深交所连发19问！泰禾集团如何自救？

在发布年报近一个月后，正处于“多事之秋”的泰禾集团收到了来自深交所的问询函，涉及销售额、现金流、偿债能力、关联交易、投资性房地产等19个问题，并要求泰禾集团在5月15日前提交书面说明。

问询函直指偿债能力

5月8日晚间，深交所对泰禾集团下发了年报问询函，第一个问题就是要求泰禾集团对是否存在短期债务风险作出回应。

年报显示，2018年，泰禾集团经营活动产生的现金流量净额为139.31亿元，2018年末现金及现金等价物余额为115.58亿元；而短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达到574.28 亿元，货币资金对短期负债的覆盖比例仅为0.26。

对此，问询函要求泰禾集团结合开发项目回款情况、融资能力等，说明相关资金安排，并分析说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

其实，泰禾集团面临债务问题已经是“公开的秘密”了，大股东质押几乎全部股权、以及频繁出售资产项目就是最有力的证明。

2018年12月14日晚间，泰禾集团发布公告称，第一大股东泰禾投资所持有的公司股份超过99.99%被质押。同时，大股东的一致行动人叶荔、黄敏所持的公司股份质押率也分别超过99.99%、95.15%。

具体来看，第一大股东泰禾投资持有60940万股，占公司总股本的48.97%，其中累计质押的股份数为60938万股，占公司总股本的48.97%；

一致行动人叶荔持有15000万股，占公司总股本的12.05%，累计质押的股份数为14999万股，占公司总股本的12.05%；

一致行动人黄敏持有1892万股，占公司总股本的1.52%，累计质押的股份数为1800万股，占公司总股本的1.45%。

也就是说，大股东泰禾投资及其一致行动人质押的股份，占到了泰禾集团所有股份的62.47%。

公开资料显示，泰禾集团的第一大股东泰禾投资的实际控制人是泰禾集团董事长黄其森。其中，黄其森持股95%，黄敏持股5%。根据泰禾集团此前的公告，叶荔是黄其森的配偶，黄敏是黄其森的妹妹。

2018年12月14日，在发布股东质押公告的同时，泰禾集团还发布公告称，全资子公司所持有的福州泰航房地产开发有限公司、福州泰福房地产开发有限公司和尤溪泰禾房地产开发有限公司100%的股权，全都被转让给福州运成兴通实业有限公司，交易对价为6.35亿元。

进入2019年后，泰禾集团变卖资产的速度进一步加快。2019年3月份，泰禾集团在短短5天之内就向世茂股份转让了3个项目的部分股权，交易总对价合计为28.16亿元。

具体包括，3月23日，向世茂股份转让杭州蒋村项目标的公司部分股权，对价为37889万元。3月26日，转让了南昌茵梦湖项目四家标的公司部分股权，交易对价为180580.36万元。3月28日，转让漳州泰禾房地产开发有限公司部分股权，交易对价为63391.90万元。

另外，2019年4月26日，泰禾集团发布公告称，将杭州临安同人置业有限公司49%的股权转让给世茂，交易对价达到9.29亿元。

除了泰禾投资几乎质押全部股权进行融资之外，泰禾集团还为子公司的融资提供了担保。据不完全统计，2019年至今，泰禾集团为子公司提供的担保融资为74.384亿元。

截至5月9日，泰禾集团实际对外担保余额高达854.38亿元。其中，对参股公司实际担保37.86亿元，其余都是对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

2000亿销售目标恐成泡影

除了迫在眉睫的偿债压力，泰禾集团2018年能否完成董事长黄其森之前定下的2000亿元销售目标也是市场关注的焦点。显然，深交所对这个问题也十分感兴趣。

在问询函中，深交所要求泰禾集团说明，2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。

年报数据显示，2018年，泰禾集团实现营业总收入309.85亿元，同比增长27.35%；归属于上市公司股东的净利润为25.55亿元，同比增长20.25%；但是并未提及销售金额。

那么，这个“2000亿销售目标”是怎么来的呢？

事情是这样的：2017年12月22日，黄其森在接受媒体采访时表示，“2018年泰禾集团的销售额的目标是再翻一番至2000亿元，同时，2018年将继续降低土地成本，争取在2018年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。”

在房地产板块没有明显异动的情况下，这一言论使泰禾集团的股价“一枝独秀”，在9个交易日收获了5个涨停，随后又连续多日大涨，从刚开始的16元一路涨到43元左右，在这个过程中，泰禾集团的市值增加了320亿。

泰和集团2017年年末股价走势图

董事长一句话导致股价大幅上涨，监管部门对此高度关注。2017年12月25日，深圳证券交易所对泰禾集团下发了关注函，要求黄其森对此前关于2018年销售目标2000亿元，2018年上半年降低负债率至79%、全年降至75%，以及2018年具体项目入市30个等具体数据给出说法。

随后泰禾集团官方回应称，2000亿的目标只是黄其森的个人愿景和预期，不构成公司、公司实际控制人及董事长对全体股东的业绩承诺，实现与否存在重大不确定性。

实际上，泰禾集团已经连续四年都未公布公司的销售额和销售面积数据了。在泰禾集团近几年的年报中，只能看到总资产、收入、营收及净利润等财务数据。2018年年报披露后，深交所再次就这一问题向泰禾集团发问。

虽然还未能看到泰禾集团的回应，但是，根据多家机构公布的相关数据，2018年全年泰禾集团的销售金额在1300亿元—1400亿元之间，距离黄其森2000亿元的目标还有不少的差距。

至于负债率方面，根据泰禾集团的年报，2018年泰禾集团的资产负债率为86.88%，与2017年的87.83%相比降低了0.95 个百分点，与“75%”的目标也很遥远。

泰禾集团如何自救？

房地产行业具有现金流密集性的特点，一旦发生资金断裂，对房企的影响是致命的。面对近在眼前的债务压力，除了质押股权、转让项目等措施，泰禾集团还有哪些自救手段呢？

众所周知，泰禾集团的主营业务是住宅地产和商业地产开发，那么，加快卖房步伐就不可避免成为泰禾集团缓解债务压力的重要手段。

财报显示，2016年至2018年，泰禾集团的存货周转天数分别为1626.75天、2346.81天、2622.00天。在房地产行业，产品布局和销售能力表现较强的融创中国同期的存货周转天数的数据分别为1065.40天、1531.26天、1255.67天。

另外，2016年至2018年，融创中国的存货周转率分别为34%、29%、24%。而同期泰禾集团的存货周转率为22%、15%、14%。可以发现，同样定位高端精品战略，泰禾集团的产品周转情况要弱于融创中国。

显然，加快卖房节奏、提高周转率是泰禾集团目前最重要的自救方式之一。

一季报显示，2019年前三个月，泰禾集团实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；实现净利润9.97亿元，同比大幅增长219.55%；实现归母净利润9.72亿元，同比大幅增长308.95%。

同时，现金流得到改善，2019年一季度末货币资金达到206亿元，环比增长38.26%，经营活动产生的现金流为119.39亿元。

财务业绩向好的背后，是泰禾集团的大力度“促销抢收”。2019年一季度，泰禾集团在北京区域实现100亿销售业绩，福州和厦门两大超级城市共实现销售额70多亿，华东区域取得了超过80亿的成绩，还在大湾区实现销售额超过32亿元。

另外，泰禾集团的其他自救手段也在2018年的年报中露出了端倪。年报显示，泰禾集团实施了“泰禾+”战略，除了坚持以房地产业务为核心，泰禾集团已经在金融、医疗、影视等领域进行了相关布局。

根据相关资料，在医疗板块，泰禾集团已经在全国布局了十几家泰禾健管中心，国际健康社区试点、家庭医生服务站也都已经落地；在教育板块，泰禾旗下首个国际幼儿园、泰禾学苑已经开始启动；泰禾影城2018年内新开业了4家，目前签约项目达到120个，并与杜比、北方华录等强强联合；在商业领域，北京大兴泰禾里已经在2018年开业。

不过，从年报披露的营业收入与成本构成数据来看，多元化战略并没有给泰禾集团带来显著的收入及成本变化。2018年，泰禾集团非房地产业务占营业收入和营业成本的比重相与2017年相比是同比下降的，2018年泰禾集团的非房产产品营业收入占比仅为4.63%，非房产产品营业成本占比仅为3.79%。

从2019年一季度的业绩表现来看，泰禾集团的自救措施已经初见成效，但是房地产市场的两大关键因素，流动性和调控政策，正在发生微妙的变化。显然，2019年，对于资金链紧张的房企将是严峻的考验。在调控政策明显收紧的背景下，泰禾集团后续还有一场持久的“硬仗”要打。

事实上，近年来，上市房企财报被交易所问询函“点中”并被密集问询的案例时有出现。例如，华夏幸福2017年的年报就曾遭遇上交所18问，新城控股2018年的年报也被上交所16问。而泰禾集团则是在2018年高送转预案被问询后再次遭到深交所的问询。

从这次交易所问询的角度中，投资者也可以窥见房地产行业财报中被交易所重点关注的几类财务现象。整体来看，业绩情况与经营活动产生的现金流净额不匹配、关联交易金额过高、存货资产转入到投资性房地产科目、利息资本化比例过高、存货资产减值准备计提程度、存贷双高尤其短期偿债规模较大等问题是交易所重点问询的对象。