蓝城官网上有一个“百镇计划”,十年内,蓝城要造100座小镇。

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